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Vends maison - 158m² - proche Houdan

VilleBû (28)
Surface158m²
Coût Total290 280€
Loyer Annuel21 697€
Rentabilité7.47%
Cashflow/mois+132€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 260 000 €
Surface : 158 m²
Prix au m² : 1 645,57 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Garden, Parking

A une heure de Paris, maison d’environ 160m² en plein coeur d’un village avec toutes commodités (commerces, école, collège…) et jardin de 450m². Au rez de chaussée : vaste séjour lumineux, salle à manger avec cheminée, cuisine, 2 chambres, 1 salle de bain et 1 salle…

Ville : Bû
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28410
Total : 290 280€
Prix d'acquisition : 260 000€
Travaux : 9 480€
Valeur du bien : 269 480€
Frais de notaire : 20 800€
Coût estimé : 20 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 158m²
Loyer prédit : 11.44€/m²/mois
Fourchette : 9.10€ - 14.40€/m²/mois
Loyer total estimé : 1808€/mois
Loyer annuel estimé : 21697€/an
Fourchette totale : 1437€ - 2275€/mois
Fourchette annuelle : 17246€ - 27296€/an
Rentabilité brute :7.47%
Fourchette de rentabilité :5.94% - 9.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 828,28 €/m²
Basé sur :23 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :446 868 €
Prix d'achat :260 000 €
Décote à l'achat :-186 868€ (-41.8%)
Marge achat-revente :156 588€ (35.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :290 280€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 422,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :72,57€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 494,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :136 398,13€
Coût de l'assurance :21 771,00€
Taxe foncière : 2 169,68€/an
Soit par mois : 180,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 808,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 675,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :132,43€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 158 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 158 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle à manger
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :9 480 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 480€
    Isolation toiture/combles: 158 m² × 60€/m² = 9480€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 9 480€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (9 480€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 808 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 697 €/an
Calcul : 1 808 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 456 €/an
Base de calcul : Emprunt de 290 280 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 871 €/an
Calcul : 73 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 170 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 9 480 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 976 €
Revenus locatifs : +21 697 €
Charges déductibles : -21 976 €
Résultat foncier Année 1 : -279 €(Déficit de 279 €)
Imputable sur revenu global : 279 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 496 €/an
Revenus locatifs : +21 697 €
Charges déductibles : -12 496 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 201 €/an
Prix d'achat du bien : 260 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 169 000 €(65% de 260 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 145 €/an
Calcul : 169 000 € × 3,636% = 6 145 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 697 €21 985 €9 465 €-289 €289 €--
222 131 €12 251 €9 210 €9 880 €---
322 573 €11 988 €8 947 €10 586 €---
423 025 €11 715 €8 675 €11 309 €---
523 485 €11 434 €8 394 €12 051 €---
623 955 €11 144 €8 103 €12 811 €---
724 434 €10 843 €7 803 €13 591 €---
824 923 €10 533 €7 492 €14 390 €---
925 421 €10 212 €7 172 €15 209 €---
1025 930 €9 881 €6 840 €16 049 €---
1126 448 €9 538 €6 498 €16 910 €---
1226 977 €9 184 €6 143 €17 793 €---
1327 517 €8 818 €5 777 €18 699 €---
1428 067 €8 440 €5 399 €19 627 €---
1528 628 €8 049 €5 008 €20 580 €---
1629 201 €7 645 €4 604 €21 556 €---
1729 785 €7 227 €4 187 €22 558 €---
1830 381 €6 796 €3 755 €23 585 €---
1930 988 €6 350 €3 309 €24 639 €---
2031 608 €5 889 €2 848 €25 719 €---
2132 240 €5 412 €2 372 €26 828 €---
2232 885 €4 920 €1 879 €27 965 €---
2333 543 €4 411 €1 371 €29 132 €---
2434 214 €3 885 €845 €30 328 €---
2534 898 €3 342 €301 €31 556 €---
TOTAL694 955 €221 891 €136 398 €473 063 €289 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 87 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 473 063 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 697 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 556 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 556 €-87 €+4 643 €
2+4 556 €+2 964 €+1 592 €
3+4 556 €+3 176 €+1 380 €
4+4 556 €+3 393 €+1 163 €
5+4 556 €+3 615 €+941 €
6+4 556 €+3 843 €+713 €
7+4 556 €+4 077 €+479 €
8+4 556 €+4 317 €+239 €
9+4 556 €+4 563 €-7 €
10+4 556 €+4 815 €-259 €
11+4 556 €+5 073 €-517 €
12+4 556 €+5 338 €-782 €
13+4 556 €+5 610 €-1 054 €
14+4 556 €+5 888 €-1 332 €
15+4 556 €+6 174 €-1 618 €
16+4 556 €+6 467 €-1 911 €
17+4 556 €+6 767 €-2 211 €
18+4 556 €+7 076 €-2 520 €
19+4 556 €+7 392 €-2 836 €
20+4 556 €+7 716 €-3 160 €
21+4 556 €+8 048 €-3 492 €
22+4 556 €+8 390 €-3 834 €
23+4 556 €+8 739 €-4 183 €
24+4 556 €+9 099 €-4 543 €
25+4 556 €+9 467 €-4 911 €
Total+113 900 €+141 919 €+-28 019 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 34 jours
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