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Détails du bien

Bien expiré
VilleGrenoble (38)
Surface96
Coût Total222 220
Loyer Annuel13 755
Rentabilité6.19%
Cashflow/mois-131
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 179 000 €
Surface : 96 m²
Prix au m² : 1 864,58 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Salle de bains : 2, Nombre d'étages : 12, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Plongez dans le confort de cet appartement de 96 m², un véritable havre de paix idéal pour les familles, les investisseurs ou la colocation. Situé dans une rue paisible, ce bien proposé par Zefir combine à merveille espace et praticité.

Dès votre arrivée, le salon lumineux vous accueille chaleureusement, parfait pour des moments de détente ou pour recevoir vos proches. La cuisine moderne, entièrement équipée, séduira les passionnés de cuisine. Les quatre chambres, spacieuses et confortables, constituent un cadre de vie parfait pour une famille ou des colocataires. Deux salles de bain bien conçues complètent cet ensemble, assurant un confort optimal au quotidien.

Le balcon est un véritable atout, offrant un espace extérieur agréable pour profiter des journées ensoleillées. Un dressing intégré facilite le rangement, tandis qu'une cave offre un espace de stockage supplémentaire. Bien que l'appartement ne dispose pas de garage, le stationnement au sein de la résidence est un avantage appréciable.

L'emplacement de cet appartement est un véritable atout. Les arrêts de bus Vallier - Docteur Calmette sont à moins de 100 m, simplifiant vos déplacements. Les parcs publics, tels que le parc 8 Mai 1945 Garden, le parc Paul Valérien Perrin et le parc Waldeck-Rousseau, se trouvent à seulement 400 m. Pour les familles, le Collège Middle School Aimé Césaire est accessible à moins d'un kilomètre.

Caractéristiques techniques :

  • Surface : 96 m²
  • Étage : 2ème sur 12
  • DPE : D
  • Mode de chauffage : Individuel
  • Ascenseur : Oui

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Annonce présentée par Zefir.

Ville : Grenoble
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38000
Total : 222 220
Prix d'acquisition : 179 000
Travaux : 28 900
Valeur du bien : 207 900
Frais de notaire : 14 320
Coût estimé : 14 320
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 96
Loyer prédit : 11.94€/m²/mois
Fourchette : 9.30€ - 15.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 1146€/mois
Loyer annuel estimé : 13755€/an
Fourchette totale : 893€ - 1471€/mois
Fourchette annuelle : 10719€ - 17652€/an
Rentabilité brute :6.19%
Fourchette de rentabilité :4.82% - 7.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :222 220
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 098,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :64,81€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 163,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :107 250,65
Coût de l'assurance :19 444,25
Taxe foncière : 1 375,53€/an
Soit par mois : 114,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 146,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 277,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-131,40€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 179 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et du lavabo, installation d'un nouveau WC, carrelage complet des murs et du sol, réfection de la plomberie et de l'électricité (prises, éclairage, VMC), peinture.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations datées et usées nécessitant une rénovation complète.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité si nécessaire, rafraîchissement de la cuisine avec peinture et éventuellement remplacement de la robinetterie.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine moderne mais mise aux normes à vérifier.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres, peinture des murs et plafonds.
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire pour maintenir le bon état.
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique, ajout de prises si nécessaire.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité des occupants.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 900(301 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, peinture, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Mise aux normes:6 000
    Rénovation cuisine: 10 m² × 600€/m² = 6000€ (incluant plomberie, électricité, peinture, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol et peinture:4 800
    Parquet flottant: 48 m² × 100€/m² = 4800€ (incluant pose et main d'œuvre)
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 300
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1300€ = 1300€ (incluant vérification, ajout de prises et main d'œuvre)
  • Main d'œuvre:4 800
    Main d'œuvre pour tous les travaux: 40% du coût total des matériaux = 4800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grenoble. Les coûts incluent la main d'œuvre et sont basés sur des estimations réalistes. Les prix peuvent varier légèrement selon les choix de matériaux et les spécificités des travaux. ⚠️ ATTENTION: -1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 146 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 755 €/an
Calcul : 1 146 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 415 €/an
Base de calcul : Emprunt de 222 220 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 778 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 376 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 900
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 469
Revenus locatifs : +13 755
Charges déductibles : -38 469
Résultat foncier Année 1 : -24 713(Déficit de 24 713 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 14 013
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 569 €/an
Revenus locatifs : +13 755
Charges déductibles : -9 569
Résultat foncier Années 2+ : 4 187 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 14013.25 € reporté.
Prix d'achat du bien : 179 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 116 350(65% de 179 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 231 €/an
Calcul : 116 350 € × 3,636% = 4 231
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 75538 4767 422-24 72010 700 €14 020 €14 020 €
214 0309 3787 2254 652--9 368 €
314 3119 1747 0205 137--4 231 €
414 5978 9626 8095 635---
514 8898 7446 5906 146---
615 1878 5176 3646 670---
715 4918 2846 1307 207---
815 8018 0425 8887 759---
916 1177 7915 6388 325---
1016 4397 5325 3798 906---
1116 7687 2655 1119 503---
1217 1036 9884 83410 115---
1317 4456 7014 54810 744---
1417 7946 4054 25211 389---
1518 1506 0993 94512 051---
1618 5135 7823 62812 731---
1718 8835 4543 30013 429---
1819 2615 1152 96114 146---
1919 6464 7642 61114 882---
2020 0394 4012 24815 638---
2120 4404 0261 87216 414---
2220 8483 6381 48417 211---
2321 2653 2361 08318 029---
2421 6912 82166818 870---
2522 1252 39123819 733---
TOTAL440 586189 983107 251250 60310 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 250 603
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 755 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 889 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 889-3 210+6 099
2+2 8890+2 889
3+2 8890+2 889
4+2 889+421+2 468
5+2 889+1 844+1 045
6+2 889+2 001+888
7+2 889+2 162+727
8+2 889+2 328+561
9+2 889+2 498+391
10+2 889+2 672+217
11+2 889+2 851+38
12+2 889+3 035-146
13+2 889+3 223-334
14+2 889+3 417-528
15+2 889+3 615-726
16+2 889+3 819-930
17+2 889+4 029-1 140
18+2 889+4 244-1 355
19+2 889+4 465-1 576
20+2 889+4 691-1 802
21+2 889+4 924-2 035
22+2 889+5 163-2 274
23+2 889+5 409-2 520
24+2 889+5 661-2 772
25+2 889+5 920-3 031
Total+72 225+75 181+-2 956
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 88 jours
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