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Détails du bien

Bien expiré
VilleGrenoble (38)
Surface96m²
Coût Total222 220€
Loyer Annuel13 755€
Rentabilité6.19%
Cashflow/mois-131€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 179 000 €
Surface : 96 m²
Prix au m² : 1 864,58 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Salle de bains : 2, Nombre d'étages : 12, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Plongez dans le confort de cet appartement de 96 m², un véritable havre de paix idéal pour les familles, les investisseurs ou la colocation. Situé dans une rue paisible, ce bien proposé par Zefir combine à merveille espace et praticité.

Dès votre arrivée, le salon lumineux vous accueille chaleureusement, parfait pour des moments de détente ou pour recevoir vos proches. La cuisine moderne, entièrement équipée, séduira les passionnés de cuisine. Les quatre chambres, spacieuses et confortables, constituent un cadre de vie parfait pour une famille ou des colocataires. Deux salles de bain bien conçues complètent cet ensemble, assurant un confort optimal au quotidien.

Le balcon est un véritable atout, offrant un espace extérieur agréable pour profiter des journées ensoleillées. Un dressing intégré facilite le rangement, tandis qu'une cave offre un espace de stockage supplémentaire. Bien que l'appartement ne dispose pas de garage, le stationnement au sein de la résidence est un avantage appréciable.

L'emplacement de cet appartement est un véritable atout. Les arrêts de bus Vallier - Docteur Calmette sont à moins de 100 m, simplifiant vos déplacements. Les parcs publics, tels que le parc 8 Mai 1945 Garden, le parc Paul Valérien Perrin et le parc Waldeck-Rousseau, se trouvent à seulement 400 m. Pour les familles, le Collège Middle School Aimé Césaire est accessible à moins d'un kilomètre.

Caractéristiques techniques :

  • Surface : 96 m²
  • Étage : 2ème sur 12
  • DPE : D
  • Mode de chauffage : Individuel
  • Ascenseur : Oui

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Annonce présentée par Zefir.

Ville : Grenoble
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38000
Total : 222 220€
Prix d'acquisition : 179 000€
Travaux : 28 900€
Valeur du bien : 207 900€
Frais de notaire : 14 320€
Coût estimé : 14 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 96m²
Loyer prédit : 11.94€/m²/mois
Fourchette : 9.30€ - 15.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 1146€/mois
Loyer annuel estimé : 13755€/an
Fourchette totale : 893€ - 1471€/mois
Fourchette annuelle : 10719€ - 17652€/an
Rentabilité brute :6.19%
Fourchette de rentabilité :4.82% - 7.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :222 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 098,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :64,81€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 163,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :107 250,65€
Coût de l'assurance :19 444,25€
Taxe foncière : 1 375,53€/an
Soit par mois : 114,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 146,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 277,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-131,40€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 179 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et du lavabo, installation d'un nouveau WC, carrelage complet des murs et du sol, réfection de la plomberie et de l'électricité (prises, éclairage, VMC), peinture.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations datées et usées nécessitant une rénovation complète.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité si nécessaire, rafraîchissement de la cuisine avec peinture et éventuellement remplacement de la robinetterie.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine moderne mais mise aux normes à vérifier.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres, peinture des murs et plafonds.
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire pour maintenir le bon état.
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique, ajout de prises si nécessaire.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité des occupants.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 900 €(301 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, peinture, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Mise aux normes:6 000€
    Rénovation cuisine: 10 m² × 600€/m² = 6000€ (incluant plomberie, électricité, peinture, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol et peinture:4 800€
    Parquet flottant: 48 m² × 100€/m² = 4800€ (incluant pose et main d'œuvre)
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 300€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1300€ = 1300€ (incluant vérification, ajout de prises et main d'œuvre)
  • Main d'œuvre:4 800€
    Main d'œuvre pour tous les travaux: 40% du coût total des matériaux = 4800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grenoble. Les coûts incluent la main d'œuvre et sont basés sur des estimations réalistes. Les prix peuvent varier légèrement selon les choix de matériaux et les spécificités des travaux. ⚠️ ATTENTION: -1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 146 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 755 €/an
Calcul : 1 146 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 415 €/an
Base de calcul : Emprunt de 222 220 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 778 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 376 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 469 €
Revenus locatifs : +13 755 €
Charges déductibles : -38 469 €
Résultat foncier Année 1 : -24 713 €(Déficit de 24 713 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 14 013 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 569 €/an
Revenus locatifs : +13 755 €
Charges déductibles : -9 569 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 187 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 14013.25 € reporté.
Prix d'achat du bien : 179 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 116 350 €(65% de 179 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 231 €/an
Calcul : 116 350 € × 3,636% = 4 231 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 755 €38 476 €7 422 €-24 720 €10 700 €14 020 €14 020 €
214 030 €9 378 €7 225 €4 652 €--9 368 €
314 311 €9 174 €7 020 €5 137 €--4 231 €
414 597 €8 962 €6 809 €5 635 €---
514 889 €8 744 €6 590 €6 146 €---
615 187 €8 517 €6 364 €6 670 €---
715 491 €8 284 €6 130 €7 207 €---
815 801 €8 042 €5 888 €7 759 €---
916 117 €7 791 €5 638 €8 325 €---
1016 439 €7 532 €5 379 €8 906 €---
1116 768 €7 265 €5 111 €9 503 €---
1217 103 €6 988 €4 834 €10 115 €---
1317 445 €6 701 €4 548 €10 744 €---
1417 794 €6 405 €4 252 €11 389 €---
1518 150 €6 099 €3 945 €12 051 €---
1618 513 €5 782 €3 628 €12 731 €---
1718 883 €5 454 €3 300 €13 429 €---
1819 261 €5 115 €2 961 €14 146 €---
1919 646 €4 764 €2 611 €14 882 €---
2020 039 €4 401 €2 248 €15 638 €---
2120 440 €4 026 €1 872 €16 414 €---
2220 848 €3 638 €1 484 €17 211 €---
2321 265 €3 236 €1 083 €18 029 €---
2421 691 €2 821 €668 €18 870 €---
2522 125 €2 391 €238 €19 733 €---
TOTAL440 586 €189 983 €107 251 €250 603 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 250 603 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 755 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 889 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 889 €-3 210 €+6 099 €
2+2 889 €0 €+2 889 €
3+2 889 €0 €+2 889 €
4+2 889 €+421 €+2 468 €
5+2 889 €+1 844 €+1 045 €
6+2 889 €+2 001 €+888 €
7+2 889 €+2 162 €+727 €
8+2 889 €+2 328 €+561 €
9+2 889 €+2 498 €+391 €
10+2 889 €+2 672 €+217 €
11+2 889 €+2 851 €+38 €
12+2 889 €+3 035 €-146 €
13+2 889 €+3 223 €-334 €
14+2 889 €+3 417 €-528 €
15+2 889 €+3 615 €-726 €
16+2 889 €+3 819 €-930 €
17+2 889 €+4 029 €-1 140 €
18+2 889 €+4 244 €-1 355 €
19+2 889 €+4 465 €-1 576 €
20+2 889 €+4 691 €-1 802 €
21+2 889 €+4 924 €-2 035 €
22+2 889 €+5 163 €-2 274 €
23+2 889 €+5 409 €-2 520 €
24+2 889 €+5 661 €-2 772 €
25+2 889 €+5 920 €-3 031 €
Total+72 225 €+75 181 €+-2 956 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 224 jours
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