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Belfort Faubourg de Montbéliard, 35m2 au 3eme etage

Bien expiré
VilleBelfort (90)
Surface35m²
Coût Total75 880€
Loyer Annuel3 843€
Rentabilité5.06%
Cashflow/mois-109€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 37 000 €
Surface : 35 m²
Prix au m² : 1 057,14 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Dans belle copropriété studio lumineux 35 m2 au 3eme étage avec ascenseur, cuisine équipée, cabine douche, entrée avec placard, belle terrasse, cave, parking souterrain, orientation ouest, dpe E, chauffage collectif

Ville : Belfort
Département : Territoire de Belfort
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 90000
Coordonnées : 47.633220, 6.857300
Total : 75 880€
Prix d'acquisition : 37 000€
Travaux : 35 920€
Valeur du bien : 72 920€
Frais de notaire : 2 960€
Coût estimé : 2 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 35m²
Loyer prédit : 9.15€/m²/mois
Fourchette : 7.13€ - 11.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 320€/mois
Loyer annuel estimé : 3843€/an
Fourchette totale : 249€ - 411€/mois
Fourchette annuelle : 2993€ - 4934€/an
Rentabilité brute :5.06%
Fourchette de rentabilité :3.94% - 6.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :75 880€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :375,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :22,13€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 397,14€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :36 622,17€
Coût de l'assurance :6 639,50€
Taxe foncière : 384,32€/an
Soit par mois : 32,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 320,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 429,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-108,90€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
DPE mentionné explicitement comme E

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage individuel performant, comme une pompe à chaleur air/air, pour remplacer le chauffage collectif
Quantité: 1 système pour 35 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain significatif sur l'échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires vieillissants et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: 6 m² de carrelage, 1 douche, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain fonctionnelle mais éléments datés
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine équipée, incluant nouveaux placards, plan de travail et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 920 €(1 026 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:8 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries - Fenêtres:3 000€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 800€ = 2400€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain - Rénovation:5 420€
    Carrelage: 6 m² × 70€/m² = 420€, Douche: 1 douche × 2000€ = 2000€, Lavabo: 1 lavabo × 600€ = 600€, WC: 1 WC × 400€ = 400€, Plomberie: 1500€, Électricité: 500€
  • Cuisine - Rénovation:14 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 750€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Belfort (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 320 €/mois
Revenus locatifs annuels : 3 843 €/an
Calcul : 320 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 532 €/an
Base de calcul : Emprunt de 75 880 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 266 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 384 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 920 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 102 €
Revenus locatifs : +3 843 €
Charges déductibles : -39 102 €
Résultat foncier Année 1 : -35 259 €(Déficit de 35 259 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 859 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 182 €/an
Revenus locatifs : +3 843 €
Charges déductibles : -3 182 €
Résultat foncier Années 2+ : 661 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13858.71 € reporté.
Prix d'achat du bien : 37 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 24 050 €(65% de 37 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 875 €/an
Calcul : 24 050 € × 3,636% = 875 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
13 843 €39 104 €2 534 €-35 261 €21 400 €13 861 €13 861 €
23 920 €3 117 €2 467 €803 €--13 058 €
33 998 €3 047 €2 397 €951 €--12 107 €
44 078 €2 975 €2 325 €1 104 €--11 003 €
54 160 €2 900 €2 250 €1 260 €--9 743 €
64 243 €2 823 €2 173 €1 420 €--8 323 €
74 328 €2 743 €2 093 €1 585 €--6 738 €
84 415 €2 661 €2 011 €1 754 €--4 984 €
94 503 €2 575 €1 925 €1 928 €--3 056 €
104 593 €2 487 €1 837 €2 106 €--950 €
114 685 €2 395 €1 745 €2 290 €---
124 779 €2 301 €1 651 €2 478 €---
134 874 €2 203 €1 553 €2 671 €---
144 972 €2 102 €1 452 €2 870 €---
155 071 €1 997 €1 347 €3 074 €---
165 172 €1 889 €1 239 €3 284 €---
175 276 €1 777 €1 127 €3 499 €---
185 381 €1 661 €1 011 €3 720 €---
195 489 €1 541 €891 €3 948 €---
205 599 €1 417 €768 €4 181 €---
215 711 €1 289 €639 €4 422 €---
225 825 €1 157 €507 €4 668 €---
235 942 €1 020 €370 €4 922 €---
246 060 €878 €228 €5 183 €---
256 182 €731 €81 €5 450 €---
TOTAL123 100 €88 790 €36 622 €34 310 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 34 310 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 3 843 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +807 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+807 €-6 420 €+7 227 €
2+807 €0 €+807 €
3+807 €0 €+807 €
4+807 €0 €+807 €
5+807 €0 €+807 €
6+807 €0 €+807 €
7+807 €0 €+807 €
8+807 €0 €+807 €
9+807 €0 €+807 €
10+807 €0 €+807 €
11+807 €+402 €+405 €
12+807 €+743 €+64 €
13+807 €+801 €+6 €
14+807 €+861 €-54 €
15+807 €+922 €-115 €
16+807 €+985 €-178 €
17+807 €+1 050 €-243 €
18+807 €+1 116 €-309 €
19+807 €+1 184 €-377 €
20+807 €+1 254 €-447 €
21+807 €+1 326 €-519 €
22+807 €+1 400 €-593 €
23+807 €+1 477 €-670 €
24+807 €+1 555 €-748 €
25+807 €+1 635 €-828 €
Total+20 175 €+10 293 €+9 882 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 132 jours
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