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En plein coeur du centre-ville dans une rue au calme

Bien expiré
VilleRennes (35)
Surface55.69m²
Coût Total116 448€
Loyer Annuel11 050€
Rentabilité9.49%
Cashflow/mois+208€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 600 €
Surface : 55.69 m²
Prix au m² : 1 357,51 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz, Nombre d'égages : 4, Cave

Honoraires inclus de 8% TTC à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 70 000 €. Dans une copropriété de 14 lots. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie E, Classe climat E Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 1260.00 et 1750.00 €. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr. . INOVA immobilier, une agence Bretonne appartenant à ses salariés, 6 agences en Bretagne - https://files.netty.immo/file/company39613qwd/172/86VDo/baremes_transaction_site_internet.pdf

Ville : Rennes
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35000
Coordonnées : 48.094458, -1.666606
Total : 116 448€
Prix d'acquisition : 75 600€
Travaux : 34 800€
Valeur du bien : 110 400€
Frais de notaire : 6 048€
Coût estimé : 6 048€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55.69m²
Loyer prédit : 16.53€/m²/mois
Fourchette : 13.42€ - 20.37€/m²/mois
Loyer total estimé : 921€/mois
Loyer annuel estimé : 11050€/an
Fourchette totale : 747€ - 1135€/mois
Fourchette annuelle : 8968€ - 13614€/an
Rentabilité brute :9.49%
Fourchette de rentabilité :7.70% - 11.69%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 125 €/m²
Basé sur :379 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :174 031 €
Prix d'achat :75 600 €
Décote à l'achat :-98 431€ (-56.6%)
Marge achat-revente :57 583€ (33.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :116 448€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :577,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :43,67€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 621,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 760,16€
Coût de l'assurance :13 100,40€
Taxe foncière : 1 104,95€/an
Soit par mois : 92,08€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 920,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 713,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :207,69€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 313 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 55.69 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments vieillissants
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec mise à jour des éléments sanitaires si nécessaire
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un léger rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation du salon incluant peinture des murs et mise à jour du mobilier
Quantité: salon complet
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement important
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la chambre incluant peinture des murs et mise à jour du mobilier
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambre nécessite une rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 800 €(625 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:3 000€
    Rénovation salon (peinture): 55.69 m² × 50€/m² = 2784.5€, Main d'œuvre: 215.5€ = 3000€
  • Chambres:600€
    Rénovation chambre (peinture): 12 m² × 50€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rennes. Main d'œuvre incluse. Les prix ont été ajustés pour refléter les coûts régionaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 921 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 050 €/an
Calcul : 921 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 920 €/an
Base de calcul : Emprunt de 116 448 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 524 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 105 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 349 €
Revenus locatifs : +11 050 €
Charges déductibles : -40 349 €
Résultat foncier Année 1 : -29 300 €(Déficit de 29 300 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 900 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 549 €/an
Revenus locatifs : +11 050 €
Charges déductibles : -5 549 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 500 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7899.89 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 140 €(65% de 75 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 787 €/an
Calcul : 49 140 € × 3,636% = 1 787 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 050 €40 353 €3 924 €-29 304 €21 400 €7 904 €7 904 €
211 271 €5 449 €3 820 €5 821 €--2 082 €
311 496 €5 341 €3 712 €6 154 €---
411 726 €5 230 €3 601 €6 496 €---
511 960 €5 115 €3 486 €6 846 €---
612 200 €4 996 €3 367 €7 204 €---
712 444 €4 872 €3 243 €7 571 €---
812 692 €4 745 €3 116 €7 948 €---
912 946 €4 613 €2 984 €8 334 €---
1013 205 €4 476 €2 847 €8 729 €---
1113 469 €4 334 €2 706 €9 135 €---
1213 739 €4 188 €2 559 €9 550 €---
1314 013 €4 037 €2 408 €9 977 €---
1414 294 €3 880 €2 251 €10 413 €---
1514 580 €3 718 €2 089 €10 861 €---
1614 871 €3 551 €1 922 €11 321 €---
1715 169 €3 377 €1 748 €11 791 €---
1815 472 €3 198 €1 569 €12 274 €---
1915 781 €3 012 €1 383 €12 769 €---
2016 097 €2 820 €1 191 €13 277 €---
2116 419 €2 621 €992 €13 798 €---
2216 747 €2 416 €787 €14 332 €---
2317 082 €2 203 €574 €14 879 €---
2417 424 €1 983 €354 €15 441 €---
2517 772 €1 755 €126 €16 017 €---
TOTAL353 920 €132 284 €56 760 €221 635 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 221 635 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 050 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 320 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 320 €-6 420 €+8 740 €
2+2 320 €0 €+2 320 €
3+2 320 €+1 222 €+1 098 €
4+2 320 €+1 949 €+371 €
5+2 320 €+2 054 €+266 €
6+2 320 €+2 161 €+159 €
7+2 320 €+2 271 €+49 €
8+2 320 €+2 384 €-64 €
9+2 320 €+2 500 €-180 €
10+2 320 €+2 619 €-299 €
11+2 320 €+2 740 €-420 €
12+2 320 €+2 865 €-545 €
13+2 320 €+2 993 €-673 €
14+2 320 €+3 124 €-804 €
15+2 320 €+3 258 €-938 €
16+2 320 €+3 396 €-1 076 €
17+2 320 €+3 537 €-1 217 €
18+2 320 €+3 682 €-1 362 €
19+2 320 €+3 831 €-1 511 €
20+2 320 €+3 983 €-1 663 €
21+2 320 €+4 139 €-1 819 €
22+2 320 €+4 299 €-1 979 €
23+2 320 €+4 464 €-2 144 €
24+2 320 €+4 632 €-2 312 €
25+2 320 €+4 805 €-2 485 €
Total+58 000 €+66 491 €+-8 491 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 91 jours
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