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Maison 4 pièces 80 m²

Bien expiré
VilleBigottière (53)
Surface80m²
Coût Total128 181€
Loyer Annuel6 422€
Rentabilité5.01%
Cashflow/mois-191€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 890 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 748,63 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 80 m²

LA BIGOTTIERE - A seulement 5 minutes d'Andouillé et de tous ses commerces, maison de bourg en pierres comprenant au rez-de-chaussée une pièce de vie ouverte sur la cuisine avec une cheminée. A l'étage, trois chambres, une salle d'eau. Grand grenier aménageable, arrière-cuisine. Garage avec porte motorisée. Jardin bien orienté avec de multiples dépendances. Fort potentiel pour cette maison où des travaux sont nécessaires.

Surface : 80 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 24/03/2026

Consommation énergie primaire : 302 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Bigottière
Département : Mayenne
Région : Pays de la Loire
Code postal : 53240
Coordonnées : 48.202240, -0.785439
Total : 128 181€
Prix d'acquisition : 59 890€
Travaux : 63 500€
Valeur du bien : 123 390€
Frais de notaire : 4 791€
Coût estimé : 4 791€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 6.69€/m²/mois
Fourchette : 5.27€ - 8.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 535€/mois
Loyer annuel estimé : 6422€/an
Fourchette totale : 422€ - 679€/mois
Fourchette annuelle : 5059€ - 8153€/an
Rentabilité brute :5.01%
Fourchette de rentabilité :3.95% - 6.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 324,56 €/m²
Basé sur :38 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :105 965 €
Prix d'achat :59 890 €
Décote à l'achat :-46 075€ (-43.5%)
Marge achat-revente :-22 216€ (-21.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :128 181€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :634,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :37,39€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 672,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 274,10€
Coût de l'assurance :11 215,84€
Taxe foncière : 642,22€/an
Soit par mois : 53,52€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 535,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 725,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-190,57€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 80 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Remplacement du revêtement de sol (parquet) et peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitent rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles de cuisine, réfection plomberie et électricité, peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, entretien du carrelage
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 500 €(794 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:6 000€
    Isolation combles: 80 m² × 75€/m² = 6000€ (50-100€/m²), Main d'œuvre incluse
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (10000-15000€), Main d'œuvre incluse
  • Menuiseries - Fenêtres:10 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€ = 10000€ (800-1200€/fenêtre), Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (4000-8000€), Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Rénovation lourde:13 500€
    Peinture et parquet: 45 m² × 50€/m² = 2250€, Peinture murs: 90 m² × 25€/m² = 2250€, Main d'œuvre: 2250€, Total: 6750€
  • Cuisine - Rafraîchissement:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (10000-15000€), Main d'œuvre incluse
  • Salon - Rafraîchissement:3 000€
    Peinture salon: 20 m² × 25€/m² = 500€, Main d'œuvre: 1000€, Total: 1500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bigottière (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 29 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 535 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 422 €/an
Calcul : 535 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 303 €/an
Base de calcul : Emprunt de 128 181 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 449 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 642 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 68 894 €
Revenus locatifs : +6 422 €
Charges déductibles : -68 894 €
Résultat foncier Année 1 : -62 471 €(Déficit de 62 471 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 41 071 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 394 €/an
Revenus locatifs : +6 422 €
Charges déductibles : -5 394 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 029 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 41071.35 € reporté.
Prix d'achat du bien : 59 890 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 929 €(65% de 59 890 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 416 €/an
Calcul : 38 929 € × 3,636% = 1 416 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 422 €68 898 €4 307 €-62 475 €21 400 €41 075 €41 075 €
26 551 €5 283 €4 193 €1 267 €--39 808 €
36 682 €5 165 €4 074 €1 517 €--38 292 €
46 815 €5 043 €3 952 €1 773 €--36 519 €
56 952 €4 916 €3 825 €2 036 €--34 483 €
67 091 €4 785 €3 694 €2 306 €--32 178 €
77 232 €4 650 €3 559 €2 583 €--29 595 €
87 377 €4 509 €3 418 €2 868 €--26 727 €
97 525 €4 364 €3 273 €3 160 €--23 567 €
107 675 €4 214 €3 123 €3 461 €--20 106 €
117 829 €4 059 €2 968 €3 770 €--16 336 €
127 985 €3 898 €2 808 €4 087 €---
138 145 €3 732 €2 641 €4 413 €---
148 308 €3 560 €2 470 €4 747 €---
158 474 €3 383 €2 292 €5 091 €---
168 643 €3 199 €2 108 €5 445 €---
178 816 €3 008 €1 918 €5 808 €---
188 993 €2 812 €1 721 €6 181 €---
199 173 €2 608 €1 517 €6 565 €---
209 356 €2 397 €1 306 €6 959 €---
219 543 €2 179 €1 088 €7 364 €---
229 734 €1 954 €863 €7 780 €---
239 929 €1 720 €630 €8 208 €---
2410 127 €1 479 €388 €8 648 €---
2510 330 €1 229 €138 €9 100 €---
TOTAL205 706 €153 046 €62 274 €52 661 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 52 661 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 422 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 349 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 349 €-6 420 €+7 769 €
2+1 349 €0 €+1 349 €
3+1 349 €0 €+1 349 €
4+1 349 €0 €+1 349 €
5+1 349 €0 €+1 349 €
6+1 349 €0 €+1 349 €
7+1 349 €0 €+1 349 €
8+1 349 €0 €+1 349 €
9+1 349 €0 €+1 349 €
10+1 349 €0 €+1 349 €
11+1 349 €0 €+1 349 €
12+1 349 €+1 226 €+123 €
13+1 349 €+1 324 €+25 €
14+1 349 €+1 424 €-75 €
15+1 349 €+1 527 €-178 €
16+1 349 €+1 633 €-284 €
17+1 349 €+1 742 €-393 €
18+1 349 €+1 854 €-505 €
19+1 349 €+1 969 €-620 €
20+1 349 €+2 088 €-739 €
21+1 349 €+2 209 €-860 €
22+1 349 €+2 334 €-985 €
23+1 349 €+2 462 €-1 113 €
24+1 349 €+2 594 €-1 245 €
25+1 349 €+2 730 €-1 381 €
Total+33 725 €+20 699 €+13 026 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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