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Appartement 2 pièces 48 m²

Bien expiré
VilleSaint-Denis (974)
Surface48m²
Coût Total129 700€
Loyer Annuel9 526€
Rentabilité7.34%
Cashflow/mois-32€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 90 000 €
Surface : 48 m²
Prix au m² : 1 875 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement à vendre 2 pièces (974)

Un bien à fort potentiel ! Vendu en l'état, cet appartement offre de nombreuses possibilités, très proche Weldom Saint-Denis, une place de parking.

Résidence sécurisé, Investissement locatif rentable après rénovation

Premier achat à petit prix

Ou encore local professionnel, grâce à sa situation en rez-de-chaussée

Il nécessite une rénovation complète, mais saura séduire les acheteurs ayant le sens du projet et de la valorisation. Nombre de lots de la copropriété : 14, Montant moyen annuel de la quote-part de charges (budget prévisionnel) : 840€ soit 70€ par mois. Les honoraires sont à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr.

Réseau Immobilier CAPIFRANCE - Votre agent commercial (RSAC N° - Greffe de ) Julien TECHER Entrepreneur Individuel +262692486625 - Réf.930369 Référence annonce : 340933588964 Non soumis au DPE Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 14 Charges prévisionnelles annuelles : 840 €

Ville : Saint-Denis
Département : La Réunion
Région : La Réunion
Code postal : 97400
Coordonnées : -20.939919, 55.394733
Total : 129 700€
Prix d'acquisition : 90 000€
Travaux : 32 500€
Valeur du bien : 122 500€
Frais de notaire : 7 200€
Coût estimé : 7 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 48m²
Loyer prédit : 16.54€/m²/mois
Fourchette : 13.08€ - 20.90€/m²/mois
Loyer total estimé : 794€/mois
Loyer annuel estimé : 9526€/an
Fourchette totale : 628€ - 1003€/mois
Fourchette annuelle : 7536€ - 12041€/an
Rentabilité brute :7.34%
Fourchette de rentabilité :5.81% - 9.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :129 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :638,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :37,83€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 676,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 769,75€
Coût de l'assurance :11 348,75€
Taxe foncière : 952,60€/an
Soit par mois : 79,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 70,00€/mois
Soit par an : 840,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 793,84€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 825,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-31,61€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 48 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres (estimation 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - cuisine en très mauvais état
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC) et carrelage partiel
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en état correct mais vieillissante
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon, incluant peinture, revêtement de sol et réparations des murs
Quantité: salon complet (environ 25 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - salon en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation complète de la chambre, incluant revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises si nécessaire
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à niveau de la tuyauterie pour assurer l'absence de plomb et le bon fonctionnement des évacuations
Quantité: entière plomberie de l'appartement
Raison: Assurer la conformité et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 500 €(677 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:6 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1300€ = 6500€ (pose comprise)
  • Eau chaude:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:5 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:3 000€
    Rénovation partielle salle de bain: 1 salle de bain complète × 3000€ = 3000€, Carrelage: 6 m² × 50€/m² = 300€, Main d'œuvre: 2700€
  • Salon:5 000€
    Rénovation complète salon: 25 m² × 200€/m² = 5000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:3 000€
    Rénovation chambre: 10 m² × 300€/m² = 3000€, Main d'œuvre incluse
  • Électricité générale:1 000€
    Tableau électrique: 1 tableau × 1000€ = 1000€, Main d'œuvre incluse
  • Plomberie générale:3 000€
    Mise à niveau plomberie: 1 appartement × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 794 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 526 €/an
Calcul : 794 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 276 €/an
Base de calcul : Emprunt de 129 700 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 454 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 953 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 840 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 023 €
Revenus locatifs : +9 526 €
Charges déductibles : -39 023 €
Résultat foncier Année 1 : -29 497 €(Déficit de 29 497 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 097 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 523 €/an
Revenus locatifs : +9 526 €
Charges déductibles : -6 523 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 003 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8096.94 € reporté.
Prix d'achat du bien : 90 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 500 €(65% de 90 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 127 €/an
Calcul : 58 500 € × 3,636% = 2 127 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 526 €39 027 €4 281 €-29 501 €21 400 €8 101 €8 101 €
29 717 €6 413 €4 166 €3 304 €--4 797 €
39 911 €6 294 €4 048 €3 617 €--1 180 €
410 109 €6 172 €3 925 €3 937 €---
510 311 €6 045 €3 798 €4 266 €---
610 518 €5 914 €3 667 €4 603 €---
710 728 €5 779 €3 532 €4 949 €---
810 942 €5 639 €3 392 €5 304 €---
911 161 €5 494 €3 247 €5 667 €---
1011 384 €5 344 €3 098 €6 040 €---
1111 612 €5 190 €2 943 €6 422 €---
1211 844 €5 030 €2 783 €6 815 €---
1312 081 €4 864 €2 618 €7 217 €---
1412 323 €4 693 €2 447 €7 629 €---
1512 569 €4 517 €2 270 €8 053 €---
1612 821 €4 334 €2 087 €8 487 €---
1713 077 €4 145 €1 898 €8 932 €---
1813 339 €3 950 €1 703 €9 389 €---
1913 606 €3 748 €1 501 €9 858 €---
2013 878 €3 539 €1 292 €10 339 €---
2114 155 €3 323 €1 076 €10 832 €---
2214 438 €3 100 €853 €11 339 €---
2314 727 €2 869 €622 €11 858 €---
2415 022 €2 630 €384 €12 392 €---
2515 322 €2 383 €137 €12 939 €---
TOTAL305 122 €150 434 €61 770 €154 688 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 154 688 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 526 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 000 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 000 €-6 420 €+8 420 €
2+2 000 €0 €+2 000 €
3+2 000 €0 €+2 000 €
4+2 000 €+827 €+1 173 €
5+2 000 €+1 280 €+720 €
6+2 000 €+1 381 €+619 €
7+2 000 €+1 485 €+515 €
8+2 000 €+1 591 €+409 €
9+2 000 €+1 700 €+300 €
10+2 000 €+1 812 €+188 €
11+2 000 €+1 927 €+73 €
12+2 000 €+2 044 €-44 €
13+2 000 €+2 165 €-165 €
14+2 000 €+2 289 €-289 €
15+2 000 €+2 416 €-416 €
16+2 000 €+2 546 €-546 €
17+2 000 €+2 680 €-680 €
18+2 000 €+2 817 €-817 €
19+2 000 €+2 957 €-957 €
20+2 000 €+3 102 €-1 102 €
21+2 000 €+3 250 €-1 250 €
22+2 000 €+3 402 €-1 402 €
23+2 000 €+3 557 €-1 557 €
24+2 000 €+3 717 €-1 717 €
25+2 000 €+3 882 €-1 882 €
Total+50 000 €+46 406 €+3 594 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 297 jours
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