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Maison à vendre

VilleOrbigny (37)
Surface94m²
Coût Total121 530€
Loyer Annuel7 231€
Rentabilité5.95%
Cashflow/mois-117€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 63 500 €
Surface : 94 m²
Prix au m² : 675,53 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Revêtement du sol: Parquet, 3 chambres, Jardin, calme

Immobilier.notaires® et l'office notarial SELARL ANGLADA LOUAULT NOTAIRES vous proposent : Maison / villa à vendre - ORBIGNY (37460)


orbigny, Maison d'habitation - Maison de village à rénover, idéal investissement locatif Avec dépendances

La maison en pierres comprend :

  • Au rez de chaussée : cuisine, salle à manger donnant sur une arrière cuisine, salle d'eau, toilettes.
  • Au premier étage parqueté : trois chambres, toilettes
  • Grenier au-dessus

En face on trouve un jardin au calme avec une belle dépendance/atelier et diverses petites remises.

Toutes nos annonces et barèmes : Honoraires de négociation à la charge de l'acquéreur. HORS FRAIS D'ACTES. - Classe énergie : G - Classe climat : C - Logement à consommation énergétique excessive : classe G => au 1/01/2028 si vente ou location : Obligation niveau de performance compris entre A et E - Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : 3010 à 4120 € (base 2023) - Prix Hon. Négo Inclus : 63 500 € dont 5,83% Hon. Négo TTC charge acq. Prix Hors Hon. Négo :60 000 € - Réf : 075/1781


Visites : Pour toute visite veuillez prendre contact avec l'étude Contact :


Annonce de l'étude SELARL ANGLADA LOUAULT NOTAIRES - Notaires à Loches - N° SIRET : 85353601900013


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Ville : Orbigny
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37460
Coordonnées : 47.215733, 1.249463
Total : 121 530€
Prix d'acquisition : 63 500€
Travaux : 52 950€
Valeur du bien : 116 450€
Frais de notaire : 5 080€
Coût estimé : 5 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 94m²
Loyer prédit : 6.41€/m²/mois
Fourchette : 4.89€ - 8.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 603€/mois
Loyer annuel estimé : 7231€/an
Fourchette totale : 459€ - 791€/mois
Fourchette annuelle : 5511€ - 9488€/an
Rentabilité brute :5.95%
Fourchette de rentabilité :4.53% - 7.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :740 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :69 560 €
Prix d'achat :63 500 €
Décote à l'achat :-6 060€ (-8.7%)
Marge achat-revente :-51 970€ (-74.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :121 530€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :610,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :48,61€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 658,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 579,48€
Coût de l'assurance :14 583,60€
Taxe foncière : 723,12€/an
Soit par mois : 60,26€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 602,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 719,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-116,64€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 94 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour améliorer la performance énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 94 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur retour sur investissement pour améliorer le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain nécessite une rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des placards de cuisine, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite une rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 950 €(563 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:4 700€
    Isolation combles: 94 m² × 50€/m² = 4700€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:11 000€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 1000€ = 11000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 50€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs et plafonds salon: 15 m² × 50€/m² = 750€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale d'Orbigny (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 603 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 231 €/an
Calcul : 603 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 236 €/an
Base de calcul : Emprunt de 121 530 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 583 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 723 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 950 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 493 €
Revenus locatifs : +7 231 €
Charges déductibles : -58 493 €
Résultat foncier Année 1 : -51 262 €(Déficit de 51 262 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 862 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 543 €/an
Revenus locatifs : +7 231 €
Charges déductibles : -5 543 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 688 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29861.70 € reporté.
Prix d'achat du bien : 63 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 41 275 €(65% de 63 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 501 €/an
Calcul : 41 275 € × 3,636% = 1 501 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 231 €58 497 €4 240 €-51 266 €21 400 €29 866 €29 866 €
27 376 €5 436 €4 130 €1 940 €--27 926 €
37 523 €5 322 €4 015 €2 202 €--25 724 €
47 674 €5 203 €3 896 €2 471 €--23 253 €
57 827 €5 080 €3 773 €2 747 €--20 506 €
67 984 €4 953 €3 646 €3 031 €--17 475 €
78 144 €4 821 €3 514 €3 323 €--14 152 €
88 306 €4 684 €3 377 €3 623 €--10 529 €
98 473 €4 542 €3 236 €3 930 €--6 599 €
108 642 €4 396 €3 089 €4 246 €--2 353 €
118 815 €4 244 €2 937 €4 571 €---
128 991 €4 086 €2 780 €4 905 €---
139 171 €3 923 €2 617 €5 248 €---
149 354 €3 754 €2 448 €5 600 €---
159 541 €3 579 €2 273 €5 962 €---
169 732 €3 398 €2 092 €6 334 €---
179 927 €3 210 €1 904 €6 717 €---
1810 125 €3 016 €1 709 €7 110 €---
1910 328 €2 814 €1 508 €7 513 €---
2010 535 €2 606 €1 299 €7 929 €---
2110 745 €2 390 €1 083 €8 356 €---
2210 960 €2 166 €859 €8 794 €---
2311 179 €1 934 €627 €9 246 €---
2411 403 €1 694 €387 €9 709 €---
2511 631 €1 445 €138 €10 186 €---
TOTAL231 618 €147 191 €61 579 €84 427 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 84 427 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 231 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 519 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 519 €-6 420 €+7 939 €
2+1 519 €0 €+1 519 €
3+1 519 €0 €+1 519 €
4+1 519 €0 €+1 519 €
5+1 519 €0 €+1 519 €
6+1 519 €0 €+1 519 €
7+1 519 €0 €+1 519 €
8+1 519 €0 €+1 519 €
9+1 519 €0 €+1 519 €
10+1 519 €0 €+1 519 €
11+1 519 €+666 €+853 €
12+1 519 €+1 471 €+48 €
13+1 519 €+1 574 €-55 €
14+1 519 €+1 680 €-161 €
15+1 519 €+1 789 €-270 €
16+1 519 €+1 900 €-381 €
17+1 519 €+2 015 €-496 €
18+1 519 €+2 133 €-614 €
19+1 519 €+2 254 €-735 €
20+1 519 €+2 379 €-860 €
21+1 519 €+2 507 €-988 €
22+1 519 €+2 638 €-1 119 €
23+1 519 €+2 774 €-1 255 €
24+1 519 €+2 913 €-1 394 €
25+1 519 €+3 056 €-1 537 €
Total+37 975 €+25 328 €+12 647 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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