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Immeuble de rapport belle rentabilité

VilleArdentes (36)
Surface250m²
Coût Total274 420€
Loyer Annuel23 441€
Rentabilité8.54%
Cashflow/mois+326€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 229 000 €
Surface : 250 m²
Prix au m² : 916 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Exclusif, Ardentes en centre ville, immeuble de rapport sans copropriété composé en rez-de-chaussée d'un local commercial avec cave, jardinet et dépendances, et d'un appartement T2 de 59 m² avec véranda et jardinet; à l'étage : 2 appartements T3 de 67 et 88 m² chacun avec séjour double-cuisine ouverte, deux chambres, salle de bains et wc séparé. Chauffage individuel au gaz de ville. Belle rentabilité, supérieure à 8,5%.

Ville : Ardentes
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36120
Coordonnées : 46.742810, 1.830890
Total : 274 420€
Prix d'acquisition : 229 000€
Travaux : 27 100€
Valeur du bien : 256 100€
Frais de notaire : 18 320€
Coût estimé : 18 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 250m²
Loyer prédit : 7.81€/m²/mois
Fourchette : 6.36€ - 9.60€/m²/mois
Loyer total estimé : 1953€/mois
Loyer annuel estimé : 23441€/an
Fourchette totale : 1590€ - 2400€/mois
Fourchette annuelle : 19077€ - 28804€/an
Rentabilité brute :8.54%
Fourchette de rentabilité :6.95% - 10.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 250 €/m²
Basé sur :43 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :312 500 €
Prix d'achat :229 000 €
Décote à l'achat :-83 500€ (-26.7%)
Marge achat-revente :38 080€ (12.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :274 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 351,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :80,04€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 431,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :131 130,22€
Coût de l'assurance :24 011,75€
Taxe foncière : 2 344,13€/an
Soit par mois : 195,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 953,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 627,22€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :326,22€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage au gaz de ville
Quantité: 1 système pour l'ensemble de l'immeuble
Raison: DPE D - Immeuble - Vérification nécessaire pour garantir l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation de chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique présent
Quantité: 1 système pour l'ensemble de l'immeuble
Raison: DPE D - Immeuble - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments vétustes
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais un peu datées
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et entretien du parquet dans le salon
Quantité: salon (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et entretien dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - peinture un peu vieillissante
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec mise à jour des éléments sanitaires
Quantité: salle de bain (état 3/5)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 100 €(108 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Remplacement système chauffage gaz: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Peinture et entretien parquet salon: 12 m² × 100€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Peinture et entretien dans 2 chambres: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ardentes (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 9 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 953 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 441 €/an
Calcul : 1 953 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 075 €/an
Base de calcul : Emprunt de 274 420 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 960 €/an
Calcul : 80 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 344 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 480 €
Revenus locatifs : +23 441 €
Charges déductibles : -39 480 €
Résultat foncier Année 1 : -16 039 €(Déficit de 16 039 €)
Imputable sur revenu global : 16 039 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 380 €/an
Revenus locatifs : +23 441 €
Charges déductibles : -12 380 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 061 €/an
Prix d'achat du bien : 229 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 148 850 €(65% de 229 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 413 €/an
Calcul : 148 850 € × 3,636% = 5 413 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 441 €39 489 €9 084 €-16 047 €16 047 €--
223 910 €12 146 €8 841 €11 764 €---
324 388 €11 895 €8 590 €12 493 €---
424 876 €11 635 €8 331 €13 241 €---
525 374 €11 367 €8 062 €14 007 €---
625 881 €11 089 €7 785 €14 792 €---
726 399 €10 802 €7 498 €15 597 €---
826 927 €10 505 €7 201 €16 421 €---
927 465 €10 198 €6 894 €17 267 €---
1028 014 €9 881 €6 576 €18 133 €---
1128 575 €9 553 €6 248 €19 022 €---
1229 146 €9 214 €5 909 €19 933 €---
1329 729 €8 863 €5 558 €20 866 €---
1430 324 €8 500 €5 195 €21 824 €---
1530 930 €8 125 €4 820 €22 805 €---
1631 549 €7 737 €4 432 €23 812 €---
1732 180 €7 336 €4 031 €24 844 €---
1832 823 €6 921 €3 617 €25 902 €---
1933 480 €6 492 €3 188 €26 987 €---
2034 149 €6 049 €2 744 €28 100 €---
2134 832 €5 591 €2 286 €29 242 €---
2235 529 €5 116 €1 812 €30 413 €---
2336 240 €4 626 €1 322 €31 614 €---
2436 965 €4 119 €815 €32 845 €---
2537 704 €3 595 €291 €34 109 €---
TOTAL750 831 €240 845 €131 130 €509 986 €16 047 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 814 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 509 986 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 441 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 923 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 923 €-4 814 €+9 737 €
2+4 923 €+3 529 €+1 394 €
3+4 923 €+3 748 €+1 175 €
4+4 923 €+3 972 €+951 €
5+4 923 €+4 202 €+721 €
6+4 923 €+4 438 €+485 €
7+4 923 €+4 679 €+244 €
8+4 923 €+4 926 €-3 €
9+4 923 €+5 180 €-257 €
10+4 923 €+5 440 €-517 €
11+4 923 €+5 707 €-784 €
12+4 923 €+5 980 €-1 057 €
13+4 923 €+6 260 €-1 337 €
14+4 923 €+6 547 €-1 624 €
15+4 923 €+6 842 €-1 919 €
16+4 923 €+7 144 €-2 221 €
17+4 923 €+7 453 €-2 530 €
18+4 923 €+7 771 €-2 848 €
19+4 923 €+8 096 €-3 173 €
20+4 923 €+8 430 €-3 507 €
21+4 923 €+8 773 €-3 850 €
22+4 923 €+9 124 €-4 201 €
23+4 923 €+9 484 €-4 561 €
24+4 923 €+9 854 €-4 931 €
25+4 923 €+10 233 €-5 310 €
Total+123 075 €+152 996 €+-29 921 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 41 jours
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