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Appartement 3 pièces 68 m²

VilleAvoine (37)
Surface68m²
Coût Total129 216€
Loyer Annuel7 425€
Rentabilité5.75%
Cashflow/mois-222€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 200 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 1 400 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Avoine - appartement T3

Val Touraine Habitat vous propose un appartement T3 de 68.35 m² à Avoine

Composition : entrée, séjour, cuisine, 2 chambres, salle de bains, wc Embellissement à prévoir

Classe énergétique : C – consommation : 103 kWh/m²/an Classe climatique : C - émission GES : 19 CO2/m²/an Estimation des dépenses annuelles d'énergie : entre 640€ & 920€ (base 2021)

Bien soumis au régime de la copropriété (21 lots principaux). Estimation charges annuelles : 1 300 € Existence d'une procédure judiciaire : non

Visite sur rendez-vous le mardi au O2 47 87 14 96 La visite est requise avant tout dépôt d'offre

Offre d'achat à transmettre par mail : [Coordonnées masquées] Au plus tard le 14/09/2026 Vente soumise aux dispositions de l'article L443-11 du CCH

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : 03300018_ce Date de réalisation du diagnostic : 01/09/2023 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Avoine
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37420
Coordonnées : 47.208187, 0.181512
Total : 129 216€
Prix d'acquisition : 95 200€
Travaux : 26 400€
Valeur du bien : 121 600€
Frais de notaire : 7 616€
Coût estimé : 7 616€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68m²
Loyer prédit : 9.10€/m²/mois
Fourchette : 7.27€ - 11.40€/m²/mois
Loyer total estimé : 619€/mois
Loyer annuel estimé : 7425€/an
Fourchette totale : 494€ - 775€/mois
Fourchette annuelle : 5928€ - 9299€/an
Rentabilité brute :5.75%
Fourchette de rentabilité :4.59% - 7.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 636,36 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :111 272 €
Prix d'achat :95 200 €
Décote à l'achat :-16 072€ (-14.4%)
Marge achat-revente :-17 944€ (-16.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :129 216€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :633,11€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :37,69€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 670,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 716,62€
Coût de l'assurance :11 306,40€
Taxe foncière : 742,49€/an
Soit par mois : 61,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 108,33€/mois
Soit par an : 1 300,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 618,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 841,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-222,26€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine vétustes et non fonctionnels
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessitant des rénovations
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Rafraîchissement des murs et pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - peinture à rafraîchir
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - peinture vieillissante

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 400 €(388 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 8 m² × 1500€/m² = 12000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres:3 600€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Peinture murs: 24 m² × 30€/m² = 720€, Main d'œuvre: 1440€
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Avoine (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 619 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 425 €/an
Calcul : 619 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 209 €/an
Base de calcul : Emprunt de 129 216 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 452 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 742 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 300 €/an
Calcul : 108 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 104 €
Revenus locatifs : +7 425 €
Charges déductibles : -33 104 €
Résultat foncier Année 1 : -25 679 €(Déficit de 25 679 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 14 979 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 704 €/an
Revenus locatifs : +7 425 €
Charges déductibles : -6 704 €
Résultat foncier Années 2+ : 721 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 14978.95 € reporté.
Prix d'achat du bien : 95 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 880 €(65% de 95 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 250 €/an
Calcul : 61 880 € × 3,636% = 2 250 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 425 €33 108 €4 213 €-25 683 €10 700 €14 983 €14 983 €
27 573 €6 595 €4 100 €979 €--14 004 €
37 725 €6 477 €3 983 €1 247 €--12 757 €
47 879 €6 356 €3 862 €1 523 €--11 234 €
58 037 €6 231 €3 736 €1 806 €--9 428 €
68 198 €6 102 €3 607 €2 096 €--7 332 €
78 362 €5 968 €3 473 €2 394 €--4 938 €
88 529 €5 830 €3 335 €2 699 €--2 240 €
98 699 €5 687 €3 192 €3 012 €---
108 873 €5 540 €3 045 €3 334 €---
119 051 €5 387 €2 892 €3 664 €---
129 232 €5 229 €2 735 €4 003 €---
139 417 €5 067 €2 572 €4 350 €---
149 605 €4 898 €2 403 €4 707 €---
159 797 €4 724 €2 229 €5 073 €---
169 993 €4 544 €2 050 €5 449 €---
1710 193 €4 358 €1 864 €5 834 €---
1810 397 €4 166 €1 672 €6 230 €---
1910 605 €3 968 €1 473 €6 637 €---
2010 817 €3 763 €1 268 €7 054 €---
2111 033 €3 551 €1 056 €7 483 €---
2211 254 €3 331 €837 €7 922 €---
2311 479 €3 105 €610 €8 374 €---
2411 708 €2 871 €376 €8 838 €---
2511 943 €2 629 €134 €9 314 €---
TOTAL237 823 €149 485 €60 717 €88 337 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 88 337 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 425 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 559 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 559 €-3 210 €+4 769 €
2+1 559 €0 €+1 559 €
3+1 559 €0 €+1 559 €
4+1 559 €0 €+1 559 €
5+1 559 €0 €+1 559 €
6+1 559 €0 €+1 559 €
7+1 559 €0 €+1 559 €
8+1 559 €0 €+1 559 €
9+1 559 €+232 €+1 327 €
10+1 559 €+1 000 €+559 €
11+1 559 €+1 099 €+460 €
12+1 559 €+1 201 €+358 €
13+1 559 €+1 305 €+254 €
14+1 559 €+1 412 €+147 €
15+1 559 €+1 522 €+37 €
16+1 559 €+1 635 €-76 €
17+1 559 €+1 750 €-191 €
18+1 559 €+1 869 €-310 €
19+1 559 €+1 991 €-432 €
20+1 559 €+2 116 €-557 €
21+1 559 €+2 245 €-686 €
22+1 559 €+2 377 €-818 €
23+1 559 €+2 512 €-953 €
24+1 559 €+2 651 €-1 092 €
25+1 559 €+2 794 €-1 235 €
Total+38 975 €+26 501 €+12 474 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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