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vente - appartement

VilleMagny-les-Hameaux (78)
Surface81m²
Coût Total237 110€
Loyer Annuel15 053€
Rentabilité6.35%
Cashflow/mois-98€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 187 000 €
Surface : 81 m²
Prix au m² : 2 308,64 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Ascenseur, Balcon, Box, Garage, Gardien, Interphone, Petit prix

Grand et bel appartement 4 pièces de 81m2 comprenant une entrée avec très grand placard, séjour double en L parqueté et avec accès à 2 balcons dont avec vue sur la forêt, cuisine aménagée, 2 chambres parquetées avec chacune accès balcon (possibilité de faire une 3ème chambre), grande salle de bains carrelée, dressing, box individuel + parkings collectifs. Proche école maternelle et primaire, commerces et transports. Laurent Wroblewski, professionnel immobilier depuis 1994 (mandataire immobilier immatriculé 480 904 275 RSAC Versailles) Tél. 07.64.15.2000 / immo.wroblewski@gmail.com Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire -

Ville : Magny-les-Hameaux
Département : Yvelines
Région : Île-de-France
Code postal : 78114
Coordonnées : 48.730000, 2.070000
Total : 237 110€
Prix d'acquisition : 187 000€
Travaux : 35 150€
Valeur du bien : 222 150€
Frais de notaire : 14 960€
Coût estimé : 14 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81m²
Loyer prédit : 15.49€/m²/mois
Fourchette : 12.92€ - 18.57€/m²/mois
Loyer total estimé : 1254€/mois
Loyer annuel estimé : 15053€/an
Fourchette totale : 1046€ - 1504€/mois
Fourchette annuelle : 12556€ - 18046€/an
Rentabilité brute :6.35%
Fourchette de rentabilité :5.30% - 7.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :3 555,1 €/m²
Basé sur :78 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :287 963 €
Prix d'achat :187 000 €
Décote à l'achat :-100 963€ (-35.1%)
Marge achat-revente :50 853€ (17.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :237 110€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 168,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :59,28€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 227,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :113 301,82€
Coût de l'assurance :17 783,25€
Taxe foncière : 1 505,28€/an
Soit par mois : 125,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 254,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 352,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-98,36€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 81 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 81 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais mise à jour recommandée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 150 €(434 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1200€ = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 400€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 70€/m² = 1400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 750€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 70€/m² = 1750€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:700€
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 70€/m² = 700€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Magny-les-Hameaux (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 254 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 053 €/an
Calcul : 1 254 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 841 €/an
Base de calcul : Emprunt de 237 110 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 711 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 505 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 150 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 208 €
Revenus locatifs : +15 053 €
Charges déductibles : -45 208 €
Résultat foncier Année 1 : -30 155 €(Déficit de 30 155 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 755 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 058 €/an
Revenus locatifs : +15 053 €
Charges déductibles : -10 058 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 995 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8755.28 € reporté.
Prix d'achat du bien : 187 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 121 550 €(65% de 187 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 420 €/an
Calcul : 121 550 € × 3,636% = 4 420 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 053 €45 216 €7 849 €-30 163 €21 400 €8 763 €8 763 €
215 354 €9 856 €7 639 €5 498 €--3 265 €
315 661 €9 639 €7 422 €6 022 €---
415 974 €9 415 €7 198 €6 560 €---
516 294 €9 183 €6 966 €7 111 €---
616 619 €8 943 €6 726 €7 677 €---
716 952 €8 695 €6 478 €8 257 €---
817 291 €8 438 €6 222 €8 853 €---
917 637 €8 173 €5 957 €9 464 €---
1017 989 €7 899 €5 682 €10 091 €---
1118 349 €7 615 €5 399 €10 734 €---
1218 716 €7 322 €5 106 €11 394 €---
1319 091 €7 019 €4 803 €12 071 €---
1419 472 €6 706 €4 489 €12 767 €---
1519 862 €6 382 €4 165 €13 480 €---
1620 259 €6 046 €3 830 €14 213 €---
1720 664 €5 700 €3 483 €14 964 €---
1821 078 €5 342 €3 125 €15 736 €---
1921 499 €4 971 €2 754 €16 528 €---
2021 929 €4 588 €2 371 €17 341 €---
2122 368 €4 192 €1 975 €18 176 €---
2222 815 €3 782 €1 565 €19 033 €---
2323 271 €3 359 €1 142 €19 913 €---
2423 737 €2 921 €704 €20 816 €---
2524 211 €2 468 €251 €21 744 €---
TOTAL482 145 €203 867 €113 302 €278 278 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 278 278 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 053 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 161 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 161 €-6 420 €+9 581 €
2+3 161 €0 €+3 161 €
3+3 161 €+827 €+2 334 €
4+3 161 €+1 968 €+1 193 €
5+3 161 €+2 133 €+1 028 €
6+3 161 €+2 303 €+858 €
7+3 161 €+2 477 €+684 €
8+3 161 €+2 656 €+505 €
9+3 161 €+2 839 €+322 €
10+3 161 €+3 027 €+134 €
11+3 161 €+3 220 €-59 €
12+3 161 €+3 418 €-257 €
13+3 161 €+3 621 €-460 €
14+3 161 €+3 830 €-669 €
15+3 161 €+4 044 €-883 €
16+3 161 €+4 264 €-1 103 €
17+3 161 €+4 489 €-1 328 €
18+3 161 €+4 721 €-1 560 €
19+3 161 €+4 958 €-1 797 €
20+3 161 €+5 202 €-2 041 €
21+3 161 €+5 453 €-2 292 €
22+3 161 €+5 710 €-2 549 €
23+3 161 €+5 974 €-2 813 €
24+3 161 €+6 245 €-3 084 €
25+3 161 €+6 523 €-3 362 €
Total+79 025 €+83 484 €+-4 459 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
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