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Appartement Bonneuil Sur Marne 3 pièce(s) 62 m2

VilleBonneuil-sur-Marne (94)
Surface62m²
Coût Total192 470€
Loyer Annuel13 317€
Rentabilité6.92%
Cashflow/mois-280€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 000 €
Surface : 62 m²
Prix au m² : 2 564,52 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz collectif, Nombre d'égages : 10, Cave, Nombre de WC : 1

Bonneuil-sur-Marne - Au pied des commerces du nouveau quartier République et des transports (7 minutes en bus et 15 minutes à pied du métro 8 Pointe du Lac et 10 minutes en bus du RER A Sucy-Bonneuil ), au 5ème étage d'un immeuble avec gardien, sécurisé et ravalé en 2021, Laforêt Bonneuil vous propose de découvrir ce 3 pièces traversant de 71m² comprenant une entrée, un séjour exposé Sud-Est ouvrant sur un balcon, une cuisine indépendante, aménagée et équipée, 2 chambres, une salle de bains, un WC séparé et un dressing. Appartement lumineux, calme et bien entretenu. Vendu avec une cave. N'attendez pas pour le visiter, contactez Mathieu Brérard au 06 61 68 48 50. Copropriété de 200 lots (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 3200.00 euros. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/303899.pdf

Ville : Bonneuil-sur-Marne
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94380
Coordonnées : 48.767123, 2.478945
Total : 192 470€
Prix d'acquisition : 159 000€
Travaux : 20 750€
Valeur du bien : 179 750€
Frais de notaire : 12 720€
Coût estimé : 12 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62m²
Loyer prédit : 17.90€/m²/mois
Fourchette : 13.54€ - 23.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 1110€/mois
Loyer annuel estimé : 13317€/an
Fourchette totale : 840€ - 1467€/mois
Fourchette annuelle : 10074€ - 17605€/an
Rentabilité brute :6.92%
Fourchette de rentabilité :5.23% - 9.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 782 €/m²
Basé sur :110 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :234 484 €
Prix d'achat :159 000 €
Décote à l'achat :-75 484€ (-32.2%)
Marge achat-revente :42 014€ (17.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :192 470€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :956,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.43%
Assurance emprunteur :56,14€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 012,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :94 431,88€
Coût de l'assurance :16 841,13€
Taxe foncière : 1 331,75€/an
Soit par mois : 110,98€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 266,67€/mois
Soit par an : 3 200,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 109,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 390,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-280,34€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 140 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire car DPE C - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE C - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des meubles et électroménager.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec électroménager fonctionnel mais daté.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche/baignoire, lavabo et carrelage.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état général.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 750 €(335 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucun remplacement nécessaire car DPE C - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:10 500€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 850€/m² = 8500€ (incluant meubles et électroménager), Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:7 500€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (incluant douche, lavabo et carrelage), Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon:1 250€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 50€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 250€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bonneuil-sur-Marne (coefficient 1.2 appliqué pour Île-de-France). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 110 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 317 €/an
Calcul : 1 110 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 518 €/an
Base de calcul : Emprunt de 192 470 € à 3.43% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 674 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 332 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 200 €/an
Calcul : 267 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 750 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 474 €
Revenus locatifs : +13 317 €
Charges déductibles : -32 474 €
Résultat foncier Année 1 : -19 156 €(Déficit de 19 156 €)
Imputable sur revenu global : 19 156 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 724 €/an
Revenus locatifs : +13 317 €
Charges déductibles : -11 724 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 594 €/an
Prix d'achat du bien : 159 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 350 €(65% de 159 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 758 €/an
Calcul : 103 350 € × 3,636% = 3 758 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 317 €32 480 €6 524 €-19 162 €19 162 €--
213 584 €11 557 €6 352 €2 027 €---
313 855 €11 379 €6 173 €2 477 €---
414 133 €11 194 €5 988 €2 939 €---
514 415 €11 003 €5 797 €3 413 €---
614 704 €10 805 €5 599 €3 899 €---
714 998 €10 600 €5 395 €4 398 €---
815 298 €10 388 €5 183 €4 909 €---
915 604 €10 169 €4 963 €5 435 €---
1015 916 €9 942 €4 737 €5 974 €---
1116 234 €9 707 €4 502 €6 527 €---
1216 559 €9 464 €4 259 €7 095 €---
1316 890 €9 213 €4 007 €7 677 €---
1417 228 €8 952 €3 747 €8 275 €---
1517 572 €8 683 €3 478 €8 889 €---
1617 924 €8 404 €3 199 €9 519 €---
1718 282 €8 116 €2 910 €10 166 €---
1818 648 €7 817 €2 612 €10 830 €---
1919 021 €7 509 €2 303 €11 512 €---
2019 401 €7 189 €1 984 €12 212 €---
2119 789 €6 858 €1 653 €12 931 €---
2220 185 €6 516 €1 310 €13 669 €---
2320 589 €6 162 €956 €14 427 €---
2421 000 €5 795 €590 €15 205 €---
2521 420 €5 416 €210 €16 004 €---
TOTAL426 563 €245 318 €94 432 €181 245 €19 162 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 749 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 181 245 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 317 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 797 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 797 €-5 749 €+8 546 €
2+2 797 €+608 €+2 189 €
3+2 797 €+743 €+2 054 €
4+2 797 €+882 €+1 915 €
5+2 797 €+1 024 €+1 773 €
6+2 797 €+1 170 €+1 627 €
7+2 797 €+1 319 €+1 478 €
8+2 797 €+1 473 €+1 324 €
9+2 797 €+1 630 €+1 167 €
10+2 797 €+1 792 €+1 005 €
11+2 797 €+1 958 €+839 €
12+2 797 €+2 128 €+669 €
13+2 797 €+2 303 €+494 €
14+2 797 €+2 483 €+314 €
15+2 797 €+2 667 €+130 €
16+2 797 €+2 856 €-59 €
17+2 797 €+3 050 €-253 €
18+2 797 €+3 249 €-452 €
19+2 797 €+3 454 €-657 €
20+2 797 €+3 664 €-867 €
21+2 797 €+3 879 €-1 082 €
22+2 797 €+4 101 €-1 304 €
23+2 797 €+4 328 €-1 531 €
24+2 797 €+4 562 €-1 765 €
25+2 797 €+4 801 €-2 004 €
Total+69 925 €+54 373 €+15 552 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 31 jours
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