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Détails du bien

VilleRoanne (42)
Surface49m²
Coût Total97 942€
Loyer Annuel6 305€
Rentabilité6.44%
Cashflow/mois-33€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 43 900 €
Surface : 49 m²
Prix au m² : 895,92 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 4, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Votre agence CHALTON DUBANCHET vous propose EN EXCLUSIVITE cet appartement T2 de 49m², idéalement situé Boulevard Jean-Baptiste Clément, à Roanne. Situé au 3e étage sans ascenseur, ce bien offre un fort potentiel après rénovation. Il se compose d'une chambre, d'une salle de bain, d'une cuisine indépendante ainsi que d'un salon/séjour lumineux de 20 m².

Appartement à rénover, idéal pour un investissement locatif ou un premier achat.

Pour tout renseignement complémentaire, contactez notre agence ou votre agent habituel. Copropriété de 12 lots - dont 10 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Ville : Roanne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42300
Total : 97 942€
Prix d'acquisition : 43 900€
Travaux : 50 530€
Valeur du bien : 94 430€
Frais de notaire : 3 512€
Coût estimé : 3 512€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 49m²
Loyer prédit : 10.72€/m²/mois
Fourchette : 8.26€ - 13.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 525€/mois
Loyer annuel estimé : 6305€/an
Fourchette totale : 405€ - 682€/mois
Fourchette annuelle : 4859€ - 8183€/an
Rentabilité brute :6.44%
Fourchette de rentabilité :4.96% - 8.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 308,02 €/m²
Basé sur :558 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :64 093 €
Prix d'achat :43 900 €
Décote à l'achat :-20 193€ (-31.5%)
Marge achat-revente :-33 849€ (-52.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :97 942€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :478,32€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :27,75€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 506,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 554,80€
Coût de l'assurance :8 325,07€
Taxe foncière : 630,53€/an
Soit par mois : 52,54€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 525,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 558,62€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-33,18€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 199 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 49 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Faisable individuellement, amélioration de l'isolation
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après état moyen visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire et du lavabo, mise aux normes plomberie et électricité, carrelage des murs et du sol
Quantité: 5 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain légèrement datée
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambre bien entretenue
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 530 €(1 031 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Remplacement chaudière à condensation: 1 système: 5000€ + Main d'œuvre: 1500€ = 6500€
  • Menuiseries:6 500€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 5 fenêtres: 600€/fenêtre × 5 = 3000€ + Main d'œuvre: 500€ = 3500€
  • Eau chaude:6 500€
    Remplacement chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau: 3000€ + Main d'œuvre: 500€ = 3500€
  • Cuisine:22 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€ + Main d'œuvre: 2000€ = 12000€
  • Salle de bain:2 750€
    Rénovation salle de bain: Carrelage 5 m²: 50€/m² × 5 = 250€ + Plomberie et électricité: 1000€ + Main d'œuvre: 250€ = 1500€
  • Chambres:480€
    Peinture chambre: 12 m²: 40€/m² = 480€
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m²: 40€/m² = 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Roanne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 24 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 525 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 305 €/an
Calcul : 525 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 161 €/an
Base de calcul : Emprunt de 97 942 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 333 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 631 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 530 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 655 €
Revenus locatifs : +6 305 €
Charges déductibles : -54 655 €
Résultat foncier Année 1 : -48 349 €(Déficit de 48 349 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 949 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 125 €/an
Revenus locatifs : +6 305 €
Charges déductibles : -4 125 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 181 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26949.49 € reporté.
Prix d'achat du bien : 43 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 28 535 €(65% de 43 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 038 €/an
Calcul : 28 535 € × 3,636% = 1 038 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 305 €54 658 €3 164 €-48 353 €21 400 €26 953 €26 953 €
26 431 €4 042 €3 079 €2 389 €--24 564 €
36 560 €3 954 €2 991 €2 606 €--21 958 €
46 691 €3 863 €2 899 €2 828 €--19 129 €
56 825 €3 768 €2 805 €3 057 €--16 073 €
66 962 €3 671 €2 708 €3 290 €--12 782 €
77 101 €3 570 €2 607 €3 530 €--9 252 €
87 243 €3 466 €2 503 €3 776 €--5 475 €
97 388 €3 359 €2 395 €4 029 €--1 447 €
107 535 €3 248 €2 284 €4 287 €---
117 686 €3 133 €2 170 €4 553 €---
127 840 €3 015 €2 051 €4 825 €---
137 997 €2 892 €1 929 €5 104 €---
148 157 €2 766 €1 802 €5 391 €---
158 320 €2 635 €1 672 €5 685 €---
168 486 €2 500 €1 536 €5 986 €---
178 656 €2 360 €1 397 €6 295 €---
188 829 €2 216 €1 253 €6 613 €---
199 005 €2 067 €1 104 €6 938 €---
209 186 €1 913 €950 €7 272 €---
219 369 €1 754 €791 €7 615 €---
229 557 €1 590 €627 €7 966 €---
239 748 €1 420 €457 €8 327 €---
249 943 €1 245 €282 €8 698 €---
2510 142 €1 064 €100 €9 078 €---
TOTAL201 959 €120 173 €45 555 €81 786 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 81 786 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 305 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 324 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 324 €-6 420 €+7 744 €
2+1 324 €0 €+1 324 €
3+1 324 €0 €+1 324 €
4+1 324 €0 €+1 324 €
5+1 324 €0 €+1 324 €
6+1 324 €0 €+1 324 €
7+1 324 €0 €+1 324 €
8+1 324 €0 €+1 324 €
9+1 324 €0 €+1 324 €
10+1 324 €+852 €+472 €
11+1 324 €+1 366 €-42 €
12+1 324 €+1 448 €-124 €
13+1 324 €+1 531 €-207 €
14+1 324 €+1 617 €-293 €
15+1 324 €+1 705 €-381 €
16+1 324 €+1 796 €-472 €
17+1 324 €+1 889 €-565 €
18+1 324 €+1 984 €-660 €
19+1 324 €+2 081 €-757 €
20+1 324 €+2 182 €-858 €
21+1 324 €+2 284 €-960 €
22+1 324 €+2 390 €-1 066 €
23+1 324 €+2 498 €-1 174 €
24+1 324 €+2 609 €-1 285 €
25+1 324 €+2 723 €-1 399 €
Total+33 100 €+24 536 €+8 564 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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