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Appartement à vendre

VilleBéthune (62)
Surface73m²
Coût Total105 000€
Loyer Annuel8 554€
Rentabilité8.15%
Cashflow/mois-69€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 60 000 €
Surface : 73 m²
Prix au m² : 821,92 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4/5 étage, Salle de bain, Cuisine ouverte, Cave, 3 chambres, Entrée séparée, Exposition sud, Interphone, Non meublé

SERGIC BETHUNE vous propose en exclusivité cet appartement de près de 73m² composé d'une entrée, d'un salon/séjour, d'une cuisine séparée, trois chambres, une salle de bains, un WC séparé ainsi qu'un cellier.

Copropriété de 186 lots - dont 93 lots habitation.

Charges annuelles : 2040 euros.

Ville : Béthune
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62400
Coordonnées : 50.520927, 2.631629
Total : 105 000€
Prix d'acquisition : 60 000€
Travaux : 40 200€
Valeur du bien : 100 200€
Frais de notaire : 4 800€
Coût estimé : 4 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73m²
Loyer prédit : 9.77€/m²/mois
Fourchette : 7.61€ - 12.54€/m²/mois
Loyer total estimé : 713€/mois
Loyer annuel estimé : 8554€/an
Fourchette totale : 555€ - 915€/mois
Fourchette annuelle : 6664€ - 10981€/an
Rentabilité brute :8.15%
Fourchette de rentabilité :6.35% - 10.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 555,22 €/m²
Basé sur :74 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :113 531 €
Prix d'achat :60 000 €
Décote à l'achat :-53 531€ (-47.2%)
Marge achat-revente :8 531€ (7.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :105 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :514,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :26,25€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 540,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 337,89€
Coût de l'assurance :7 875,00€
Taxe foncière : 855,44€/an
Soit par mois : 71,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 170,00€/mois
Soit par an : 2 040,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 712,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 782,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-69,13€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 73 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres en mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, réfection électricité si nécessaire
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon en état correct mais usé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 200 €(551 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:8 000€
    Rénovation lourde chambres: 3 chambres (environ 45 m²) × 150€/m² = 6750€, Électricité et menuiseries: 750€, Main d'œuvre: 500€
  • Salon:1 500€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Béthune (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 15 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 713 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 554 €/an
Calcul : 713 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 420 €/an
Base de calcul : Emprunt de 105 000 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 315 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 855 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 040 €/an
Calcul : 170 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 831 €
Revenus locatifs : +8 554 €
Charges déductibles : -46 831 €
Résultat foncier Année 1 : -38 276 €(Déficit de 38 276 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 876 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 631 €/an
Revenus locatifs : +8 554 €
Charges déductibles : -6 631 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 924 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16876.36 € reporté.
Prix d'achat du bien : 60 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 000 €(65% de 60 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 418 €/an
Calcul : 39 000 € × 3,636% = 1 418 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 554 €46 834 €3 424 €-38 280 €21 400 €16 880 €16 880 €
28 725 €6 542 €3 332 €2 184 €--14 696 €
38 900 €6 447 €3 236 €2 453 €--12 243 €
49 078 €6 348 €3 138 €2 730 €--9 513 €
59 260 €6 247 €3 036 €3 013 €--6 500 €
69 445 €6 142 €2 931 €3 303 €--3 197 €
79 634 €6 033 €2 822 €3 601 €---
89 826 €5 921 €2 710 €3 906 €---
910 023 €5 805 €2 594 €4 218 €---
1010 223 €5 685 €2 474 €4 539 €---
1110 428 €5 561 €2 350 €4 867 €---
1210 636 €5 433 €2 222 €5 204 €---
1310 849 €5 300 €2 090 €5 549 €---
1411 066 €5 163 €1 953 €5 903 €---
1511 287 €5 022 €1 812 €6 265 €---
1611 513 €4 876 €1 665 €6 637 €---
1711 743 €4 725 €1 514 €7 019 €---
1811 978 €4 569 €1 358 €7 409 €---
1912 218 €4 407 €1 197 €7 810 €---
2012 462 €4 241 €1 030 €8 221 €---
2112 711 €4 068 €858 €8 643 €---
2212 966 €3 890 €680 €9 075 €---
2313 225 €3 706 €496 €9 519 €---
2413 489 €3 516 €306 €9 973 €---
2513 759 €3 319 €109 €10 440 €---
TOTAL274 000 €169 799 €49 338 €104 201 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 104 201 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 554 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 796 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 796 €-6 420 €+8 216 €
2+1 796 €0 €+1 796 €
3+1 796 €0 €+1 796 €
4+1 796 €0 €+1 796 €
5+1 796 €0 €+1 796 €
6+1 796 €0 €+1 796 €
7+1 796 €+121 €+1 675 €
8+1 796 €+1 172 €+624 €
9+1 796 €+1 265 €+531 €
10+1 796 €+1 362 €+434 €
11+1 796 €+1 460 €+336 €
12+1 796 €+1 561 €+235 €
13+1 796 €+1 665 €+131 €
14+1 796 €+1 771 €+25 €
15+1 796 €+1 880 €-84 €
16+1 796 €+1 991 €-195 €
17+1 796 €+2 106 €-310 €
18+1 796 €+2 223 €-427 €
19+1 796 €+2 343 €-547 €
20+1 796 €+2 466 €-670 €
21+1 796 €+2 593 €-797 €
22+1 796 €+2 723 €-927 €
23+1 796 €+2 856 €-1 060 €
24+1 796 €+2 992 €-1 196 €
25+1 796 €+3 132 €-1 336 €
Total+44 900 €+31 260 €+13 640 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 37 jours
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