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Appartement 4 pièces – 82 m² – Lutterbach

Bien expiré
VilleLutterbach (68)
Surface82m²
Coût Total146 400€
Loyer Annuel11 319€
Rentabilité7.73%
Cashflow/mois+73€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 130 000 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 1 585,37 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

À vendre à Lutterbach, bel appartement 4 pièces de 82 m² avec balcon et cave, situé au 2ᵉ étage avec ascenseur d’une résidence calme et agréable.

L’appartement se compose :

  • d’un séjour lumineux de 21,65 m² avec accès au balcon de 4,80 m²

  • d’une cuisine séparée et équipée (four, plaque, lave-vaisselle) avec loggia de 1,84 m²

  • de 3 chambres : une chambre de 13 m² et deux chambres de 10,85 m² avec placards intégrés

  • d’une salle de bain

  • d’un WC séparé

Une cave complète le bien.

Appartement rénové en 2024, aucun travaux à prévoir. DPE : E (06/2024)

Les + :

  • résidence calme et bien entretenue

  • ascenseur

  • appartement fonctionnel avec nombreux rangements

  • balcon agréable

  • proche des commerces, écoles, transports et gare

  • accès rapide aux axes principaux

Vente entre particuliers : aucun frais d’agence à prévoir.

Premier contact par SMS.

Ville : Lutterbach
Département : Haut-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 68460
Coordonnées : 47.760730, 7.276130
Total : 146 400€
Prix d'acquisition : 130 000€
Travaux : 6 000€
Valeur du bien : 136 000€
Frais de notaire : 10 400€
Coût estimé : 10 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82m²
Loyer prédit : 11.50€/m²/mois
Fourchette : 9.36€ - 14.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 943€/mois
Loyer annuel estimé : 11319€/an
Fourchette totale : 767€ - 1160€/mois
Fourchette annuelle : 9207€ - 13915€/an
Rentabilité brute :7.73%
Fourchette de rentabilité :6.29% - 9.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :146 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :732,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :42,70€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 775,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 473,87€
Coût de l'assurance :12 810,00€
Taxe foncière : 1 131,91€/an
Soit par mois : 94,33€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 943,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 869,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :73,32€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 82 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - cuisine à rafraîchir
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et joints à refaire dans la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - sol à rafraîchir
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 5/5 visible - salon en excellent état mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 000 €(73 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lutterbach (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 6 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (6 000€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 943 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 319 €/an
Calcul : 943 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 060 €/an
Base de calcul : Emprunt de 146 400 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 512 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 132 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 704 €
Revenus locatifs : +11 319 €
Charges déductibles : -12 704 €
Résultat foncier Année 1 : -1 385 €(Déficit de 1 385 €)
Imputable sur revenu global : 1 385 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 704 €/an
Revenus locatifs : +11 319 €
Charges déductibles : -6 704 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 615 €/an
Prix d'achat du bien : 130 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 500 €(65% de 130 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 073 €/an
Calcul : 84 500 € × 3,636% = 3 073 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 319 €12 709 €5 065 €-1 390 €1 390 €--
211 545 €6 576 €4 932 €4 969 €---
311 776 €6 439 €4 794 €5 338 €---
412 012 €6 296 €4 652 €5 715 €---
512 252 €6 149 €4 505 €6 103 €---
612 497 €5 997 €4 352 €6 501 €---
712 747 €5 839 €4 194 €6 909 €---
813 002 €5 675 €4 031 €7 327 €---
913 262 €5 505 €3 861 €7 757 €---
1013 527 €5 330 €3 686 €8 197 €---
1113 798 €5 148 €3 504 €8 650 €---
1214 074 €4 960 €3 316 €9 114 €---
1314 355 €4 765 €3 121 €9 590 €---
1414 642 €4 563 €2 919 €10 079 €---
1514 935 €4 354 €2 710 €10 581 €---
1615 234 €4 138 €2 494 €11 096 €---
1715 539 €3 914 €2 270 €11 625 €---
1815 849 €3 682 €2 037 €12 168 €---
1916 166 €3 441 €1 797 €12 725 €---
2016 490 €3 193 €1 548 €13 297 €---
2116 820 €2 935 €1 290 €13 885 €---
2217 156 €2 668 €1 024 €14 488 €---
2317 499 €2 391 €747 €15 108 €---
2417 849 €2 105 €461 €15 744 €---
2518 206 €1 809 €164 €16 397 €---
TOTAL362 555 €120 582 €73 474 €241 973 €1 390 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 417 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 241 973 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 319 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 377 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 377 €-417 €+2 794 €
2+2 377 €+1 491 €+886 €
3+2 377 €+1 601 €+776 €
4+2 377 €+1 715 €+662 €
5+2 377 €+1 831 €+546 €
6+2 377 €+1 950 €+427 €
7+2 377 €+2 073 €+304 €
8+2 377 €+2 198 €+179 €
9+2 377 €+2 327 €+50 €
10+2 377 €+2 459 €-82 €
11+2 377 €+2 595 €-218 €
12+2 377 €+2 734 €-357 €
13+2 377 €+2 877 €-500 €
14+2 377 €+3 024 €-647 €
15+2 377 €+3 174 €-797 €
16+2 377 €+3 329 €-952 €
17+2 377 €+3 487 €-1 110 €
18+2 377 €+3 650 €-1 273 €
19+2 377 €+3 818 €-1 441 €
20+2 377 €+3 989 €-1 612 €
21+2 377 €+4 165 €-1 788 €
22+2 377 €+4 346 €-1 969 €
23+2 377 €+4 532 €-2 155 €
24+2 377 €+4 723 €-2 346 €
25+2 377 €+4 919 €-2 542 €
Total+59 425 €+72 592 €+-13 167 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 136 jours
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