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Appartement 4 pièces – 82 m² – Lutterbach

VilleLutterbach (68)
Surface82
Coût Total146 400
Loyer Annuel11 319
Rentabilité7.73%
Cashflow/mois+73
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 130 000 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 1 585,37 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

À vendre à Lutterbach, bel appartement 4 pièces de 82 m² avec balcon et cave, situé au 2ᵉ étage avec ascenseur d’une résidence calme et agréable.

L’appartement se compose :

  • d’un séjour lumineux de 21,65 m² avec accès au balcon de 4,80 m²

  • d’une cuisine séparée et équipée (four, plaque, lave-vaisselle) avec loggia de 1,84 m²

  • de 3 chambres : une chambre de 13 m² et deux chambres de 10,85 m² avec placards intégrés

  • d’une salle de bain

  • d’un WC séparé

Une cave complète le bien.

Appartement rénové en 2024, aucun travaux à prévoir. DPE : E (06/2024)

Les + :

  • résidence calme et bien entretenue

  • ascenseur

  • appartement fonctionnel avec nombreux rangements

  • balcon agréable

  • proche des commerces, écoles, transports et gare

  • accès rapide aux axes principaux

Vente entre particuliers : aucun frais d’agence à prévoir.

Premier contact par SMS.

Ville : Lutterbach
Département : Haut-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 68460
Coordonnées : 47.760730, 7.276130
Total : 146 400
Prix d'acquisition : 130 000
Travaux : 6 000
Valeur du bien : 136 000
Frais de notaire : 10 400
Coût estimé : 10 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82
Loyer prédit : 11.50€/m²/mois
Fourchette : 9.36€ - 14.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 943€/mois
Loyer annuel estimé : 11319€/an
Fourchette totale : 767€ - 1160€/mois
Fourchette annuelle : 9207€ - 13915€/an
Rentabilité brute :7.73%
Fourchette de rentabilité :6.29% - 9.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :146 400
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :732,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :42,70€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 775,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 473,87
Coût de l'assurance :12 810,00
Taxe foncière : 1 131,91€/an
Soit par mois : 94,33€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 943,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 869,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :73,32€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 82 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - cuisine à rafraîchir
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et joints à refaire dans la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - sol à rafraîchir
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 5/5 visible - salon en excellent état mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 000(73 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lutterbach (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 6 000✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (6 000€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 943 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 319 €/an
Calcul : 943 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 060 €/an
Base de calcul : Emprunt de 146 400 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 512 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 132 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 704
Revenus locatifs : +11 319
Charges déductibles : -12 704
Résultat foncier Année 1 : -1 385(Déficit de 1 385 €)
Imputable sur revenu global : 1 385
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 704 €/an
Revenus locatifs : +11 319
Charges déductibles : -6 704
Résultat foncier Années 2+ : 4 615 €/an
Prix d'achat du bien : 130 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 500(65% de 130 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 073 €/an
Calcul : 84 500 € × 3,636% = 3 073
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 31912 7095 065-1 3901 390 €--
211 5456 5764 9324 969---
311 7766 4394 7945 338---
412 0126 2964 6525 715---
512 2526 1494 5056 103---
612 4975 9974 3526 501---
712 7475 8394 1946 909---
813 0025 6754 0317 327---
913 2625 5053 8617 757---
1013 5275 3303 6868 197---
1113 7985 1483 5048 650---
1214 0744 9603 3169 114---
1314 3554 7653 1219 590---
1414 6424 5632 91910 079---
1514 9354 3542 71010 581---
1615 2344 1382 49411 096---
1715 5393 9142 27011 625---
1815 8493 6822 03712 168---
1916 1663 4411 79712 725---
2016 4903 1931 54813 297---
2116 8202 9351 29013 885---
2217 1562 6681 02414 488---
2317 4992 39174715 108---
2417 8492 10546115 744---
2518 2061 80916416 397---
TOTAL362 555120 58273 474241 9731 390Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 417
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 241 973
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 319 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 377 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 377-417+2 794
2+2 377+1 491+886
3+2 377+1 601+776
4+2 377+1 715+662
5+2 377+1 831+546
6+2 377+1 950+427
7+2 377+2 073+304
8+2 377+2 198+179
9+2 377+2 327+50
10+2 377+2 459-82
11+2 377+2 595-218
12+2 377+2 734-357
13+2 377+2 877-500
14+2 377+3 024-647
15+2 377+3 174-797
16+2 377+3 329-952
17+2 377+3 487-1 110
18+2 377+3 650-1 273
19+2 377+3 818-1 441
20+2 377+3 989-1 612
21+2 377+4 165-1 788
22+2 377+4 346-1 969
23+2 377+4 532-2 155
24+2 377+4 723-2 346
25+2 377+4 919-2 542
Total+59 425+72 592+-13 167
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 14 jours
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