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Appartement 3 pièces

VilleMontmagny (95)
Surface59m²
Coût Total201 030€
Loyer Annuel11 904€
Rentabilité5.92%
Cashflow/mois-464€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 145 000 €
Surface : 59 m²
Prix au m² : 2 457,63 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz collectif, Nombre d'égages : 4, Cave, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

À 10 min à pied de la gare de Deuil Montmagny ligne H, venez découvrir cet appartement de 3 pièces de 59 m2 très lumineux situé au 3ème étage sans ascenseur vous offrant: une entrée avec un grand placard, une cuisine séparée, 2 chambres, un wc indépendant et une salle d'eau. Une cave en sous sol et un box en bas de l'immeuble complètent le tout. Charges mensuelles : 304€ (chauffage collectif au gaz) Taxe foncière : 1.424€ Travaux à prévoir.

Nombre de lots de la Copropriété : 44

Honoraires à la charge du vendeur Votre agent commercial 3G IMMO sur place EI - Virginie VIENNI inscrite au RSAC de PONTOISE n° 821 049 921 Selon l'article L.561.5 du Code Monétaire et Financier, pour l'organisation de la visite, la présentation d'une pièce d'identité vous sera demandée. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - https://media.3gimmo.com/get_ressource/794/08-bareme-3g-immo

Ville : Montmagny
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95360
Coordonnées : 48.972966, 2.351257
Total : 201 030€
Prix d'acquisition : 145 000€
Travaux : 44 430€
Valeur du bien : 189 430€
Frais de notaire : 11 600€
Coût estimé : 11 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 59m²
Loyer prédit : 16.81€/m²/mois
Fourchette : 12.93€ - 21.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 992€/mois
Loyer annuel estimé : 11904€/an
Fourchette totale : 763€ - 1290€/mois
Fourchette annuelle : 9152€ - 15484€/an
Rentabilité brute :5.92%
Fourchette de rentabilité :4.55% - 7.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 878,3 €/m²
Basé sur :68 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :169 820 €
Prix d'achat :145 000 €
Décote à l'achat :-24 820€ (-14.6%)
Marge achat-revente :-31 210€ (-18.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :201 030€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :974,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :58,63€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 032,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :91 275,05€
Coût de l'assurance :17 590,12€
Taxe foncière : 1 424,00€/an
Soit par mois : 118,67€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 304,00€/mois
Soit par an : 3 648,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 992,03€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 455,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-463,62€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage collectif au gaz existant
Quantité: 1 système pour 59 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 59 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 430 €(753 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 750€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1750€
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 6 fenêtres × 1400€ = 8400€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 750€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 750€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€, Plomberie et électricité: 2000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Revêtement sol:1 650€
    Parquet flottant: 22 m² × 75€/m² = 1650€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Peinture:880€
    Peinture murs et plafonds: 22 m² × 40€/m² = 880€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montmagny (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 992 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 904 €/an
Calcul : 992 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 349 €/an
Base de calcul : Emprunt de 201 030 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 704 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 424 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 648 €/an
Calcul : 304 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 430 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 554 €
Revenus locatifs : +11 904 €
Charges déductibles : -56 554 €
Résultat foncier Année 1 : -44 650 €(Déficit de 44 650 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 250 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 124 €/an
Revenus locatifs : +11 904 €
Charges déductibles : -12 124 €
Résultat foncier Années 2+ : -220 €/an(Déficit de 220 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23250.05 € reporté.
Prix d'achat du bien : 145 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 94 250 €(65% de 145 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 427 €/an
Calcul : 94 250 € × 3,636% = 3 427 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 904 €56 561 €6 355 €-44 656 €21 400 €23 256 €23 256 €
212 142 €11 957 €6 182 €185 €--23 071 €
312 385 €11 778 €6 003 €607 €--22 465 €
412 633 €11 594 €5 818 €1 039 €--21 425 €
512 886 €11 403 €5 627 €1 483 €--19 943 €
613 143 €11 206 €5 430 €1 937 €--18 005 €
713 406 €11 003 €5 227 €2 404 €--15 602 €
813 674 €10 793 €5 017 €2 882 €--12 720 €
913 948 €10 576 €4 800 €3 372 €--9 348 €
1014 227 €10 352 €4 577 €3 875 €--5 474 €
1114 511 €10 121 €4 346 €4 390 €--1 083 €
1214 802 €9 883 €4 107 €4 919 €---
1315 098 €9 636 €3 861 €5 461 €---
1415 400 €9 382 €3 606 €6 018 €---
1515 708 €9 119 €3 344 €6 588 €---
1616 022 €8 848 €3 073 €7 173 €---
1716 342 €8 568 €2 793 €7 774 €---
1816 669 €8 279 €2 504 €8 390 €---
1917 002 €7 981 €2 205 €9 021 €---
2017 342 €7 673 €1 897 €9 670 €---
2117 689 €7 355 €1 579 €10 334 €---
2218 043 €7 026 €1 251 €11 017 €---
2318 404 €6 687 €912 €11 717 €---
2418 772 €6 337 €562 €12 435 €---
2519 147 €5 976 €200 €13 172 €---
TOTAL381 300 €280 095 €91 275 €101 205 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 101 205 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 904 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 500 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 500 €-6 420 €+8 920 €
2+2 500 €0 €+2 500 €
3+2 500 €0 €+2 500 €
4+2 500 €0 €+2 500 €
5+2 500 €0 €+2 500 €
6+2 500 €0 €+2 500 €
7+2 500 €0 €+2 500 €
8+2 500 €0 €+2 500 €
9+2 500 €0 €+2 500 €
10+2 500 €0 €+2 500 €
11+2 500 €0 €+2 500 €
12+2 500 €+1 476 €+1 024 €
13+2 500 €+1 638 €+862 €
14+2 500 €+1 805 €+695 €
15+2 500 €+1 976 €+524 €
16+2 500 €+2 152 €+348 €
17+2 500 €+2 332 €+168 €
18+2 500 €+2 517 €-17 €
19+2 500 €+2 706 €-206 €
20+2 500 €+2 901 €-401 €
21+2 500 €+3 100 €-600 €
22+2 500 €+3 305 €-805 €
23+2 500 €+3 515 €-1 015 €
24+2 500 €+3 730 €-1 230 €
25+2 500 €+3 951 €-1 451 €
Total+62 500 €+30 687 €+31 813 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 45 jours
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