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Maison à vendre

VilleVenthon (73)
Surface439m²
Coût Total805 530€
Loyer Annuel72 254€
Rentabilité8.97%
Cashflow/mois+1 143€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 660 000 €
Surface : 439 m²
Prix au m² : 1 503,42 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Pompe à chaleur pompe à chaleur, Nombre de WC : 2, Cheminée, Mandat exclusif, Jardin

Gros potentiel pour cette maison située à 5mn d'Albertville.

Le Rez-de-chaussée accueille une vaste pièce de 153m2 (possibilité d'activités professionnelles) avec accès à une belle terrasse de 50m2.

Le premier étage se compose d'une cuisine ouverte sur une grande pièce de vie avec accès à une terrasse de 45m2 , chambres, dressing, buanderie, salle de bain, salle d'aeu et wc.

Le deuxième niveau de 50m2 vous trouverez une chambre, un bureau et une mezzanine.

Pour compléter cet ensemble, 100m2 de combles à aménager et une grange de 40m2. Les honoraires sont à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr.

Réseau Immobilier CAPIFRANCE - Votre agent commercial (RSAC N°834 583 734 - Greffe de CHAMBERY) Jean-Christophe GACHET Entrepreneur Individuel Réf.935025

Ville : Venthon
Département : Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 73200
Coordonnées : 45.682768, 6.396427
Total : 805 530€
Prix d'acquisition : 660 000€
Travaux : 92 730€
Valeur du bien : 752 730€
Frais de notaire : 52 800€
Coût estimé : 52 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 439m²
Loyer prédit : 13.72€/m²/mois
Fourchette : 9.02€ - 20.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 6021€/mois
Loyer annuel estimé : 72254€/an
Fourchette totale : 3960€ - 9155€/mois
Fourchette annuelle : 47523€ - 109855€/an
Rentabilité brute :8.97%
Fourchette de rentabilité :5.90% - 13.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 711,38 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :1 190 296 €
Prix d'achat :660 000 €
Décote à l'achat :-530 296€ (-44.6%)
Marge achat-revente :384 766€ (32.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :805 530€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :4 041,32€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :234,95€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 4 276,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :406 865,57€
Coût de l'assurance :70 483,87€
Taxe foncière : 7 225,43€/an
Soit par mois : 602,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 6 021,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 4 878,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 142,81€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 439 m²
Raison: DPE E - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 439 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 55 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 439 m²
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet dans le salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3.7/5 visible - usure visible sur le parquet
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3.7/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :92 730 €(211 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:30 730€
    Isolation des combles: 439 m² × 70€/m² = 30730€ (prix moyen), Main d'œuvre incluse.
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 12000€ (installation comprise), Main d'œuvre incluse.
  • Menuiseries:38 500€
    Fenêtres double vitrage: 55 fenêtres × 700€ = 38500€ (prix moyen), Main d'œuvre incluse.
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 3500€ (installation comprise), Main d'œuvre incluse.
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (prix moyen), Main d'œuvre incluse.
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs/plafonds: 60 m² × 20€/m² = 1200€ (prix moyen), Main d'œuvre incluse.
  • Salon - Revêtement sol:2 000€
    Rafraîchissement parquet: 25 m² × 80€/m² = 2000€ (prix moyen), Main d'œuvre incluse.
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs/plafonds: 25 m² × 24€/m² = 600€ (prix moyen), Main d'œuvre incluse.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Venthon (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 84 730€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 6 021 €/mois
Revenus locatifs annuels : 72 254 €/an
Calcul : 6 021 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 28 000 €/an
Base de calcul : Emprunt de 805 530 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 819 €/an
Calcul : 235 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 7 225 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 92 730 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 130 775 €
Revenus locatifs : +72 254 €
Charges déductibles : -130 775 €
Résultat foncier Année 1 : -58 521 €(Déficit de 58 521 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 37 121 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 38 045 €/an
Revenus locatifs : +72 254 €
Charges déductibles : -38 045 €
Résultat foncier Années 2+ : 34 209 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 37120.66 € reporté.
Prix d'achat du bien : 660 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 429 000 €(65% de 660 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 15 600 €/an
Calcul : 429 000 € × 3,636% = 15 600 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
172 254 €130 801 €28 027 €-58 547 €21 400 €37 147 €37 147 €
273 699 €37 339 €27 294 €36 360 €--787 €
375 173 €36 581 €26 536 €38 593 €---
476 677 €35 795 €25 750 €40 882 €---
578 210 €34 981 €24 937 €43 229 €---
679 775 €34 139 €24 094 €45 636 €---
781 370 €33 266 €23 221 €48 105 €---
882 997 €32 361 €22 317 €50 636 €---
984 657 €31 425 €21 380 €53 233 €---
1086 351 €30 455 €20 410 €55 896 €---
1188 078 €29 450 €19 405 €58 627 €---
1289 839 €28 409 €18 365 €61 430 €---
1391 636 €27 332 €17 287 €64 304 €---
1493 469 €26 215 €16 170 €67 254 €---
1595 338 €25 059 €15 014 €70 279 €---
1697 245 €23 861 €13 816 €73 384 €---
1799 190 €22 620 €12 576 €76 569 €---
18101 173 €21 335 €11 291 €79 838 €---
19103 197 €20 004 €9 960 €83 193 €---
20105 261 €18 626 €8 581 €86 635 €---
21107 366 €17 198 €7 153 €90 168 €---
22109 513 €15 719 €5 674 €93 794 €---
23111 704 €14 187 €4 142 €97 517 €---
24113 938 €12 600 €2 556 €101 337 €---
25116 216 €10 957 €912 €105 260 €---
TOTAL2 314 327 €750 715 €406 866 €1 563 611 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 563 611 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 72 254 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +15 173 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+15 173 €-6 420 €+21 593 €
2+15 173 €0 €+15 173 €
3+15 173 €+11 342 €+3 831 €
4+15 173 €+12 265 €+2 908 €
5+15 173 €+12 969 €+2 204 €
6+15 173 €+13 691 €+1 482 €
7+15 173 €+14 431 €+742 €
8+15 173 €+15 191 €-18 €
9+15 173 €+15 970 €-797 €
10+15 173 €+16 769 €-1 596 €
11+15 173 €+17 588 €-2 415 €
12+15 173 €+18 429 €-3 256 €
13+15 173 €+19 291 €-4 118 €
14+15 173 €+20 176 €-5 003 €
15+15 173 €+21 084 €-5 911 €
16+15 173 €+22 015 €-6 842 €
17+15 173 €+22 971 €-7 798 €
18+15 173 €+23 951 €-8 778 €
19+15 173 €+24 958 €-9 785 €
20+15 173 €+25 991 €-10 818 €
21+15 173 €+27 050 €-11 877 €
22+15 173 €+28 138 €-12 965 €
23+15 173 €+29 255 €-14 082 €
24+15 173 €+30 401 €-15 228 €
25+15 173 €+31 578 €-16 405 €
Total+379 325 €+469 083 €+-89 758 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 35 jours
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