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Achat appartement

Bien expiré
VilleCusset (03)
Surface69m²
Coût Total84 320€
Loyer Annuel7 525€
Rentabilité8.92%
Cashflow/mois-21€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 70 000 €
Surface : 69 m²
Prix au m² : 1 014,49 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3.4 m² Balcon, Cave, Gardien, Surface de 69 m², Bâtiment de 4 étages, 4 Pièces, 3 Chambres, Année de construction 1967, Au 3ème étage, 1 Salle de bain, 1 Toilette, Toilette séparée, Rangements, Chauffage gaz collectif, Cuisine séparée équipée, Une entrée, Salle de séjour : 17.53 m², Interphone

CUSSET - Centre Appartement F4 de 69,85m² avec balcon. Il comprend un hall d'entrée, un séjour avec balcon (possibilité d'un séjour double), cuisine indépendante, dégagement avec placard mural, trois chambres, dressing, salle de bains et WC indépendant.  Charges de copropriété comprenant chauffage et consommation d'eau chaude et froide. Copropriété avec gardien.  Bien vendu loué. Bail en date du 03/09/2020 Loyer: 440 € HC

Ville : Cusset
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03300
Coordonnées : 46.146920, 3.501950
Total : 84 320€
Prix d'acquisition : 70 000€
Travaux : 8 720€
Valeur du bien : 78 720€
Frais de notaire : 5 600€
Coût estimé : 5 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69m²
Loyer prédit : 9.09€/m²/mois
Fourchette : 7.23€ - 11.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 627€/mois
Loyer annuel estimé : 7525€/an
Fourchette totale : 499€ - 788€/mois
Fourchette annuelle : 5988€ - 9457€/an
Rentabilité brute :8.92%
Fourchette de rentabilité :7.10% - 11.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :84 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :411,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :23,89€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 435,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :39 085,18€
Coût de l'assurance :7 167,20€
Taxe foncière : 752,50€/an
Soit par mois : 62,71€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 627,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 647,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-20,87€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 194 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si chauffage actuel obsolète.
Quantité: 1 système pour 69 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si fenêtres actuelles sont anciennes.
Quantité: 7 fenêtres (estimation pour 69 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique si l'actuel est obsolète.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et éventuellement remplacement de quelques éléments.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 720 €(126 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:3 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système pour 69 m² à 10 000€ = 10000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Menuiseries:1 500€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres à 800€ = 5600€, Main d'œuvre: 1500€
  • Eau chaude:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité à 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:2 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain à 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Cuisine:1 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète à 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:720€
    Parquet flottant: 36 m² à 80€/m² = 2880€, Main d'œuvre: 720€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cusset (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 5 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 627 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 525 €/an
Calcul : 627 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 713 €/an
Base de calcul : Emprunt de 84 320 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 287 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 752 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 720 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 272 €
Revenus locatifs : +7 525 €
Charges déductibles : -14 272 €
Résultat foncier Année 1 : -6 747 €(Déficit de 6 747 €)
Imputable sur revenu global : 6 747 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 552 €/an
Revenus locatifs : +7 525 €
Charges déductibles : -5 552 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 973 €/an
Prix d'achat du bien : 70 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 500 €(65% de 70 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 655 €/an
Calcul : 45 500 € × 3,636% = 1 655 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 525 €14 275 €2 716 €-6 750 €6 750 €--
27 675 €5 482 €2 642 €2 194 €---
37 829 €5 406 €2 566 €2 423 €---
47 986 €5 327 €2 488 €2 658 €---
58 145 €5 246 €2 407 €2 899 €---
68 308 €5 163 €2 323 €3 146 €---
78 474 €5 076 €2 237 €3 398 €---
88 644 €4 987 €2 148 €3 657 €---
98 817 €4 894 €2 055 €3 922 €---
108 993 €4 799 €1 960 €4 194 €---
119 173 €4 701 €1 861 €4 472 €---
129 356 €4 599 €1 760 €4 757 €---
139 543 €4 494 €1 655 €5 050 €---
149 734 €4 385 €1 546 €5 349 €---
159 929 €4 273 €1 434 €5 656 €---
1610 128 €4 157 €1 318 €5 971 €---
1710 330 €4 037 €1 198 €6 293 €---
1810 537 €3 914 €1 074 €6 623 €---
1910 748 €3 786 €947 €6 962 €---
2010 962 €3 654 €815 €7 309 €---
2111 182 €3 517 €678 €7 664 €---
2211 405 €3 377 €537 €8 029 €---
2311 633 €3 231 €392 €8 402 €---
2411 866 €3 081 €241 €8 786 €---
2512 103 €2 925 €86 €9 178 €---
TOTAL241 027 €118 785 €39 085 €122 242 €6 750 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 025 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 122 242 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 525 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 580 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 580 €-2 025 €+3 605 €
2+1 580 €+658 €+922 €
3+1 580 €+727 €+853 €
4+1 580 €+797 €+783 €
5+1 580 €+870 €+710 €
6+1 580 €+944 €+636 €
7+1 580 €+1 019 €+561 €
8+1 580 €+1 097 €+483 €
9+1 580 €+1 177 €+403 €
10+1 580 €+1 258 €+322 €
11+1 580 €+1 342 €+238 €
12+1 580 €+1 427 €+153 €
13+1 580 €+1 515 €+65 €
14+1 580 €+1 605 €-25 €
15+1 580 €+1 697 €-117 €
16+1 580 €+1 791 €-211 €
17+1 580 €+1 888 €-308 €
18+1 580 €+1 987 €-407 €
19+1 580 €+2 088 €-508 €
20+1 580 €+2 193 €-613 €
21+1 580 €+2 299 €-719 €
22+1 580 €+2 409 €-829 €
23+1 580 €+2 521 €-941 €
24+1 580 €+2 636 €-1 056 €
25+1 580 €+2 753 €-1 173 €
Total+39 500 €+36 673 €+2 827 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 118 jours
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