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Maison 4 pièces 64 m²

VilleOradour-Fanais (16)
Surface64m²
Coût Total79 668€
Loyer Annuel5 398€
Rentabilité6.78%
Cashflow/mois-17€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 31 600 €
Surface : 64 m²
Prix au m² : 493,75 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 64 m² - Propriété de trois chambres à coucher à rénover. Située dans un petit village avec magasin / café / bar

T133424CWI16 - Un peu de travail nécessaire, mais cela ferait une belle maison dans une ruelle tranquille. Quarante-cinq minutes en voiture de l'aéroport de Limoges

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : UF-T133424CWI16 Non soumis au DPE Prix hors honoraires : 25 000 €

Ville : Oradour-Fanais
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16500
Coordonnées : 46.118443, 0.783001
Total : 79 668€
Prix d'acquisition : 31 600€
Travaux : 45 540€
Valeur du bien : 77 140€
Frais de notaire : 2 528€
Coût estimé : 2 528€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64m²
Loyer prédit : 7.03€/m²/mois
Fourchette : 5.23€ - 9.45€/m²/mois
Loyer total estimé : 450€/mois
Loyer annuel estimé : 5398€/an
Fourchette totale : 335€ - 605€/mois
Fourchette annuelle : 4017€ - 7255€/an
Rentabilité brute :6.78%
Fourchette de rentabilité :5.04% - 9.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :750 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :48 000 €
Prix d'achat :31 600 €
Décote à l'achat :-16 400€ (-34.2%)
Marge achat-revente :-31 668€ (-66.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :79 668€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :398,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :23,24€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 422,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :39 983,04€
Coût de l'assurance :6 970,95€
Taxe foncière : 539,81€/an
Soit par mois : 44,98€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 449,84€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 467,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-17,22€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 64 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 64 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Gain significatif sur l'échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations anciennes nécessitant mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - besoin de rafraîchissement léger
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 540 €(712 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Isolation:3 840€
    Isolation toiture/combles: 64 m² × 60€/m² = 3840€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 200€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 650€ = 5200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 450 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 398 €/an
Calcul : 450 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 753 €/an
Base de calcul : Emprunt de 79 668 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 279 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 540 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 540 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 112 €
Revenus locatifs : +5 398 €
Charges déductibles : -49 112 €
Résultat foncier Année 1 : -43 714 €(Déficit de 43 714 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 314 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 572 €/an
Revenus locatifs : +5 398 €
Charges déductibles : -3 572 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 826 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22313.99 € reporté.
Prix d'achat du bien : 31 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 20 540 €(65% de 31 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 747 €/an
Calcul : 20 540 € × 3,636% = 747 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 398 €49 115 €2 756 €-43 717 €21 400 €22 317 €22 317 €
25 506 €3 502 €2 684 €2 004 €--20 313 €
35 616 €3 428 €2 609 €2 188 €--18 125 €
45 728 €3 350 €2 532 €2 378 €--15 746 €
55 843 €3 270 €2 451 €2 573 €--13 173 €
65 960 €3 187 €2 368 €2 773 €--10 401 €
76 079 €3 101 €2 282 €2 978 €--7 422 €
86 201 €3 012 €2 193 €3 189 €--4 234 €
96 325 €2 920 €2 101 €3 405 €--829 €
106 451 €2 824 €2 006 €3 627 €---
116 580 €2 725 €1 907 €3 855 €---
126 712 €2 623 €1 804 €4 089 €---
136 846 €2 517 €1 698 €4 329 €---
146 983 €2 407 €1 588 €4 576 €---
157 123 €2 293 €1 475 €4 829 €---
167 265 €2 176 €1 357 €5 089 €---
177 410 €2 054 €1 235 €5 357 €---
187 559 €1 927 €1 109 €5 631 €---
197 710 €1 797 €978 €5 913 €---
207 864 €1 661 €843 €6 203 €---
218 021 €1 521 €702 €6 500 €---
228 182 €1 376 €557 €6 806 €---
238 345 €1 225 €407 €7 120 €---
248 512 €1 069 €251 €7 443 €---
258 682 €908 €90 €7 774 €---
TOTAL172 902 €105 989 €39 983 €66 913 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 66 913 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 398 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 134 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 134 €-6 420 €+7 554 €
2+1 134 €0 €+1 134 €
3+1 134 €0 €+1 134 €
4+1 134 €0 €+1 134 €
5+1 134 €0 €+1 134 €
6+1 134 €0 €+1 134 €
7+1 134 €0 €+1 134 €
8+1 134 €0 €+1 134 €
9+1 134 €0 €+1 134 €
10+1 134 €+839 €+295 €
11+1 134 €+1 156 €-22 €
12+1 134 €+1 227 €-93 €
13+1 134 €+1 299 €-165 €
14+1 134 €+1 373 €-239 €
15+1 134 €+1 449 €-315 €
16+1 134 €+1 527 €-393 €
17+1 134 €+1 607 €-473 €
18+1 134 €+1 689 €-555 €
19+1 134 €+1 774 €-640 €
20+1 134 €+1 861 €-727 €
21+1 134 €+1 950 €-816 €
22+1 134 €+2 042 €-908 €
23+1 134 €+2 136 €-1 002 €
24+1 134 €+2 233 €-1 099 €
25+1 134 €+2 332 €-1 198 €
Total+28 350 €+20 074 €+8 276 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 8 jours
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