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Maison à vendre

Bien expiré
VilleRosières (43)
Surface356m²
Coût Total339 960€
Loyer Annuel29 340€
Rentabilité8.63%
Cashflow/mois+394€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 295 000 €
Surface : 356 m²
Prix au m² : 828,65 €/m²
Chambres : 8
Pièces : 15
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, 3 salles de bain, Cave, Revêtement du sol: Parquet, 8 chambres, Entrée séparée, 4 parkings: Box de stationnement, Garage, 2 parkings, Exposition sud-ouest, TV par câble, Pas de balcon, Non meublé

Rosières ( 43800 ) Très belle Maison de Maître en pierre de 356 m2 sur 3 niveaux , avec accès direct sur terrain plat clôturé et arboré de 904 m2 . Elle est située en plein centre ville de Rosières bénéficiant de l'accès à tous les commerces de proximité : boulangerie , alimentation , cafés et restaurants .. Mais également à deux pas de la maison médicale et de la pharmacie . La maison se compose d'un rez-de-chaussée comprenant un Hall d'entrée , une cuisine fermée de 20 m2 , d'un séjour très lumineux d'environ 59 M2 donnant directement sur le jardin . Une Chambre parentale de 13,50 m2 accompagnée d'une salle d'eau et d'un wc . Les circulations et la cage d'escalier complètes ces beaux espaces . Le 1er étage est composé de 4 chambres de plus de 20 m2 dont une actuellement aménagée en bureau possédant une grande bibliothèque , une salle de bain revêtue de marbre avec sa douche et baignoire et 1 wc séparé . Couloir avec grands placards . Le 2 ème étage où se trouve actuellement 4 chambres , 1 salle de bain , 1 dressing et 1 wc peut être réaménagé en fonction des besoins .Le 3 ème étage offre une surface d'environ 120 m2 sous toiture avec un parquet neuf et isolé .Toiture refaite à neuf en 2007 .Une cave en sous sol de 35 m2 complète ce bien .

  • Poêle à granule en fonte COGRA se trouvant dans le séjour , chaufferie Fuel extérieur de 2007 .
  • Garage extérieur de 25 m2 isolé . Le stationnement de 2 véhicules à l'intérieur du parc est également possible .
  • Volets bois- Assainissement au tout à l'égout .DPE D , montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 7100 € et 9660 € . Contact Damien Reviron ( RSAC 808396261 ) ou plus d'info sur le site de l'agence Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :
Ville : Rosières
Département : Haute-Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 43800
Coordonnées : 45.130820, 4.003348
Total : 339 960€
Prix d'acquisition : 295 000€
Travaux : 21 360€
Valeur du bien : 316 360€
Frais de notaire : 23 600€
Coût estimé : 23 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 356m²
Loyer prédit : 6.87€/m²/mois
Fourchette : 4.93€ - 9.56€/m²/mois
Loyer total estimé : 2445€/mois
Loyer annuel estimé : 29340€/an
Fourchette totale : 1756€ - 3404€/mois
Fourchette annuelle : 21072€ - 40853€/an
Rentabilité brute :8.63%
Fourchette de rentabilité :6.20% - 12.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 373,91 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :489 112 €
Prix d'achat :295 000 €
Décote à l'achat :-194 112€ (-39.7%)
Marge achat-revente :149 152€ (30.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :339 960€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 707,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :99,15€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 806,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :172 258,37€
Coût de l'assurance :29 746,50€
Taxe foncière : 2 934,05€/an
Soit par mois : 244,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 445,04€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 051,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :393,99€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 180 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 356 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fioul
Quantité: 1 système pour 356 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 8 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des meubles et peinture
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec mise à jour des éléments sanitaires et peinture
Quantité: salle de bain complète (5 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 8 chambres
Quantité: 8 chambres (environ 128 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et mise à jour des éléments décoratifs
Quantité: salon complet (environ 59 m²)
Raison: État 3/5 assumé - salon nécessite un rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie et vérification des évacuations
Quantité: toute la maison
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 360 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture:21 360€
    Isolation combles: 356 m² × 60€/m² = 21360€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 21 360€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 445 €/mois
Revenus locatifs annuels : 29 340 €/an
Calcul : 2 445 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 851 €/an
Base de calcul : Emprunt de 339 960 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 190 €/an
Calcul : 99 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 934 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 360 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 335 €
Revenus locatifs : +29 340 €
Charges déductibles : -37 335 €
Résultat foncier Année 1 : -7 994 €(Déficit de 7 994 €)
Imputable sur revenu global : 7 994 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 975 €/an
Revenus locatifs : +29 340 €
Charges déductibles : -15 975 €
Résultat foncier Années 2+ : 13 366 €/an
Prix d'achat du bien : 295 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 191 750 €(65% de 295 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 973 €/an
Calcul : 191 750 € × 3,636% = 6 973 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
129 340 €37 346 €11 862 €-8 005 €8 005 €--
229 927 €15 676 €11 552 €14 251 €---
330 526 €15 356 €11 232 €15 170 €---
431 136 €15 024 €10 900 €16 113 €---
531 759 €14 680 €10 556 €17 080 €---
632 394 €14 323 €10 199 €18 071 €---
733 042 €13 954 €9 830 €19 088 €---
833 703 €13 572 €9 448 €20 131 €---
934 377 €13 176 €9 052 €21 202 €---
1035 065 €12 765 €8 641 €22 299 €---
1135 766 €12 340 €8 216 €23 426 €---
1236 481 €11 900 €7 776 €24 581 €---
1337 211 €11 444 €7 320 €25 767 €---
1437 955 €10 971 €6 847 €26 984 €---
1538 714 €10 482 €6 358 €28 232 €---
1639 488 €9 975 €5 851 €29 513 €---
1740 278 €9 450 €5 326 €30 828 €---
1841 084 €8 906 €4 782 €32 178 €---
1941 905 €8 342 €4 218 €33 563 €---
2042 744 €7 759 €3 635 €34 985 €---
2143 598 €7 154 €3 030 €36 445 €---
2244 470 €6 528 €2 404 €37 943 €---
2345 360 €5 879 €1 755 €39 481 €---
2446 267 €5 207 €1 083 €41 060 €---
2547 192 €4 510 €386 €42 682 €---
TOTAL939 785 €296 716 €172 258 €643 069 €8 005 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 402 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 643 069 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 29 340 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 162 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 162 €-2 402 €+8 564 €
2+6 162 €+4 275 €+1 887 €
3+6 162 €+4 551 €+1 611 €
4+6 162 €+4 834 €+1 328 €
5+6 162 €+5 124 €+1 038 €
6+6 162 €+5 421 €+741 €
7+6 162 €+5 726 €+436 €
8+6 162 €+6 039 €+123 €
9+6 162 €+6 360 €-198 €
10+6 162 €+6 690 €-528 €
11+6 162 €+7 028 €-866 €
12+6 162 €+7 374 €-1 212 €
13+6 162 €+7 730 €-1 568 €
14+6 162 €+8 095 €-1 933 €
15+6 162 €+8 470 €-2 308 €
16+6 162 €+8 854 €-2 692 €
17+6 162 €+9 249 €-3 087 €
18+6 162 €+9 653 €-3 491 €
19+6 162 €+10 069 €-3 907 €
20+6 162 €+10 495 €-4 333 €
21+6 162 €+10 933 €-4 771 €
22+6 162 €+11 383 €-5 221 €
23+6 162 €+11 844 €-5 682 €
24+6 162 €+12 318 €-6 156 €
25+6 162 €+12 805 €-6 643 €
Total+154 050 €+192 921 €+-38 871 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 113 jours
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