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Dans résidence calme et bien entretenue en hyper centre, venez découvrir ce beau T4 avec balcon et g

VilleBergerac (24)
Surface65m²
Coût Total125 332€
Loyer Annuel7 984€
Rentabilité6.37%
Cashflow/mois-115€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 400 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 1 467,69 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 65 m², 4 pièces, 3 chambres, 1 balcon, Orientation sud, Cuisine séparée, Cave, 1 salle de douche, 1 garage, 4 étages, Chauffage central au gaz, Étage 3 sur 4

Baisse de Prix! Idéal investisseur, venez découvrir cet appartement avec balcon et 3 chambres en hyper centre de Bergerac. Pièce de vie de plus de 16m2, cuisine aménagée, chaudière gaz en trés bon etat, vmc. Un garage de 15m2 et une cave de 7m2 viennent compléter ce bien. Actuellement libre à la location, vou pouvez décider de l'occuper vous même soit de louer Il éait loué 550/mois + 50 de charges. Honoraires : 6 % Ttc à la charge de l'acquéreur Prix hors honoraires d'agence : 90 000  Agent commercial

Ville : Bergerac
Département : Dordogne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 24100
Coordonnées : 44.853356, 0.483005
Total : 125 332€
Prix d'acquisition : 95 400€
Travaux : 22 300€
Valeur du bien : 117 700€
Frais de notaire : 7 632€
Coût estimé : 7 632€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 10.24€/m²/mois
Fourchette : 7.60€ - 13.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 665€/mois
Loyer annuel estimé : 7984€/an
Fourchette totale : 494€ - 896€/mois
Fourchette annuelle : 5931€ - 10748€/an
Rentabilité brute :6.37%
Fourchette de rentabilité :4.73% - 8.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 530,12 €/m²
Basé sur :151 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :99 458 €
Prix d'achat :95 400 €
Décote à l'achat :-4 058€ (-4.1%)
Marge achat-revente :-25 874€ (-26.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :125 332€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :627,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :36,56€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 664,00€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 900,46€
Coût de l'assurance :10 966,55€
Taxe foncière : 798,40€/an
Soit par mois : 66,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 50,00€/mois
Soit par an : 600,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 665,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 780,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-115,20€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 111 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise à jour de l'électroménager si nécessaire
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète (estimée à 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 300 €(343 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement:7 500€
    Cuisine complète (10 m²): 500€/m² × 10 = 5000€, Électroménager: 1500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain - Rénovation:12 000€
    Salle de bain complète (5 m²): 2000€/m² × 5 = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds (36 m²): 50€/m² × 36 = 1800€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds (20 m²): 50€/m² × 20 = 1000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bergerac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 665 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 984 €/an
Calcul : 665 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 332 €/an
Base de calcul : Emprunt de 125 332 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 439 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 798 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 600 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 469 €
Revenus locatifs : +7 984 €
Charges déductibles : -28 469 €
Résultat foncier Année 1 : -20 485 €(Déficit de 20 485 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 9 785 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 169 €/an
Revenus locatifs : +7 984 €
Charges déductibles : -6 169 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 815 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 9784.69 € reporté.
Prix d'achat du bien : 95 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 62 010 €(65% de 95 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 255 €/an
Calcul : 62 010 € × 3,636% = 2 255 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 984 €28 473 €4 336 €-20 489 €10 700 €9 789 €9 789 €
28 144 €6 059 €4 222 €2 084 €--7 704 €
38 307 €5 942 €4 105 €2 365 €--5 339 €
48 473 €5 820 €3 983 €2 653 €--2 686 €
58 642 €5 694 €3 857 €2 949 €---
68 815 €5 563 €3 726 €3 252 €---
78 991 €5 428 €3 591 €3 564 €---
89 171 €5 288 €3 451 €3 883 €---
99 355 €5 143 €3 305 €4 212 €---
109 542 €4 992 €3 155 €4 549 €---
119 732 €4 837 €3 000 €4 896 €---
129 927 €4 676 €2 839 €5 251 €---
1310 126 €4 509 €2 672 €5 617 €---
1410 328 €4 336 €2 499 €5 992 €---
1510 535 €4 157 €2 320 €6 378 €---
1610 745 €3 972 €2 135 €6 774 €---
1710 960 €3 780 €1 943 €7 180 €---
1811 180 €3 581 €1 744 €7 598 €---
1911 403 €3 376 €1 538 €8 028 €---
2011 631 €3 162 €1 325 €8 469 €---
2111 864 €2 942 €1 105 €8 922 €---
2212 101 €2 713 €876 €9 388 €---
2312 343 €2 477 €640 €9 866 €---
2412 590 €2 232 €395 €10 358 €---
2512 842 €1 978 €141 €10 864 €---
TOTAL255 730 €131 127 €62 900 €124 603 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 124 603 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 984 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 677 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 677 €-3 210 €+4 887 €
2+1 677 €0 €+1 677 €
3+1 677 €0 €+1 677 €
4+1 677 €0 €+1 677 €
5+1 677 €+79 €+1 598 €
6+1 677 €+976 €+701 €
7+1 677 €+1 069 €+608 €
8+1 677 €+1 165 €+512 €
9+1 677 €+1 264 €+413 €
10+1 677 €+1 365 €+312 €
11+1 677 €+1 469 €+208 €
12+1 677 €+1 575 €+102 €
13+1 677 €+1 685 €-8 €
14+1 677 €+1 798 €-121 €
15+1 677 €+1 913 €-236 €
16+1 677 €+2 032 €-355 €
17+1 677 €+2 154 €-477 €
18+1 677 €+2 279 €-602 €
19+1 677 €+2 408 €-731 €
20+1 677 €+2 541 €-864 €
21+1 677 €+2 677 €-1 000 €
22+1 677 €+2 816 €-1 139 €
23+1 677 €+2 960 €-1 283 €
24+1 677 €+3 107 €-1 430 €
25+1 677 €+3 259 €-1 582 €
Total+41 925 €+37 381 €+4 544 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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