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Appartement à vendre

VilleRothau (67)
Surface95.2m²
Coût Total156 087€
Loyer Annuel10 534€
Rentabilité6.75%
Cashflow/mois-39€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 900 €
Surface : 95.2 m²
Prix au m² : 1 259,45 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/4 étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, 2 chambres, Interphone, Pas de balcon

A vendre en exclusivité, ce spacieux et lumineux appartement de 3 pièces de 95m², situé au 2ème étages sur 4 dans un immeuble d'exception Situé au coeur de la ville de Rothau, vous trouverez à proximité de ce bien: des écoles, commerces, pharmacie, cinéma et une gare.

Les atouts de ce bien :

  • un spacieux salon séjour, avec oriel, de 29,5m² lumineux tout au long de la journée
  • deux grandes chambres confortables de 19 et 18m²
  • une cuisine indépendante de 12,5m² avec placards de rangement et évier
  • une salle de bain de 10m² avec baignoire, vasque et WC attenant
  • une cave privative vient compléter ce bien Cet appartement allie volume, luminosité et fonctionnalité.

Vous pourrez stationner dans la cour (places collectives limitées) ou dans la rue avoisinante.

Chauffage : fioul Eau chaude : ballon éléctrique individuel

Possibilité d'acquérir ce bien pour une résidence principale ou un investissement locatif.

Des travaux d'amélioration ont été réalisés sur l'appartement afin de passer en C sur le DPE (plus d'informations en nous contactant).

Un bien rare sur le marché de Rothau, à visiter sans tarder!

Ville : Rothau
Département : Bas-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 67570
Coordonnées : 48.454167, 7.208129
Total : 156 087€
Prix d'acquisition : 119 900€
Travaux : 26 595€
Valeur du bien : 146 495€
Frais de notaire : 9 592€
Coût estimé : 9 592€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 95.2m²
Loyer prédit : 9.22€/m²/mois
Fourchette : 7.48€ - 11.37€/m²/mois
Loyer total estimé : 878€/mois
Loyer annuel estimé : 10534€/an
Fourchette totale : 712€ - 1083€/mois
Fourchette annuelle : 8543€ - 12990€/an
Rentabilité brute :6.75%
Fourchette de rentabilité :5.47% - 8.32%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :156 087€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :783,08€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :45,53€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 828,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 838,06€
Coût de l'assurance :13 657,61€
Taxe foncière : 1 053,43€/an
Soit par mois : 87,79€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 877,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 916,39€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-38,54€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 230 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul actuel
Quantité: 1 système pour 95 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du ballon électrique individuel par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 95 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique de l'eau chaude
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement du lavabo et mise aux normes de la plomberie si nécessaire
Quantité: 1 salle de bain (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 28 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon entretien mais rafraîchissement nécessaire
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 1 cuisine (10 m²)
Raison: État 4/5 visible - cuisine moderne mais rafraîchissement léger possible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, rafraîchissement léger possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 595 €(279 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Eau chaude - Remplacement système:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Salle de bain - Rénovation:6 000€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (plomberie mise aux normes incluse)
  • Chambres - Peinture:1 820€
    Peinture chambres: 28 m² × 65€/m² = 1820€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Peinture:650€
    Peinture cuisine: 10 m² × 65€/m² = 650€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 625€
    Peinture salon: 25 m² × 65€/m² = 1625€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Rothau (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Eau chaude - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 878 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 534 €/an
Calcul : 878 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 426 €/an
Base de calcul : Emprunt de 156 087 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 546 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 053 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 595 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 620 €
Revenus locatifs : +10 534 €
Charges déductibles : -33 620 €
Résultat foncier Année 1 : -23 086 €(Déficit de 23 086 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 686 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 025 €/an
Revenus locatifs : +10 534 €
Charges déductibles : -7 025 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 509 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1686.03 € reporté.
Prix d'achat du bien : 119 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 935 €(65% de 119 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 834 €/an
Calcul : 77 935 € × 3,636% = 2 834 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 534 €33 625 €5 431 €-23 091 €21 400 €1 691 €1 691 €
210 745 €6 889 €5 289 €3 856 €---
310 960 €6 742 €5 142 €4 218 €---
411 179 €6 589 €4 990 €4 590 €---
511 403 €6 432 €4 832 €4 971 €---
611 631 €6 268 €4 669 €5 362 €---
711 863 €6 099 €4 499 €5 764 €---
812 101 €5 924 €4 324 €6 177 €---
912 343 €5 743 €4 143 €6 600 €---
1012 589 €5 555 €3 955 €7 035 €---
1112 841 €5 360 €3 760 €7 481 €---
1213 098 €5 158 €3 559 €7 940 €---
1313 360 €4 949 €3 350 €8 411 €---
1413 627 €4 733 €3 133 €8 894 €---
1513 900 €4 509 €2 909 €9 391 €---
1614 178 €4 277 €2 677 €9 901 €---
1714 461 €4 036 €2 437 €10 425 €---
1814 751 €3 787 €2 188 €10 963 €---
1915 046 €3 530 €1 930 €11 516 €---
2015 346 €3 262 €1 663 €12 084 €---
2115 653 €2 986 €1 386 €12 668 €---
2215 966 €2 699 €1 099 €13 267 €---
2316 286 €2 402 €803 €13 883 €---
2416 611 €2 095 €495 €14 517 €---
2516 944 €1 776 €177 €15 167 €---
TOTAL337 416 €145 426 €78 838 €191 990 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 191 990 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 534 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 212 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 212 €-6 420 €+8 632 €
2+2 212 €+650 €+1 562 €
3+2 212 €+1 265 €+947 €
4+2 212 €+1 377 €+835 €
5+2 212 €+1 491 €+721 €
6+2 212 €+1 609 €+603 €
7+2 212 €+1 729 €+483 €
8+2 212 €+1 853 €+359 €
9+2 212 €+1 980 €+232 €
10+2 212 €+2 110 €+102 €
11+2 212 €+2 244 €-32 €
12+2 212 €+2 382 €-170 €
13+2 212 €+2 523 €-311 €
14+2 212 €+2 668 €-456 €
15+2 212 €+2 817 €-605 €
16+2 212 €+2 970 €-758 €
17+2 212 €+3 127 €-915 €
18+2 212 €+3 289 €-1 077 €
19+2 212 €+3 455 €-1 243 €
20+2 212 €+3 625 €-1 413 €
21+2 212 €+3 800 €-1 588 €
22+2 212 €+3 980 €-1 768 €
23+2 212 €+4 165 €-1 953 €
24+2 212 €+4 355 €-2 143 €
25+2 212 €+4 550 €-2 338 €
Total+55 300 €+57 597 €+-2 297 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 38 jours
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