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Maison à vendre

VillePrat-Bonrepaux (09)
Surface193m²
Coût Total267 100€
Loyer Annuel19 730€
Rentabilité7.39%
Cashflow/mois+43€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 179 000 €
Surface : 193 m²
Prix au m² : 927,46 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Revêtement du sol: Parquet, Cheminée, 5 chambres, Entrée séparée, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, Jardin, Terrasse, calme, Exposition sud, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Non meublé

MAISON DE CARACTÈRE

Au cœur du village de Prat-Bonrepaux, découvrez cette belle demeure de caractère d'environ 193 m² habitables. Le rez-de-chaussée s'organise autour d'une vaste entrée et de plusieurs pièces de vie en enfilade : salon, salle à manger et cuisine. Parquets anciens, boiseries, cheminées, moulures et belles hauteurs sous plafond témoignent du charme et de l'authenticité de la maison. Une pièce supplémentaire avec accès indépendant complète ce niveau et pourra notamment convenir à un bureau ou une activité professionnelle. À l'étage, un grand dégagement dessert cinq chambres aux beaux volumes ainsi qu'une spacieuse salle de bains. À l'extérieur, la maison bénéficie d'un jardin arboré et intimiste, agrémenté d'une agréable terrasse. Véritable atout de la propriété, plus de 150 m² de dépendances viennent compléter l'ensemble. Avec leurs murs en pierre et leur magnifique charpente apparente, elles offrent un potentiel remarquable pour différents projets. Des travaux de rénovation permettront de redonner tout son éclat à cette demeure qui a conservé une véritable âme.

AGENCE PYRENEES IMMOBILIER - AGAR Mégane - Agent commercial - RSAC N° 901 630 988 - Plus d'informations (réf. ) Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Prat-Bonrepaux
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09160
Coordonnées : 43.030574, 1.025312
Total : 267 100€
Prix d'acquisition : 179 000€
Travaux : 73 780€
Valeur du bien : 252 780€
Frais de notaire : 14 320€
Coût estimé : 14 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 193m²
Loyer prédit : 8.52€/m²/mois
Fourchette : 6.22€ - 11.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 1644€/mois
Loyer annuel estimé : 19730€/an
Fourchette totale : 1201€ - 2250€/mois
Fourchette annuelle : 14415€ - 27004€/an
Rentabilité brute :7.39%
Fourchette de rentabilité :5.40% - 10.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 055,56 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :203 723 €
Prix d'achat :179 000 €
Décote à l'achat :-24 723€ (-12.1%)
Marge achat-revente :-63 377€ (-31.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :267 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 330,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :106,84€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 436,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :131 904,14€
Coût de l'assurance :32 052,00€
Taxe foncière : 1 972,97€/an
Soit par mois : 164,41€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 644,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 601,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :42,87€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 193 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 193 m²
Raison: DPE D - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 24 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et équipements
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs et du parquet, peinture
Quantité: 38 m² (20 m² + 18 m²)
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - salon nécessite rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour toutes les chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitent rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :73 780 €(382 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (installation incluse)
  • Isolation:11 580€
    Isolation toiture/combles: 193 m² × 60€/m² = 11580€ (installation incluse)
  • Menuiseries:14 400€
    Fenêtres double vitrage: 24 fenêtres × 600€/fenêtre = 14400€ (installation incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (installation incluse)
  • Salon:3 800€
    Peinture murs: 38 m² × 30€/m² = 1140€, Parquet flottant: 38 m² × 50€/m² = 1900€, Main d'œuvre: 760€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10 m² × 1000€/m² = 10000€ (installation incluse)
  • Chambres:10 500€
    Parquet flottant: 75 m² × 60€/m² = 4500€, Peinture murs: 75 m² × 30€/m² = 2250€, Main d'œuvre: 3750€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Prat-Bonrepaux (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 37 480€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 644 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 730 €/an
Calcul : 1 644 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 099 €/an
Base de calcul : Emprunt de 267 100 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 282 €/an
Calcul : 107 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 973 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 73 780 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 86 134 €
Revenus locatifs : +19 730 €
Charges déductibles : -86 134 €
Résultat foncier Année 1 : -66 404 €(Déficit de 66 404 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 45 004 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 354 €/an
Revenus locatifs : +19 730 €
Charges déductibles : -12 354 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 376 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 45003.98 € reporté.
Prix d'achat du bien : 179 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 116 350 €(65% de 179 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 231 €/an
Calcul : 116 350 € × 3,636% = 4 231 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 730 €86 142 €9 107 €-66 413 €21 400 €45 013 €45 013 €
220 124 €12 122 €8 867 €8 002 €--37 010 €
320 527 €11 873 €8 618 €8 653 €--28 357 €
420 937 €11 616 €8 361 €9 321 €--19 036 €
521 356 €11 350 €8 095 €10 006 €--9 030 €
621 783 €11 074 €7 819 €10 709 €---
722 219 €10 789 €7 534 €11 430 €---
822 663 €10 493 €7 238 €12 170 €---
923 116 €10 188 €6 933 €12 929 €---
1023 579 €9 871 €6 616 €13 707 €---
1124 050 €9 544 €6 289 €14 507 €---
1224 531 €9 205 €5 950 €15 327 €---
1325 022 €8 854 €5 599 €16 168 €---
1425 522 €8 491 €5 236 €17 032 €---
1526 033 €8 115 €4 860 €17 918 €---
1626 554 €7 726 €4 471 €18 828 €---
1727 085 €7 323 €4 068 €19 762 €---
1827 626 €6 906 €3 651 €20 720 €---
1928 179 €6 475 €3 220 €21 704 €---
2028 742 €6 028 €2 773 €22 714 €---
2129 317 €5 566 €2 311 €23 751 €---
2229 904 €5 088 €1 833 €24 816 €---
2330 502 €4 592 €1 337 €25 909 €---
2431 112 €4 080 €825 €27 032 €---
2531 734 €3 549 €294 €28 185 €---
TOTAL631 947 €287 060 €131 904 €344 887 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 344 887 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 730 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 143 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 143 €-6 420 €+10 563 €
2+4 143 €0 €+4 143 €
3+4 143 €0 €+4 143 €
4+4 143 €0 €+4 143 €
5+4 143 €0 €+4 143 €
6+4 143 €+504 €+3 639 €
7+4 143 €+3 429 €+714 €
8+4 143 €+3 651 €+492 €
9+4 143 €+3 879 €+264 €
10+4 143 €+4 112 €+31 €
11+4 143 €+4 352 €-209 €
12+4 143 €+4 598 €-455 €
13+4 143 €+4 850 €-707 €
14+4 143 €+5 110 €-967 €
15+4 143 €+5 375 €-1 232 €
16+4 143 €+5 648 €-1 505 €
17+4 143 €+5 928 €-1 785 €
18+4 143 €+6 216 €-2 073 €
19+4 143 €+6 511 €-2 368 €
20+4 143 €+6 814 €-2 671 €
21+4 143 €+7 125 €-2 982 €
22+4 143 €+7 445 €-3 302 €
23+4 143 €+7 773 €-3 630 €
24+4 143 €+8 110 €-3 967 €
25+4 143 €+8 455 €-4 312 €
Total+103 575 €+103 466 €+109 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 14 jours
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