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Appartement à vendre

VilleHavre (76)
Surface22
Coût Total72 380
Loyer Annuel3 605
Rentabilité4.98%
Cashflow/mois-216
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 34 500 €
Surface : 22 m²
Prix au m² : 1 568,18 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, 1 chambre

NOUVELLE EXCLUSIVITE STEPHANE PLAZA IMMOBILIER - QUARTIER MASSILLON LE HAVRE

Excellente opportunité d'investissement locatif dans le quartier animé de Massillon, rue Malherbe, au Havre. Cet appartement 2 pièces de 22 m² loi Carrez, situé en rez-de-chaussée d'une petite copropriété de seulement 4 lots, représente une acquisition idéale pour tout investisseur souhaitant se constituer un patrimoine à prix accessible.

Des travaux de rénovation sont à prévoir, ce qui vous permettra de valoriser pleinement le bien, de le personnaliser selon votre projet et d'optimiser sa rentabilité locative. L'agencement optimisable de cet appartement permet d'envisager une location longue durée ou meublée selon votre stratégie d'investissement.

Appartement 2 pièces - 22 m² loi Carrez - Rez-de-chaussée - Quartier Massillon Le Havre - Petite copropriété 4 lots - Travaux à prévoir - Chauffage électrique individuel - Charges annuelles 1 020 €/an - Taxe foncière 575 €/an -

Prix : 34 500 € FAI - Honoraires à la charge du vendeur - Réf. CR1930

Pour plus d'informations ou pour organiser une visite, n'hésitez pas à contacter nos agences Retrouvez toutes nos annonces sur nos réseaux sociaux - Instagram : stephaneplazaimmo_lehavre - Facebook : Stéphane Plaza Immobilier Le Havre et Montivilliers - Réf. CR1930 - Nos prix sont exprimés frais d'agence inclus, les honoraires sont à la charge du vendeur. Consultez nos honoraires Copropriété de 3 lots - dont 3 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 1020.00 euros.

Ville : Havre
Département : Seine-Maritime
Région : Normandie
Code postal : 76600
Coordonnées : 49.498973, 0.141763
Total : 72 380
Prix d'acquisition : 34 500
Travaux : 35 120
Valeur du bien : 69 620
Frais de notaire : 2 760
Coût estimé : 2 760
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 22
Loyer prédit : 13.66€/m²/mois
Fourchette : 10.51€ - 17.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 300€/mois
Loyer annuel estimé : 3605€/an
Fourchette totale : 231€ - 390€/mois
Fourchette annuelle : 2774€ - 4686€/an
Rentabilité brute :4.98%
Fourchette de rentabilité :3.83% - 6.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 862,67 €/m²
Basé sur :418 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :40 979
Prix d'achat :34 500
Décote à l'achat :-6 479 (-15.8%)
Marge achat-revente :-31 401€ (-76.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :72 380
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :361,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :21,71€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 383,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :36 092,63
Coût de l'assurance :6 514,20
Taxe foncière : 575,00€/an
Soit par mois : 47,92€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 85,00€/mois
Soit par an : 1 020,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 300,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 516,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-215,78€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique individuel
Quantité: 1 système pour 22 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 2 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - quelques imperfections nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 120(1 596 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-air: 1 système pour 22 m² × 600€/m² = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:1 300
    Fenêtres double vitrage: 2 fenêtres × 650€ = 1300€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000
    Rénovation complète de cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:7 000
    Rénovation complète de salle de bain: 1 salle de bain complète × 7000€ = 7000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:720
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:600
    Peinture salon: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Havre. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés à la région Normandie.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 800✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 300 €/mois
Revenus locatifs annuels : 3 605 €/an
Calcul : 300 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 487 €/an
Base de calcul : Emprunt de 72 380 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 261 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 575 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 020 €/an
Calcul : 85 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 120
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 463
Revenus locatifs : +3 605
Charges déductibles : -39 463
Résultat foncier Année 1 : -35 858(Déficit de 35 858 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 458
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 343 €/an
Revenus locatifs : +3 605
Charges déductibles : -4 343
Résultat foncier Années 2+ : -738 €/an(Déficit de 738 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14457.57 € reporté.
Prix d'achat du bien : 34 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 22 425(65% de 34 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 815 €/an
Calcul : 22 425 € × 3,636% = 815
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
13 60539 4652 490-35 86021 400 €14 460 €14 460 €
23 6774 2802 424-602602 €-14 460 €
33 7514 2122 356-461461 €-14 460 €
43 8264 1422 286-316316 €-14 460 €
53 9024 0692 214-167167 €-14 460 €
63 9803 9942 139-1414 €-14 460 €
74 0603 9162 061144--14 316 €
84 1413 8361 980305--14 011 €
94 2243 7521 897472--13 539 €
104 3083 6661 810642--12 897 €
114 3953 5771 721818--12 079 €
124 4833 4841 628998---
134 5723 3881 5331 184---
144 6643 2891 4331 375---
154 7573 1861 3311 571---
164 8523 0801 2241 772---
174 9492 9701 1141 979---
185 0482 8561 0002 192---
195 1492 7388822 411---
205 2522 6157602 637---
215 3572 4896332 868---
225 4642 3585023 106---
235 5732 2223673 351---
245 6852 0822263 603---
255 7991 936813 862---
TOTAL115 474117 60236 093-2 12822 960Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 888
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -2 128
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 3 605 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +757 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+757-6 420+7 177
2+757-181+938
3+757-138+895
4+757-95+852
5+757-50+807
6+757-4+761
7+7570+757
8+7570+757
9+7570+757
10+7570+757
11+7570+757
12+757+300+457
13+757+355+402
14+757+412+345
15+757+471+286
16+757+532+225
17+757+594+163
18+757+658+99
19+757+723+34
20+757+791-34
21+757+860-103
22+757+932-175
23+757+1 005-248
24+757+1 081-324
25+757+1 159-402
Total+18 925+2 985+15 940
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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