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Achat : Maison Souday (41170)

VilleSouday (41)
Surface78m²
Coût Total97 160€
Loyer Annuel6 695€
Rentabilité6.89%
Cashflow/mois+0€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 54 500 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 698,72 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 78 m², 3 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain, 532 m² de terrain, Cheminée

Maison À Vendre. Maison ancienne à vendre, typique du Perche, offrant un beau potentiel. D'une surface de 78 m², cette maison construite en 1900 se situe dans un village avec quelques commerces de proximité et à 7 km de Mondoubleau. Elle comprend une grande cuisine de plus de 15 m², une pièce de vie lumineuse de près de 25 m² agrémentée d'une cheminée à foyer ouvert, ainsi que deux chambres dont une généreuse de 17 m². Les combles sont aménageables . Les menuiseries sont en Pvc double vitrage l'état général est correct mais nécessite des travaux de rafraichissement et d'aménagement, Une dépendance en bois dans le jardin d'une superficie de 532 m², sera à refaire ou à reconstruire. Le prix demandé : 54 500 Eur. Rare sur le secteur à ce tarif, venez découvrir le charme et le potentiel de cette demeure : contactez moi pour organiser une visite. Corinne Cook .670

Ville : Souday
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41170
Coordonnées : 48.012700, 0.865010
Total : 97 160€
Prix d'acquisition : 54 500€
Travaux : 38 300€
Valeur du bien : 92 800€
Frais de notaire : 4 360€
Coût estimé : 4 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 7.15€/m²/mois
Fourchette : 5.71€ - 8.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 558€/mois
Loyer annuel estimé : 6695€/an
Fourchette totale : 446€ - 699€/mois
Fourchette annuelle : 5347€ - 8382€/an
Rentabilité brute :6.89%
Fourchette de rentabilité :5.50% - 8.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 171,43 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :91 372 €
Prix d'achat :54 500 €
Décote à l'achat :-36 872€ (-40.4%)
Marge achat-revente :-5 788€ (-6.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :97 160€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :474,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :27,53€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 502,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 191,08€
Coût de l'assurance :8 258,60€
Taxe foncière : 669,49€/an
Soit par mois : 55,79€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 557,91€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 557,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :0,09€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 78 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison 78 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine : peinture, mise aux normes de l'électricité et de la plomberie
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de parquet flottant et peinture dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs abîmés nécessitant rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, installations très datées nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture et rafraîchissement des murs et du sol
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessite un rafraîchissement
BuanderieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation de la buanderie : mise aux normes de la plomberie et électricité, carrelage
Quantité: buanderie (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible - installations très datées nécessitant rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 300 €(491 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:3 900€
    Isolation combles: 78 m² × 50€/m² = 3900€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:2 400€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 800€ = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:3 000€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Peinture: 40 m² × 30€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 600€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Buanderie:1 500€
    Rénovation buanderie: 6 m² × 250€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Souday (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 558 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 695 €/an
Calcul : 558 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 136 €/an
Base de calcul : Emprunt de 97 160 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 330 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 669 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 436 €
Revenus locatifs : +6 695 €
Charges déductibles : -42 436 €
Résultat foncier Année 1 : -35 741 €(Déficit de 35 741 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 341 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 136 €/an
Revenus locatifs : +6 695 €
Charges déductibles : -4 136 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 559 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14340.89 € reporté.
Prix d'achat du bien : 54 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 425 €(65% de 54 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 288 €/an
Calcul : 35 425 € × 3,636% = 1 288 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 695 €42 439 €3 139 €-35 744 €21 400 €14 344 €14 344 €
26 829 €4 054 €3 054 €2 775 €--11 569 €
36 965 €3 966 €2 967 €2 999 €--8 570 €
47 105 €3 876 €2 876 €3 229 €--5 342 €
57 247 €3 782 €2 783 €3 464 €--1 877 €
67 392 €3 686 €2 686 €3 706 €---
77 540 €3 586 €2 586 €3 954 €---
87 690 €3 483 €2 483 €4 208 €---
97 844 €3 376 €2 376 €4 468 €---
108 001 €3 266 €2 266 €4 735 €---
118 161 €3 152 €2 152 €5 009 €---
128 324 €3 035 €2 035 €5 290 €---
138 491 €2 913 €1 913 €5 578 €---
148 661 €2 788 €1 788 €5 873 €---
158 834 €2 658 €1 658 €6 176 €---
169 010 €2 524 €1 524 €6 486 €---
179 191 €2 386 €1 386 €6 805 €---
189 375 €2 243 €1 243 €7 132 €---
199 562 €2 095 €1 095 €7 467 €---
209 753 €1 942 €942 €7 811 €---
219 948 €1 784 €785 €8 164 €---
2210 147 €1 622 €622 €8 526 €---
2310 350 €1 453 €453 €8 897 €---
2410 557 €1 279 €279 €9 278 €---
2510 768 €1 099 €100 €9 669 €---
TOTAL214 441 €108 487 €45 191 €105 954 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 105 954 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 695 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 406 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 406 €-6 420 €+7 826 €
2+1 406 €0 €+1 406 €
3+1 406 €0 €+1 406 €
4+1 406 €0 €+1 406 €
5+1 406 €0 €+1 406 €
6+1 406 €+549 €+857 €
7+1 406 €+1 186 €+220 €
8+1 406 €+1 262 €+144 €
9+1 406 €+1 340 €+66 €
10+1 406 €+1 421 €-15 €
11+1 406 €+1 503 €-97 €
12+1 406 €+1 587 €-181 €
13+1 406 €+1 673 €-267 €
14+1 406 €+1 762 €-356 €
15+1 406 €+1 853 €-447 €
16+1 406 €+1 946 €-540 €
17+1 406 €+2 042 €-636 €
18+1 406 €+2 140 €-734 €
19+1 406 €+2 240 €-834 €
20+1 406 €+2 343 €-937 €
21+1 406 €+2 449 €-1 043 €
22+1 406 €+2 558 €-1 152 €
23+1 406 €+2 669 €-1 263 €
24+1 406 €+2 783 €-1 377 €
25+1 406 €+2 901 €-1 495 €
Total+35 150 €+31 786 €+3 364 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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