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Appartement 2 pièces 41 m²

VilleSassenage (38)
Surface41
Coût Total97 740
Loyer Annuel7 331
Rentabilité7.50%
Cashflow/mois-63
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 000 €
Surface : 41 m²
Prix au m² : 1 439,02 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 41 m²

SASSENAGE T2 de 41 m2 vendu loué 489,33EUR charges comprises , avec ascenseur, balcon et vue dégagée À découvrir sans tarder, ce bel appartement traversant de 41 m2 situé au 6ème étage avec ascenseur, au sein d'une copropriété fermée et sécurisée, idéalement située à proximité immédiate des commerces et des transports.   Ses atouts :

Excellente rentabilité Balcon filant de 7 m2 avec vue dégagée Cave privative Stationnement réservé aux copropriétaires Résidence fermée Chauffage collectif au gaz inclus dans les charges Charges de copropriété maîtrisées : seulement 95 EUR par mois chauffage compris Proximité immédiate des commerces, écoles et transports Prévoir le changement des menuiseries

Cet appartement conviendra parfaitement à un jeune couple, une famille ou encore à un investisseur. Il a toujours été loué facilement, ce qui en fait une belle opportunité sur le secteur de Sassenage. Une visite s'impose ! Tous nos biens disponibles sur notre site : visioimmo

Surface : 41 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 04/10/2024

Consommation énergie primaire : 255 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 890 € et 1 260 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Sassenage
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38360
Coordonnées : 45.207060, 5.662099
Total : 97 740
Prix d'acquisition : 59 000
Travaux : 34 020
Valeur du bien : 93 020
Frais de notaire : 4 720
Coût estimé : 4 720
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 41
Loyer prédit : 14.90€/m²/mois
Fourchette : 12.39€ - 17.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 611€/mois
Loyer annuel estimé : 7331€/an
Fourchette totale : 508€ - 735€/mois
Fourchette annuelle : 6094€ - 8820€/an
Rentabilité brute :7.50%
Fourchette de rentabilité :6.23% - 9.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 250 €/m²
Basé sur :145 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :92 250
Prix d'achat :59 000
Décote à l'achat :-33 250 (-36.0%)
Marge achat-revente :-5 490€ (-5.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :97 740
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :488,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :29,32€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 517,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 738,52
Coût de l'assurance :8 796,60
Taxe foncière : 733,12€/an
Soit par mois : 61,09€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 95,00€/mois
Soit par an : 1 140,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 610,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 673,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-62,74€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage collectif au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 41 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine datés par une nouvelle cuisine équipée
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais avec des éléments datés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - papier peint un peu vieilli nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 020(830 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 200
    Chaudière gaz à condensation: 1 système: 4500€ + Main d'œuvre: 1200€ = 5700€
  • Menuiseries:5 600
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres: 600€/fenêtre × 4 = 2400€, Main d'œuvre: 800€ = 3200€
  • Cuisine:17 500
    Cuisine équipée complète: 8000€, Main d'œuvre: 1500€ = 9500€
  • Chambres:720
    Peinture murs et plafonds: 24 m²: 30€/m² × 24 = 720€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sassenage (pas d'ajustement régional appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

ED(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 800✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 611 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 331 €/an
Calcul : 611 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 359 €/an
Base de calcul : Emprunt de 97 740 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 352 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 733 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 140 €/an
Calcul : 95 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 020
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 604
Revenus locatifs : +7 331
Charges déductibles : -39 604
Résultat foncier Année 1 : -32 272(Déficit de 32 272 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 872
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 584 €/an
Revenus locatifs : +7 331
Charges déductibles : -5 584
Résultat foncier Années 2+ : 1 748 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10872.34 € reporté.
Prix d'achat du bien : 59 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 350(65% de 59 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 395 €/an
Calcul : 38 350 € × 3,636% = 1 395
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 33139 6073 362-32 27621 400 €10 876 €10 876 €
27 4785 4983 2731 979--8 896 €
37 6275 4073 1822 220--6 676 €
47 7805 3123 0872 468--4 208 €
57 9365 2142 9892 721--1 487 €
68 0945 1132 8882 981---
78 2565 0082 7833 248---
88 4214 8992 6743 522---
98 5904 7862 5613 803---
108 7624 6702 4454 092---
118 9374 5492 3244 388---
129 1154 4242 1994 691---
139 2984 2952 0705 003---
149 4844 1611 9365 323---
159 6734 0221 7975 652---
169 8673 8781 6535 989---
1710 0643 7301 5056 335---
1810 2653 5761 3516 690---
1910 4713 4161 1917 055---
2010 6803 2511 0267 429---
2110 8943 0808557 814---
2211 1122 9036788 208---
2311 3342 7204958 614---
2411 5612 5303059 030---
2511 7922 3341099 458---
TOTAL234 822138 38348 73996 43821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 96 438
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 331 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 540 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 540-6 420+7 960
2+1 5400+1 540
3+1 5400+1 540
4+1 5400+1 540
5+1 5400+1 540
6+1 540+448+1 092
7+1 540+975+565
8+1 540+1 057+483
9+1 540+1 141+399
10+1 540+1 228+312
11+1 540+1 316+224
12+1 540+1 407+133
13+1 540+1 501+39
14+1 540+1 597-57
15+1 540+1 695-155
16+1 540+1 797-257
17+1 540+1 900-360
18+1 540+2 007-467
19+1 540+2 116-576
20+1 540+2 229-689
21+1 540+2 344-804
22+1 540+2 463-923
23+1 540+2 584-1 044
24+1 540+2 709-1 169
25+1 540+2 837-1 297
Total+38 500+28 932+9 568
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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