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MAUREPAS

VilleMaurepas (78)
Surface103.95m²
Coût Total260 690€
Loyer Annuel19 101€
Rentabilité7.33%
Cashflow/mois+2€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 000 €
Surface : 103.95 m²
Prix au m² : 1 914,38 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz individuel, Nombre d'égages : 4, Cave, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

À deux pas des commodités, laissez-vous séduire par ce spacieux et lumineux appartement de type F5, situé au 1er étage d'un immeuble à taille humaine. Dès l'entrée, vous découvrirez un séjour double baigné de lumière, idéal pour recevoir et partager des moments conviviaux. La cuisine indépendante complète harmonieusement cet espace de vie. L'appartement offre 3 belles chambres, une salle de bain ainsi qu'une salle d'eau, apportant confort et praticité au quotidien. Son véritable atout ? Un agréable balcon d'angle, parfait pour profiter des beaux jours et prolonger vos espaces de vie vers l'extérieur. Quelques travaux de rafraîchissement sont à prévoir, laissant libre cours à vos envies pour en faire un intérieur à votre image. Un bien rare sur le secteur, idéal pour une famille en quête d'espace et de luminosité ! Copropriété de 16 lots (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 1000.00 euros. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/270143.pdf

Ville : Maurepas
Département : Yvelines
Région : Île-de-France
Code postal : 78310
Coordonnées : 48.764870, 1.938182
Total : 260 690€
Prix d'acquisition : 199 000€
Travaux : 45 770€
Valeur du bien : 244 770€
Frais de notaire : 15 920€
Coût estimé : 15 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 103.95m²
Loyer prédit : 15.31€/m²/mois
Fourchette : 13.28€ - 17.65€/m²/mois
Loyer total estimé : 1592€/mois
Loyer annuel estimé : 19101€/an
Fourchette totale : 1381€ - 1835€/mois
Fourchette annuelle : 16567€ - 22023€/an
Rentabilité brute :7.33%
Fourchette de rentabilité :6.36% - 8.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 793,94 €/m²
Basé sur :240 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :290 430 €
Prix d'achat :199 000 €
Décote à l'achat :-91 430€ (-31.5%)
Marge achat-revente :29 740€ (10.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :260 690€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 273,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :73,86€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 347,00€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :121 252,18€
Coût de l'assurance :22 158,65€
Taxe foncière : 1 910,11€/an
Soit par mois : 159,18€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 83,33€/mois
Soit par an : 1 000,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 591,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 589,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :2,25€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 361 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 103.95 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 39 m² total)
Raison: État 2.7/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 39 m² total)
Raison: État 2.7/5 visible - murs en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 55 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 770 €(440 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7500€ = 7500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€ = 10000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 950€
    Parquet flottant: 39 m² × 50€/m² = 1950€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 170€
    Peinture murs et plafonds: 39 m² × 30€/m² = 1170€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 650€
    Peinture murs et plafonds salon: 55 m² × 30€/m² = 1650€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Maurepas (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 592 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 101 €/an
Calcul : 1 592 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 414 €/an
Base de calcul : Emprunt de 260 690 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 886 €/an
Calcul : 74 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 910 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 000 €/an
Calcul : 83 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 770 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 981 €
Revenus locatifs : +19 101 €
Charges déductibles : -57 981 €
Résultat foncier Année 1 : -38 880 €(Déficit de 38 880 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 480 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 211 €/an
Revenus locatifs : +19 101 €
Charges déductibles : -12 211 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 890 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17479.50 € reporté.
Prix d'achat du bien : 199 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 350 €(65% de 199 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 704 €/an
Calcul : 129 350 € × 3,636% = 4 704 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 101 €57 989 €8 422 €-38 888 €21 400 €17 488 €17 488 €
219 483 €11 991 €8 195 €7 492 €--9 996 €
319 873 €11 756 €7 960 €8 117 €--1 879 €
420 270 €11 513 €7 717 €8 757 €---
520 676 €11 262 €7 466 €9 413 €---
621 089 €11 003 €7 207 €10 086 €---
721 511 €10 735 €6 939 €10 776 €---
821 941 €10 458 €6 662 €11 483 €---
922 380 €10 172 €6 376 €12 208 €---
1022 828 €9 877 €6 080 €12 951 €---
1123 284 €9 571 €5 775 €13 713 €---
1223 750 €9 256 €5 460 €14 494 €---
1324 225 €8 930 €5 134 €15 295 €---
1424 709 €8 593 €4 797 €16 116 €---
1525 204 €8 246 €4 449 €16 958 €---
1625 708 €7 886 €4 090 €17 822 €---
1726 222 €7 515 €3 718 €18 707 €---
1826 746 €7 131 €3 335 €19 615 €---
1927 281 €6 735 €2 938 €20 547 €---
2027 827 €6 325 €2 528 €21 502 €---
2128 383 €5 902 €2 105 €22 482 €---
2228 951 €5 464 €1 668 €23 486 €---
2329 530 €5 013 €1 216 €24 517 €---
2430 121 €4 546 €749 €25 575 €---
2530 723 €4 064 €267 €26 659 €---
TOTAL611 814 €261 934 €121 252 €349 881 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 349 881 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 101 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 011 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 011 €-6 420 €+10 431 €
2+4 011 €0 €+4 011 €
3+4 011 €0 €+4 011 €
4+4 011 €+2 063 €+1 948 €
5+4 011 €+2 824 €+1 187 €
6+4 011 €+3 026 €+985 €
7+4 011 €+3 233 €+778 €
8+4 011 €+3 445 €+566 €
9+4 011 €+3 662 €+349 €
10+4 011 €+3 885 €+126 €
11+4 011 €+4 114 €-103 €
12+4 011 €+4 348 €-337 €
13+4 011 €+4 588 €-577 €
14+4 011 €+4 835 €-824 €
15+4 011 €+5 087 €-1 076 €
16+4 011 €+5 346 €-1 335 €
17+4 011 €+5 612 €-1 601 €
18+4 011 €+5 885 €-1 874 €
19+4 011 €+6 164 €-2 153 €
20+4 011 €+6 451 €-2 440 €
21+4 011 €+6 744 €-2 733 €
22+4 011 €+7 046 €-3 035 €
23+4 011 €+7 355 €-3 344 €
24+4 011 €+7 672 €-3 661 €
25+4 011 €+7 998 €-3 987 €
Total+100 275 €+104 964 €+-4 689 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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