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Achat appartement

Bien expiré
VilleNéris-les-Bains (03)
Surface194
Coût Total218 220
Loyer Annuel16 051
Rentabilité7.36%
Cashflow/mois-153
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 179 000 €
Surface : 194 m²
Prix au m² : 922,68 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 8
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 194 m², Bâtiment de 4 étages, 8 Pièces, 5 Chambres, Duplex, Au 2ème étage, 1 Salle de bain, 1 Salle d'eau, 2 Toilettes, Toilette séparée, Parquet, Rangements, Chauffage gaz, Une entrée, Salle à manger, Salle de séjour : 37 m², 3 Parkings

Néris les Bains ville thermale très cotée vend somptueux appartement 2ème et 3 -ème étage en duplex de 195 m2 avec accès direct sur jardin. Situé au centre historique à 2 pas de l'église. Le bien dispose au 2 -ème étage : entrée , dégagement avec rangement , salon , séjour , salle à manger, loggias, 3 chambres, dressing , salle de bains , WC , Au 3 -ème : dégagement, une chambre et une autre très spacieuse de 38 m2 , sale d'eau, WC. Rénové avec gout et très bien agencé, les parquets et les superbes plafonds en font un bien exception, proche de tous commerces écoles et animation Très beau volume idéale pour une famille ,une visite s'impose coup de cœur assuré . Nombre de lots de la copropriété : 6, Montant moyen annuel de la quote-part de charges (budget prévisionnel) : 2760 euros soit 230 euros par mois. Les honoraires d'agence sont à la charge de l'acquéreur, soit 7,00% TTC du prix hors honoraires. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr.

Réseau Immobilier CAPIFRANCE - Votre agent commercial (RSAC N°751 787 672 - Greffe de MONTLUCON) Claude GUILLET Entrepreneur Individuel Réf.885800

Ville : Néris-les-Bains
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03310
Coordonnées : 46.276940, 2.662940
Total : 218 220
Prix d'acquisition : 179 000
Travaux : 24 900
Valeur du bien : 203 900
Frais de notaire : 14 320
Coût estimé : 14 320
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 194
Loyer prédit : 6.89€/m²/mois
Fourchette : 5.64€ - 8.43€/m²/mois
Loyer total estimé : 1338€/mois
Loyer annuel estimé : 16051€/an
Fourchette totale : 1095€ - 1635€/mois
Fourchette annuelle : 13135€ - 19615€/an
Rentabilité brute :7.36%
Fourchette de rentabilité :6.02% - 8.99%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :218 220
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 064,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :61,83€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 126,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :101 152,38
Coût de l'assurance :18 548,70
Taxe foncière : 1 605,13€/an
Soit par mois : 133,76€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 230,00€/mois
Soit par an : 2 760,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 337,61€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 490,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-152,56€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 1 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photos - rafraîchissement nécessaire
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, rénovation nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et mise aux normes plomberie/électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - éléments un peu datés
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour du tableau électrique, ajout de prises si insuffisantes
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 900(128 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:3 750
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€, Main d'œuvre: 750€
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 150
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1150€ = 1150€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Néris-les-Bains (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 338 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 051 €/an
Calcul : 1 338 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 022 €/an
Base de calcul : Emprunt de 218 220 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 742 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 605 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 760 €/an
Calcul : 230 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 900
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 029
Revenus locatifs : +16 051
Charges déductibles : -37 029
Résultat foncier Année 1 : -20 977(Déficit de 20 977 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 10 277
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 129 €/an
Revenus locatifs : +16 051
Charges déductibles : -12 129
Résultat foncier Années 2+ : 3 923 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 10277.47 € reporté.
Prix d'achat du bien : 179 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 116 350(65% de 179 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 231 €/an
Calcul : 116 350 € × 3,636% = 4 231
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 05137 0367 029-20 98410 700 €10 284 €10 284 €
216 37211 9466 8384 427--5 858 €
316 70011 7496 6424 951--907 €
417 03411 5466 4395 488---
517 37411 3366 2296 038---
617 72211 1206 0136 602---
718 07610 8965 7897 180---
818 43810 6655 5587 773---
918 80710 4265 3198 381---
1019 18310 1795 0729 003---
1119 5669 9254 8179 642---
1219 9589 6614 55410 297---
1320 3579 3894 28210 968---
1420 7649 1084 00111 656---
1521 1798 8183 71112 362---
1621 6038 5183 41113 085---
1722 0358 2083 10113 827---
1822 4767 8882 78114 588---
1922 9257 5572 45015 368---
2023 3847 2152 10816 168---
2123 8516 8621 75516 989---
2224 3286 4981 39117 831---
2324 8156 1211 01418 694---
2425 3115 73262519 579---
2525 8185 33022320 488---
TOTAL514 128253 729101 152260 39910 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 260 399
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 051 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 371 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 371-3 210+6 581
2+3 3710+3 371
3+3 3710+3 371
4+3 371+1 374+1 997
5+3 371+1 811+1 560
6+3 371+1 981+1 390
7+3 371+2 154+1 217
8+3 371+2 332+1 039
9+3 371+2 514+857
10+3 371+2 701+670
11+3 371+2 893+478
12+3 371+3 089+282
13+3 371+3 290+81
14+3 371+3 497-126
15+3 371+3 708-337
16+3 371+3 926-555
17+3 371+4 148-777
18+3 371+4 376-1 005
19+3 371+4 610-1 239
20+3 371+4 850-1 479
21+3 371+5 097-1 726
22+3 371+5 349-1 978
23+3 371+5 608-2 237
24+3 371+5 874-2 503
25+3 371+6 146-2 775
Total+84 275+78 120+6 155
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
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