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Maison à vendre

Bien expiré
VilleMarmanhac (15)
Surface127.2
Coût Total153 690
Loyer Annuel10 370
Rentabilité6.75%
Cashflow/mois-28
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 103 000 €
Surface : 127.2 m²
Prix au m² : 809,75 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Votre Agence LOMBARD AGIM vous propose d'acquérir une belle maison située sur la commune de Marmanhac. Construite en 1972, sur une parcelle de 607 m² de terrain, cette maison se décompose de la manière suivante :

  • Au RDC : un couloir d'entrée desservant deux belles chambres, un atelier, un garage, une buanderie avec chaufferie.
  • A l'étage : un bel espace salon/salle à manger, deux chambres, une salle d'eau, un WC séparé ainsi qu'une cuisine avec accès sur véranda d'une superficie de 32 m² (fermée par des huisseries en double vitrage alu). Les huisseries au niveau des chambres de l'étage, du salon/salle à manger sont en double vitrage PVC, les autres sont en simple vitrage bois. Cette maison dispose également d'une terrasse non couverte attenante à la véranda, exposée Sud Chauffage individuel au fuel (chaudière datant de l'année de construction de la maison), la maison est raccordée au tout à l'égout de la commune. Les combles sont isolés avec 40 cm de laine de verre. N'attendez plus pour visiter cette belle maison. Votre agence LOMBARD AGIM /
Ville : Marmanhac
Département : Cantal
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 15250
Coordonnées : 45.007130, 2.481702
Total : 153 690
Prix d'acquisition : 103 000
Travaux : 42 450
Valeur du bien : 145 450
Frais de notaire : 8 240
Coût estimé : 8 240
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 127.2
Loyer prédit : 6.79€/m²/mois
Fourchette : 4.95€ - 9.33€/m²/mois
Loyer total estimé : 864€/mois
Loyer annuel estimé : 10370€/an
Fourchette totale : 629€ - 1186€/mois
Fourchette annuelle : 7553€ - 14237€/an
Rentabilité brute :6.75%
Fourchette de rentabilité :4.91% - 9.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 206,74 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :153 497
Prix d'achat :103 000
Décote à l'achat :-50 497 (-32.9%)
Marge achat-revente :-193€ (-0.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :153 690
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :761,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :44,83€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 806,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 667,12
Coût de l'assurance :13 447,87
Taxe foncière : 1 037,00€/an
Soit par mois : 86,42€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 864,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 892,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-28,27€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer la chaudière au fioul datant de 1972
Quantité: 1 système pour 127 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur le DPE, nécessité de remplacer le chauffage ancien
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres en simple vitrage bois par des fenêtres en double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation pour 127 m²)
Raison: DPE G - Maison - Gain d'1 classe énergétique, amélioration de l'isolation
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Vérification et amélioration de l'isolation des combles si nécessaire
Quantité: 127 m²
Raison: DPE G - Maison - Isolation actuelle à vérifier, peut contribuer à un meilleur score DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 présumé - nécessité de mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des meubles de cuisine anciens et mise à jour des finitions
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 450(334 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:4 800
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€, Main d'œuvre: inclus dans le prix
  • Isolation:5 080
    Isolation combles: 127 m² × 40€/m² = 5080€, Main d'œuvre: inclus dans le prix
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: inclus dans le prix
  • Cuisine:8 000
    Cuisine complète: 1 cuisine (10 m²) × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: inclus dans le prix
  • Chambres - Revêtement sol:2 880
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€, Main d'œuvre: inclus dans le prix
  • Chambres - Peinture:1 440
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 30€/m² = 1440€, Main d'œuvre: inclus dans le prix
  • Salon - Peinture:750
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: inclus dans le prix
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 380✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Isolation
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 864 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 370 €/an
Calcul : 864 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 159 €/an
Base de calcul : Emprunt de 153 690 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 538 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 037 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 450
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 184
Revenus locatifs : +10 370
Charges déductibles : -49 184
Résultat foncier Année 1 : -38 814(Déficit de 38 814 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 414
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 734 €/an
Revenus locatifs : +10 370
Charges déductibles : -6 734
Résultat foncier Années 2+ : 3 636 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17413.94 € reporté.
Prix d'achat du bien : 103 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 66 950(65% de 103 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 435 €/an
Calcul : 66 950 € × 3,636% = 2 435
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 37049 1895 164-38 81921 400 €17 419 €17 419 €
210 5776 6025 0273 976--13 443 €
310 7896 4604 8854 329--9 114 €
411 0056 3134 7384 692--4 423 €
511 2256 1614 5865 063---
611 4496 0044 4295 445---
711 6785 8424 2675 836---
811 9125 6744 0996 238---
912 1505 5003 9256 650---
1012 3935 3203 7457 073---
1112 6415 1343 5597 507---
1212 8944 9413 3667 953---
1313 1524 7423 1678 410---
1413 4154 5362 9618 879---
1513 6834 3232 7489 360---
1613 9574 1022 5279 854---
1714 2363 8742 29910 362---
1814 5203 6382 06310 882---
1914 8113 3941 81911 417---
2015 1073 1411 56611 966---
2115 4092 8801 30512 529---
2215 7172 6091 03513 108---
2316 0322 33075513 702---
2416 3522 04046514 312---
2516 6791 74116614 939---
TOTAL332 154156 49074 667175 66421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 175 664
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 370 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 178 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 178-6 420+8 598
2+2 1780+2 178
3+2 1780+2 178
4+2 1780+2 178
5+2 178+192+1 986
6+2 178+1 634+544
7+2 178+1 751+427
8+2 178+1 871+307
9+2 178+1 995+183
10+2 178+2 122+56
11+2 178+2 252-74
12+2 178+2 386-208
13+2 178+2 523-345
14+2 178+2 664-486
15+2 178+2 808-630
16+2 178+2 956-778
17+2 178+3 109-931
18+2 178+3 265-1 087
19+2 178+3 425-1 247
20+2 178+3 590-1 412
21+2 178+3 759-1 581
22+2 178+3 932-1 754
23+2 178+4 111-1 933
24+2 178+4 294-2 116
25+2 178+4 482-2 304
Total+54 450+52 699+1 751
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 64 jours
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