Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

À vendre Charmant T2 avec terrasse privative à Alès

Bien expiré
VilleAlès (30)
Surface51.57
Coût Total114 800
Loyer Annuel7 584
Rentabilité6.61%
Cashflow/mois-24
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 78 000 €
Surface : 51.57 m²
Prix au m² : 1 512,51 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre d'égages : 3, Cave, Nombre de WC : 1

Idéalement situé à Alès, à proximité immédiate de toutes les commodités (commerces, transports, services), venez découvrir ce bel appartement T2 qui saura séduire aussi bien les investisseurs que les particuliers en quête de leur futur cocon. L'appartement se compose d'un salon-séjour très lumineux, agrémenté d'un joli hall d'entrée apportant du cachet et une belle distribution des espaces. Vous y trouverez également une cuisine séparée, fonctionnelle et indépendante. La chambre offre un véritable atout : un accès direct à une terrasse privative, sans vis-à-vis, idéale pour profiter d'un extérieur en toute tranquillité. Une salle d'eau avec WC complète ce bien.  Très bien placé  Belle luminosité  Terrasse privative rare sur le secteur  Aucun gros travaux à prévoir  Fort potentiel après une mise au goût du jour Que ce soit pour un super investissement locatif ou pour y vivre, ce bien représente une opportunité à ne pas manquer.  Contactez-moi pour organiser une visite : cette pépite n'attend plus que vous ! STELLA ROZIER 07.77.76.37.76 COMPTOIR IMMOBILIER DE FRANCE. Cette annonce vous est proposée par Stella ROZIER - EI - NoRSAC: 925 310 989, Enregistré à Greffe du tribunal de commerce de NIMES COMPTOIR IMMOBILIER DE FRANCE - Plus d'informations sur cif-immo.com - « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr » - Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire - - https://www.cif-immo.com/doc/177.pdf

Ville : Alès
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30100
Coordonnées : 44.133690, 4.083748
Total : 114 800
Prix d'acquisition : 78 000
Travaux : 30 560
Valeur du bien : 108 560
Frais de notaire : 6 240
Coût estimé : 6 240
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 51.57
Loyer prédit : 12.26€/m²/mois
Fourchette : 9.74€ - 15.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 632€/mois
Loyer annuel estimé : 7584€/an
Fourchette totale : 503€ - 795€/mois
Fourchette annuelle : 6030€ - 9538€/an
Rentabilité brute :6.61%
Fourchette de rentabilité :5.25% - 8.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :114 800
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :560,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :32,53€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 592,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 213,70
Coût de l'assurance :9 758,00
Taxe foncière : 758,41€/an
Soit par mois : 63,20€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 632,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 655,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-23,77€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 205 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant (ex: chaudière à condensation) si chauffage actuel non conforme.
Quantité: 1 système pour 51.57 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si fenêtres actuelles sont anciennes.
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique possible
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique si l'actuel est électrique ancien.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux meubles et électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et carrelage.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des murs et du sol dans la chambre avec peinture et revêtement de sol.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du sol dans le salon.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - salon nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 560(593 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 000
    Chaudière à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:3 500
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 700€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 000
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:3 060
    Peinture murs: 12 m² × 30€/m² = 360€, Revêtement de sol: 12 m² × 50€/m² = 600€, Main d'œuvre: 1140€ = 2100€
  • Salon:3 000
    Peinture murs: 20 m² × 30€/m² = 600€, Revêtement de sol: 20 m² × 50€/m² = 1000€, Main d'œuvre: -200€ = 1400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Alès (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 10 500✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 632 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 584 €/an
Calcul : 632 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 694 €/an
Base de calcul : Emprunt de 114 800 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 390 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 758 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 560
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 403
Revenus locatifs : +7 584
Charges déductibles : -35 403
Résultat foncier Année 1 : -27 819(Déficit de 27 819 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 419
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 843 €/an
Revenus locatifs : +7 584
Charges déductibles : -4 843
Résultat foncier Années 2+ : 2 741 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6418.61 € reporté.
Prix d'achat du bien : 78 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 700(65% de 78 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 844 €/an
Calcul : 50 700 € × 3,636% = 1 844
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 58435 4063 698-27 82221 400 €6 422 €6 422 €
27 7364 7463 5982 989--3 433 €
37 8904 6433 4943 248--185 €
48 0484 5363 3873 512---
58 2094 4263 2773 783---
68 3734 3123 1634 061---
78 5414 1943 0454 347---
88 7124 0732 9244 639---
98 8863 9472 7984 939---
109 0643 8172 6685 247---
119 2453 6832 5345 562---
129 4303 5452 3965 885---
139 6183 4012 2536 217---
149 8113 2542 1056 557---
1510 0073 1011 9526 906---
1610 2072 9431 7947 264---
1710 4112 7801 6317 631---
1810 6202 6121 4638 008---
1910 8322 4381 2898 394---
2011 0492 2581 1098 791---
2111 2702 0729239 197---
2211 4951 8807329 615---
2311 7251 68253310 043---
2411 9591 47732910 482---
2512 1981 26611710 933---
TOTAL242 920112 49253 214130 42821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 130 428
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 584 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 593 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 593-6 420+8 013
2+1 5930+1 593
3+1 5930+1 593
4+1 593+998+595
5+1 593+1 135+458
6+1 593+1 218+375
7+1 593+1 304+289
8+1 593+1 392+201
9+1 593+1 482+111
10+1 593+1 574+19
11+1 593+1 669-76
12+1 593+1 766-173
13+1 593+1 865-272
14+1 593+1 967-374
15+1 593+2 072-479
16+1 593+2 179-586
17+1 593+2 289-696
18+1 593+2 402-809
19+1 593+2 518-925
20+1 593+2 637-1 044
21+1 593+2 759-1 166
22+1 593+2 884-1 291
23+1 593+3 013-1 420
24+1 593+3 145-1 552
25+1 593+3 280-1 687
Total+39 825+39 128+697
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →