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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleGisors (27)
Surface180m²
Coût Total320 380€
Loyer Annuel22 696€
Rentabilité7.08%
Cashflow/mois-0€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 249 500 €
Surface : 180 m²
Prix au m² : 1 386,11 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 salles de bain, Salon (total 51,74 m²), Salle à manger (total 25,48 m²), 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage, TV par câble, Pas de balcon, Non meublé

En plein centre ville de Gisors venez découvrir cette appartement de 180m2 qui vous offre dans une résidence sécurise avec double garage en sous terrain une entrée avec pièce de vie de50m2 salle a manger,cuisine équipée aménagée,Wc indépendant,degagement avec rangement,2 suites parentales avec baignoire vasque et wc et un dressing. Double garage au sous sol et cave plus place de parking extérieur. Double Vitrage Bois,TAE,Chauffage électrique. Produit rare sur le marché!!!

Ville : Gisors
Département : Eure
Région : Normandie
Code postal : 27140
Coordonnées : 49.268144, 1.772063
Total : 320 380€
Prix d'acquisition : 249 500€
Travaux : 50 920€
Valeur du bien : 300 420€
Frais de notaire : 19 960€
Coût estimé : 19 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 180m²
Loyer prédit : 10.51€/m²/mois
Fourchette : 8.39€ - 13.16€/m²/mois
Loyer total estimé : 1891€/mois
Loyer annuel estimé : 22696€/an
Fourchette totale : 1510€ - 2369€/mois
Fourchette annuelle : 18119€ - 28428€/an
Rentabilité brute :7.08%
Fourchette de rentabilité :5.66% - 8.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 397,26 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :431 507 €
Prix d'achat :249 500 €
Décote à l'achat :-182 007€ (-42.2%)
Marge achat-revente :111 127€ (25.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :320 380€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 609,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :93,44€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 702,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :162 337,14€
Coût de l'assurance :28 033,25€
Taxe foncière : 2 269,56€/an
Soit par mois : 189,13€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 891,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 891,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-0,33€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 233 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage électrique par une pompe à chaleur air/eau
Quantité: 1 système pour 180 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres en bois simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimation basée sur 180 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite une mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette par un revêtement de sol moderne
Quantité: 1 salon (environ 55 m² total)
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état, léger rafraîchissement recommandé
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la salle à manger
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 - Salle à manger nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 920 €(283 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Remplacement système: 1 système × 13000€ = 13000€ (Pompe à chaleur air/eau, coût moyen 10000€ + 3000€ main d'œuvre)
  • Menuiseries:14 400€
    Fenêtres: 18 fenêtres × 800€ = 14400€ (Fenêtres double vitrage performant, coût moyen 600€ + 200€ pose par fenêtre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (Chauffe-eau thermodynamique, coût moyen 3000€ + 500€ main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (Rénovation complète, coût moyen 10000€ + 2000€ main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Revêtement sol: 24 m² × 60€ = 1440€ (Parquet flottant, coût moyen 40€ + 20€ pose par m²), Main d'œuvre: 960€
  • Salon:4 400€
    Revêtement sol: 55 m² × 60€ = 3300€ (Remplacement moquette, coût moyen 40€ + 20€ pose par m²), Main d'œuvre: 1100€
  • Cuisine:420€
    Peinture: 12 m² × 35€ = 420€ (Rafraîchissement peinture, coût moyen 30€ + 5€ pose par m²)
  • Autres pièces:800€
    Peinture: 20 m² × 40€ = 800€ (Rafraîchissement peinture, coût moyen 30€ + 10€ pose par m²)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gisors (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 30 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 891 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 696 €/an
Calcul : 1 891 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 168 €/an
Base de calcul : Emprunt de 320 380 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 121 €/an
Calcul : 93 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 270 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 920 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 479 €
Revenus locatifs : +22 696 €
Charges déductibles : -65 479 €
Résultat foncier Année 1 : -42 784 €(Déficit de 42 784 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 384 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 559 €/an
Revenus locatifs : +22 696 €
Charges déductibles : -14 559 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 136 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21383.55 € reporté.
Prix d'achat du bien : 249 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 162 175 €(65% de 249 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 897 €/an
Calcul : 162 175 € × 3,636% = 5 897 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 696 €65 490 €11 179 €-42 794 €21 400 €21 394 €21 394 €
223 149 €14 278 €10 887 €8 872 €--12 522 €
323 612 €13 976 €10 585 €9 637 €--2 886 €
424 085 €13 663 €10 272 €10 422 €---
524 566 €13 339 €9 948 €11 228 €---
625 058 €13 003 €9 612 €12 055 €---
725 559 €12 655 €9 264 €12 904 €---
826 070 €12 294 €8 904 €13 776 €---
926 591 €11 921 €8 530 €14 670 €---
1027 123 €11 534 €8 144 €15 589 €---
1127 666 €11 134 €7 743 €16 532 €---
1228 219 €10 719 €7 328 €17 500 €---
1328 783 €10 289 €6 898 €18 494 €---
1429 359 €9 844 €6 453 €19 515 €---
1529 946 €9 383 €5 992 €20 564 €---
1630 545 €8 905 €5 514 €21 640 €---
1731 156 €8 410 €5 019 €22 746 €---
1831 779 €7 897 €4 506 €23 882 €---
1932 415 €7 366 €3 975 €25 049 €---
2033 063 €6 816 €3 425 €26 247 €---
2133 724 €6 246 €2 855 €27 478 €---
2234 399 €5 656 €2 265 €28 743 €---
2335 087 €5 045 €1 654 €30 042 €---
2435 789 €4 411 €1 020 €31 377 €---
2536 504 €3 755 €364 €32 749 €---
TOTAL726 946 €298 029 €162 337 €428 916 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 428 916 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 696 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 766 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 766 €-6 420 €+11 186 €
2+4 766 €0 €+4 766 €
3+4 766 €0 €+4 766 €
4+4 766 €+2 261 €+2 505 €
5+4 766 €+3 368 €+1 398 €
6+4 766 €+3 616 €+1 150 €
7+4 766 €+3 871 €+895 €
8+4 766 €+4 133 €+633 €
9+4 766 €+4 401 €+365 €
10+4 766 €+4 677 €+89 €
11+4 766 €+4 960 €-194 €
12+4 766 €+5 250 €-484 €
13+4 766 €+5 548 €-782 €
14+4 766 €+5 855 €-1 089 €
15+4 766 €+6 169 €-1 403 €
16+4 766 €+6 492 €-1 726 €
17+4 766 €+6 824 €-2 058 €
18+4 766 €+7 165 €-2 399 €
19+4 766 €+7 515 €-2 749 €
20+4 766 €+7 874 €-3 108 €
21+4 766 €+8 243 €-3 477 €
22+4 766 €+8 623 €-3 857 €
23+4 766 €+9 013 €-4 247 €
24+4 766 €+9 413 €-4 647 €
25+4 766 €+9 825 €-5 059 €
Total+119 150 €+128 675 €+-9 525 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 67 jours
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