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Appartement 4 pièces 68 m²

Bien expiré
VilleSaint-André-les-Vergers (10)
Surface68m²
Coût Total116 620€
Loyer Annuel9 150€
Rentabilité7.85%
Cashflow/mois-75€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 000 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 1 161,76 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 68 m²

SAINT-ANDRÉ-LES-VERGERS LIMITE TROYES, proche de l'hôpital et de L'UTT et Y SCHOOLS, venez investir dans cet appartement lumineux de 68m2 dans une copropriété entourée d'espaces verts bien entretenus au 2? étage avec ascenseur. Il vous propose deux chambres, une cuisine séparée, un salon-séjour, une salle de bain, un WC, un cellier, . Une cave pour compléter le bien.Les charges de copropriété annuelles : 1725 EUR. DPE D. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Surface : 68 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 535 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 08/07/2024

Consommation énergie primaire : 121 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 692 € et 936 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Saint-André-les-Vergers
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10120
Coordonnées : 48.269405, 4.049917
Total : 116 620€
Prix d'acquisition : 79 000€
Travaux : 31 300€
Valeur du bien : 110 300€
Frais de notaire : 6 320€
Coût estimé : 6 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68m²
Loyer prédit : 11.21€/m²/mois
Fourchette : 9.07€ - 13.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 762€/mois
Loyer annuel estimé : 9150€/an
Fourchette totale : 617€ - 943€/mois
Fourchette annuelle : 7399€ - 11314€/an
Rentabilité brute :7.85%
Fourchette de rentabilité :6.34% - 9.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :116 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :583,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :34,01€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 617,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 528,16€
Coût de l'assurance :10 204,25€
Taxe foncière : 914,97€/an
Soit par mois : 76,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 143,75€/mois
Soit par an : 1 725,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 762,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 837,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-75,37€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE C - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE C - Pas de travaux énergétiques obligatoires
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Aucune action nécessaire car DPE C - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE C - Pas de travaux énergétiques obligatoires
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 visible - peinture propre mais rafraîchissement conseillé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible - peinture propre mais rafraîchissement conseillé
Second œuvre généralRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Vérification et mise aux normes de l'électricité générale.
Quantité: 1 installation
Raison: Mise aux normes électriques conseillée pour sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 300 €(460 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète: 20000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète: 8000€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture 2 chambres: 40m² × 30€/m² = 1200€
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture salon: 20m² × 30€/m² = 600€
  • Électricité:1 500€
    Mise aux normes électricité: 1 installation: 1500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-André-les-Vergers. Les prix incluent la main d'œuvre. Les coûts de rénovation de cuisine et salle de bain varient selon les matériaux et équipements choisis. ⚠️ ATTENTION: 2 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 762 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 150 €/an
Calcul : 762 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 031 €/an
Base de calcul : Emprunt de 116 620 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 408 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 915 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 725 €/an
Calcul : 144 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 379 €
Revenus locatifs : +9 150 €
Charges déductibles : -38 379 €
Résultat foncier Année 1 : -29 229 €(Déficit de 29 229 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 18 529 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 079 €/an
Revenus locatifs : +9 150 €
Charges déductibles : -7 079 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 071 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 18529.00 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 350 €(65% de 79 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 867 €/an
Calcul : 51 350 € × 3,636% = 1 867 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 150 €38 382 €4 034 €-29 233 €10 700 €18 533 €18 533 €
29 333 €6 977 €3 929 €2 356 €--16 177 €
39 519 €6 867 €3 819 €2 652 €--13 525 €
49 710 €6 754 €3 706 €2 956 €--10 569 €
59 904 €6 637 €3 588 €3 267 €--7 302 €
610 102 €6 515 €3 467 €3 587 €--3 715 €
710 304 €6 389 €3 341 €3 915 €---
810 510 €6 259 €3 211 €4 251 €---
910 720 €6 124 €3 076 €4 596 €---
1010 935 €5 984 €2 936 €4 951 €---
1111 153 €5 839 €2 791 €5 314 €---
1211 376 €5 689 €2 641 €5 687 €---
1311 604 €5 534 €2 486 €6 070 €---
1411 836 €5 373 €2 325 €6 463 €---
1512 073 €5 207 €2 159 €6 866 €---
1612 314 €5 035 €1 986 €7 280 €---
1712 561 €4 856 €1 808 €7 705 €---
1812 812 €4 671 €1 623 €8 141 €---
1913 068 €4 480 €1 432 €8 588 €---
2013 329 €4 281 €1 233 €9 048 €---
2113 596 €4 076 €1 028 €9 520 €---
2213 868 €3 863 €815 €10 004 €---
2314 145 €3 643 €595 €10 502 €---
2414 428 €3 415 €367 €11 013 €---
2514 717 €3 179 €131 €11 537 €---
TOTAL293 067 €166 032 €58 528 €127 035 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 127 035 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 150 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 921 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 921 €-3 210 €+5 131 €
2+1 921 €0 €+1 921 €
3+1 921 €0 €+1 921 €
4+1 921 €0 €+1 921 €
5+1 921 €0 €+1 921 €
6+1 921 €0 €+1 921 €
7+1 921 €+60 €+1 861 €
8+1 921 €+1 275 €+646 €
9+1 921 €+1 379 €+542 €
10+1 921 €+1 485 €+436 €
11+1 921 €+1 594 €+327 €
12+1 921 €+1 706 €+215 €
13+1 921 €+1 821 €+100 €
14+1 921 €+1 939 €-18 €
15+1 921 €+2 060 €-139 €
16+1 921 €+2 184 €-263 €
17+1 921 €+2 311 €-390 €
18+1 921 €+2 442 €-521 €
19+1 921 €+2 576 €-655 €
20+1 921 €+2 714 €-793 €
21+1 921 €+2 856 €-935 €
22+1 921 €+3 001 €-1 080 €
23+1 921 €+3 151 €-1 230 €
24+1 921 €+3 304 €-1 383 €
25+1 921 €+3 461 €-1 540 €
Total+48 025 €+38 110 €+9 915 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 92 jours
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