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Apparemment T5

Bien expiré
VilleClermont-Ferrand (63)
Surface90m²
Coût Total103 500€
Loyer Annuel11 708€
Rentabilité11.31%
Cashflow/mois+56€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 85 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 944,44 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : 8
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement avec fenêtres pvc ,cuisine équipée, une cave, un parking Charge mensuel 280 euro comprenant : eau froide, eau chaude,gaz, chauffage collectif, entretien ascenseur et bâtiment

Ville : Clermont-Ferrand
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63100
Coordonnées : 45.811690, 3.106020
Total : 103 500€
Prix d'acquisition : 85 000€
Travaux : 11 700€
Valeur du bien : 96 700€
Frais de notaire : 6 800€
Coût estimé : 6 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 10.84€/m²/mois
Fourchette : 8.46€ - 13.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 976€/mois
Loyer annuel estimé : 11708€/an
Fourchette totale : 762€ - 1250€/mois
Fourchette annuelle : 9141€ - 14996€/an
Rentabilité brute :11.31%
Fourchette de rentabilité :8.83% - 14.49%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :103 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :511,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :30,19€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 541,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 952,49€
Coût de l'assurance :9 056,25€
Taxe foncière : 1 170,82€/an
Soit par mois : 97,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 280,00€/mois
Soit par an : 3 360,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 975,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 919,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :56,42€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité, peinture.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, nécessite rénovation pour mise aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 700 €(130 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain - Rénovation complète:11 700€
    Douche complète: 1 × 4000€ = 4000€, Lavabo: 1 × 600€ = 600€, WC: 1 × 400€ = 400€, Carrelage murs (30 m²): 30 m² × 40€/m² = 1200€, Carrelage sol (10 m²): 10 m² × 50€/m² = 500€, Plomberie: 1 × 2000€ = 2000€, Électricité: 1 × 1500€ = 1500€, Peinture: 1 × 500€ = 500€, Main d'œuvre: 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Clermont-Ferrand. Les coûts incluent la main d'œuvre.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 976 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 708 €/an
Calcul : 976 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 454 €/an
Base de calcul : Emprunt de 103 500 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 362 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 171 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 360 €/an
Calcul : 280 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 047 €
Revenus locatifs : +11 708 €
Charges déductibles : -20 047 €
Résultat foncier Année 1 : -8 339 €(Déficit de 8 339 €)
Imputable sur revenu global : 8 339 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 347 €/an
Revenus locatifs : +11 708 €
Charges déductibles : -8 347 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 361 €/an
Prix d'achat du bien : 85 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250 €(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 708 €20 050 €3 457 €-8 342 €8 342 €--
211 942 €8 258 €3 365 €3 684 €---
312 181 €8 163 €3 270 €4 018 €---
412 425 €8 064 €3 171 €4 360 €---
512 673 €7 963 €3 069 €4 711 €---
612 927 €7 857 €2 964 €5 070 €---
713 185 €7 748 €2 855 €5 437 €---
813 449 €7 636 €2 742 €5 813 €---
913 718 €7 519 €2 626 €6 199 €---
1013 992 €7 398 €2 505 €6 594 €---
1114 272 €7 274 €2 381 €6 999 €---
1214 558 €7 145 €2 252 €7 413 €---
1314 849 €7 011 €2 118 €7 838 €---
1415 146 €6 873 €1 980 €8 272 €---
1515 449 €6 731 €1 837 €8 718 €---
1615 758 €6 583 €1 690 €9 175 €---
1716 073 €6 430 €1 537 €9 643 €---
1816 394 €6 272 €1 379 €10 122 €---
1916 722 €6 109 €1 216 €10 613 €---
2017 057 €5 940 €1 047 €11 117 €---
2117 398 €5 765 €872 €11 633 €---
2217 746 €5 584 €691 €12 161 €---
2318 101 €5 397 €504 €12 703 €---
2418 463 €5 204 €311 €13 259 €---
2518 832 €5 004 €111 €13 828 €---
TOTAL375 017 €183 979 €49 952 €191 037 €8 342 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 503 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 191 037 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 708 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 459 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 459 €-2 503 €+4 962 €
2+2 459 €+1 105 €+1 354 €
3+2 459 €+1 206 €+1 253 €
4+2 459 €+1 308 €+1 151 €
5+2 459 €+1 413 €+1 046 €
6+2 459 €+1 521 €+938 €
7+2 459 €+1 631 €+828 €
8+2 459 €+1 744 €+715 €
9+2 459 €+1 860 €+599 €
10+2 459 €+1 978 €+481 €
11+2 459 €+2 100 €+359 €
12+2 459 €+2 224 €+235 €
13+2 459 €+2 351 €+108 €
14+2 459 €+2 482 €-23 €
15+2 459 €+2 615 €-156 €
16+2 459 €+2 752 €-293 €
17+2 459 €+2 893 €-434 €
18+2 459 €+3 037 €-578 €
19+2 459 €+3 184 €-725 €
20+2 459 €+3 335 €-876 €
21+2 459 €+3 490 €-1 031 €
22+2 459 €+3 648 €-1 189 €
23+2 459 €+3 811 €-1 352 €
24+2 459 €+3 978 €-1 519 €
25+2 459 €+4 148 €-1 689 €
Total+61 475 €+57 311 €+4 164 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 90 jours
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