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Appartement de 3 pièces à Sarcelles (95200)

Bien expiré
VilleSarcelles (95)
Surface64m²
Coût Total193 220€
Loyer Annuel12 487€
Rentabilité6.46%
Cashflow/mois-154€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 000 €
Surface : 64 m²
Prix au m² : 2 484,38 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Direct Propriétaire - Pas de frais d'agence F3 Rénové - 64 m² - 159 000€ - SARCELLES (95200)

Situé en plein cœur du village, cet appartement 3 pièces, rénové avec un DPE classé D (faibles consommations) dans une résidence calme et entretenue. Au RDC d'une petite copropriété avec de faibles charges (estimation mensuelle : 70 €)

Il offre une belle pièce de vie lumineuse avec une cuisine séparée, et deux chambres tout aussi bien lumineuse que le séjour et un petit cagibi. Salle d'eau avec WC séparés.

Proche des commerces et des écoles, placé dans un quartier recherché et bien desservie avec la présence des transports en communs comme les bus et le train avec la Gare de Sarcelles Saint-Brice (Ligne H) et des axes routiers comme la D316, la D301, la D125 et la A1.

Idéal pour une famille, un premier achat ou un investissement locatif.

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Dans le même immeuble, nous proposons également à la vente plusieurs autres appartements :

  • F1 de 32m² avec un DPE classé en C pour 125 000€.
  • F2 de 41,05m² avec un DPE classé en C pour 135 000€.
  • F2 de 45,76m² avec un DPE classé en C pour 140 000€.
  • F4 de 77,58m² avec un DPE classé en D pour 179 000€. avec une place de parking incluse.
  • F4 de 112 m2 avec un DPE classé en D pour 189 000 € avec une place de parking incluse

ISHO IMMO.

Ville : Sarcelles
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95200
Coordonnées : 48.994140, 2.378430
Total : 193 220€
Prix d'acquisition : 159 000€
Travaux : 21 500€
Valeur du bien : 180 500€
Frais de notaire : 12 720€
Coût estimé : 12 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64m²
Loyer prédit : 16.26€/m²/mois
Fourchette : 11.88€ - 22.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 1041€/mois
Loyer annuel estimé : 12487€/an
Fourchette totale : 760€ - 1424€/mois
Fourchette annuelle : 9123€ - 17093€/an
Rentabilité brute :6.46%
Fourchette de rentabilité :4.72% - 8.85%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :193 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :964,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :56,36€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 020,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :96 039,66€
Coût de l'assurance :16 906,75€
Taxe foncière : 1 248,74€/an
Soit par mois : 104,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 70,00€/mois
Soit par an : 840,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 040,61€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 194,62€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-154,00€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 64 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage) pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 500 €(336 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation chambres: 20 m² × 300€/m² = 6000€ (incluant revêtement sol, peinture, électricité et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sarcelles (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 041 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 487 €/an
Calcul : 1 041 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 620 €/an
Base de calcul : Emprunt de 193 220 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 676 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 249 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 840 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 885 €
Revenus locatifs : +12 487 €
Charges déductibles : -30 885 €
Résultat foncier Année 1 : -18 398 €(Déficit de 18 398 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 7 698 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 385 €/an
Revenus locatifs : +12 487 €
Charges déductibles : -9 385 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 102 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 7697.95 € reporté.
Prix d'achat du bien : 159 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 350 €(65% de 159 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 758 €/an
Calcul : 103 350 € × 3,636% = 3 758 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 487 €30 892 €6 627 €-18 404 €10 700 €7 704 €7 704 €
212 737 €9 217 €6 452 €3 520 €--4 184 €
312 992 €9 037 €6 272 €3 955 €--229 €
413 252 €8 850 €6 085 €4 402 €---
513 517 €8 657 €5 892 €4 860 €---
613 787 €8 456 €5 691 €5 331 €---
714 063 €8 249 €5 484 €5 814 €---
814 344 €8 035 €5 270 €6 309 €---
914 631 €7 812 €5 047 €6 819 €---
1014 924 €7 582 €4 817 €7 341 €---
1115 222 €7 344 €4 579 €7 878 €---
1215 526 €7 098 €4 333 €8 429 €---
1315 837 €6 843 €4 078 €8 994 €---
1416 154 €6 579 €3 814 €9 575 €---
1516 477 €6 305 €3 540 €10 172 €---
1616 806 €6 022 €3 257 €10 784 €---
1717 142 €5 729 €2 964 €11 414 €---
1817 485 €5 425 €2 660 €12 060 €---
1917 835 €5 111 €2 346 €12 724 €---
2018 192 €4 786 €2 021 €13 406 €---
2118 556 €4 449 €1 684 €14 106 €---
2218 927 €4 101 €1 336 €14 826 €---
2319 305 €3 740 €975 €15 565 €---
2419 691 €3 366 €601 €16 325 €---
2520 085 €2 980 €215 €17 106 €---
TOTAL399 974 €186 665 €96 040 €213 309 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 213 309 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 487 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 622 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 622 €-3 210 €+5 832 €
2+2 622 €0 €+2 622 €
3+2 622 €0 €+2 622 €
4+2 622 €+1 252 €+1 370 €
5+2 622 €+1 458 €+1 164 €
6+2 622 €+1 599 €+1 023 €
7+2 622 €+1 744 €+878 €
8+2 622 €+1 893 €+729 €
9+2 622 €+2 046 €+576 €
10+2 622 €+2 202 €+420 €
11+2 622 €+2 363 €+259 €
12+2 622 €+2 529 €+93 €
13+2 622 €+2 698 €-76 €
14+2 622 €+2 873 €-251 €
15+2 622 €+3 052 €-430 €
16+2 622 €+3 235 €-613 €
17+2 622 €+3 424 €-802 €
18+2 622 €+3 618 €-996 €
19+2 622 €+3 817 €-1 195 €
20+2 622 €+4 022 €-1 400 €
21+2 622 €+4 232 €-1 610 €
22+2 622 €+4 448 €-1 826 €
23+2 622 €+4 670 €-2 048 €
24+2 622 €+4 898 €-2 276 €
25+2 622 €+5 132 €-2 510 €
Total+65 550 €+63 993 €+1 557 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 296 jours
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