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Appartement à vendre

VilleAvignon (84)
Surface67.5m²
Coût Total124 620€
Loyer Annuel8 166€
Rentabilité6.55%
Cashflow/mois-133€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 67.5 m²
Prix au m² : 1 318,52 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 7
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 7/7 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, 2 chambres, Digicode, Interphone

Pour y vivre ou investir . Dans la résidence Le Parc, un appartement de type 3 situé au dernier étage avec ascenseur. Il se compose de 2 chambres, sde, wc séparé, cuisine avec son cellier , salle à manger climatisé et un petit salon avec une vue sur le palais des papes. L'intégralité des menuiseries extérieures ont été changées. Copropriété de 100 lots - dont 56 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 1200.00 euros.

Ville : Avignon
Département : Vaucluse
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 84000
Coordonnées : 43.949388, 4.837795
Total : 124 620€
Prix d'acquisition : 89 000€
Travaux : 28 500€
Valeur du bien : 117 500€
Frais de notaire : 7 120€
Coût estimé : 7 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67.5m²
Loyer prédit : 10.08€/m²/mois
Fourchette : 7.70€ - 13.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 680€/mois
Loyer annuel estimé : 8166€/an
Fourchette totale : 520€ - 891€/mois
Fourchette annuelle : 6239€ - 10687€/an
Rentabilité brute :6.55%
Fourchette de rentabilité :5.01% - 8.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 614,11 €/m²
Basé sur :216 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :108 952 €
Prix d'achat :89 000 €
Décote à l'achat :-19 952€ (-18.3%)
Marge achat-revente :-15 668€ (-14.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :124 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :613,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :31,16€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 645,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 549,04€
Coût de l'assurance :9 346,50€
Taxe foncière : 816,56€/an
Soit par mois : 68,05€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 100,00€/mois
Soit par an : 1 200,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 680,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 813,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-132,63€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 218 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant, tel qu'une pompe à chaleur air/air, pour remplacer le chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 67.5 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort et de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique.
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique de l'eau chaude
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de plomberie et d'électricité pour la cuisine.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations un peu datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et mise à jour de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - mise aux normes et rafraîchissement nécessaires
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 500 €(422 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:8 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rafraîchissement:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€
  • Salle de bain - Rénovation:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 500€
    Parquet flottant: 20 m² × 75€/m² = 1500€ (pose comprise)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Avignon (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 2 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 680 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 166 €/an
Calcul : 680 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 121 €/an
Base de calcul : Emprunt de 124 620 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 374 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 817 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 200 €/an
Calcul : 100 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 012 €
Revenus locatifs : +8 166 €
Charges déductibles : -35 012 €
Résultat foncier Année 1 : -26 846 €(Déficit de 26 846 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 446 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 512 €/an
Revenus locatifs : +8 166 €
Charges déductibles : -6 512 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 654 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5446.12 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 166 €35 016 €4 125 €-26 850 €21 400 €5 450 €5 450 €
28 329 €6 405 €4 015 €1 923 €--3 527 €
38 495 €6 291 €3 901 €2 204 €--1 323 €
48 665 €6 174 €3 783 €2 492 €---
58 839 €6 052 €3 661 €2 787 €---
69 015 €5 926 €3 535 €3 090 €---
79 196 €5 795 €3 405 €3 401 €---
89 380 €5 660 €3 270 €3 719 €---
99 567 €5 521 €3 131 €4 046 €---
109 759 €5 377 €2 987 €4 382 €---
119 954 €5 228 €2 838 €4 726 €---
1210 153 €5 074 €2 683 €5 079 €---
1310 356 €4 915 €2 524 €5 441 €---
1410 563 €4 750 €2 359 €5 813 €---
1510 774 €4 579 €2 189 €6 195 €---
1610 990 €4 403 €2 013 €6 587 €---
1711 210 €4 221 €1 831 €6 988 €---
1811 434 €4 033 €1 642 €7 401 €---
1911 662 €3 838 €1 448 €7 824 €---
2011 896 €3 637 €1 246 €8 259 €---
2112 134 €3 429 €1 038 €8 705 €---
2212 376 €3 213 €823 €9 163 €---
2312 624 €2 991 €600 €9 633 €---
2412 876 €2 760 €370 €10 116 €---
2513 134 €2 522 €132 €10 611 €---
TOTAL261 546 €147 810 €59 549 €113 737 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 113 737 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 166 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 715 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 715 €-6 420 €+8 135 €
2+1 715 €0 €+1 715 €
3+1 715 €0 €+1 715 €
4+1 715 €+351 €+1 364 €
5+1 715 €+836 €+879 €
6+1 715 €+927 €+788 €
7+1 715 €+1 020 €+695 €
8+1 715 €+1 116 €+599 €
9+1 715 €+1 214 €+501 €
10+1 715 €+1 315 €+400 €
11+1 715 €+1 418 €+297 €
12+1 715 €+1 524 €+191 €
13+1 715 €+1 632 €+83 €
14+1 715 €+1 744 €-29 €
15+1 715 €+1 858 €-143 €
16+1 715 €+1 976 €-261 €
17+1 715 €+2 097 €-382 €
18+1 715 €+2 220 €-505 €
19+1 715 €+2 347 €-632 €
20+1 715 €+2 478 €-763 €
21+1 715 €+2 612 €-897 €
22+1 715 €+2 749 €-1 034 €
23+1 715 €+2 890 €-1 175 €
24+1 715 €+3 035 €-1 320 €
25+1 715 €+3 183 €-1 468 €
Total+42 875 €+34 121 €+8 754 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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