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Appartement à vendre

VilleNeuve-Lyre (27)
Surface68m²
Coût Total83 600€
Loyer Annuel5 898€
Rentabilité7.05%
Cashflow/mois-53€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 52 500 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 772,06 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étage, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 26 m²), 2 chambres, Balcon, calme, Exposition est, Interphone

L'Agence Esnault vous propose, à la Neuve-Lyre, un appartement spacieux, lumineux de 68 m² hab. déjà loué. L'appartement comprend un séjour de 26 m² avec balcon, une cuisine aménagée bien agencée avec accès à la buanderie, deux chambres confortables, une salle d'eau et un wc séparé, pour plus de confort au quotidien. Une cave privative de 9 m² est à votre disposition. L'ensemble de l'appartement est en bon état général, avec des fenêtres en PVC double vitrage et le chauffage est électrique.

Pour plus d'informations ou organiser une visite, contactez-nous dès maintenant. (10.53 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 48 lots - dont 24 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 679.00 euros.

Ville : Neuve-Lyre
Département : Eure
Région : Normandie
Code postal : 27330
Coordonnées : 48.902688, 0.738079
Total : 83 600€
Prix d'acquisition : 52 500€
Travaux : 26 900€
Valeur du bien : 79 400€
Frais de notaire : 4 200€
Coût estimé : 4 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68m²
Loyer prédit : 7.23€/m²/mois
Fourchette : 5.85€ - 8.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 491€/mois
Loyer annuel estimé : 5898€/an
Fourchette totale : 398€ - 607€/mois
Fourchette annuelle : 4776€ - 7282€/an
Rentabilité brute :7.05%
Fourchette de rentabilité :5.71% - 8.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :894,61 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :60 833 €
Prix d'achat :52 500 €
Décote à l'achat :-8 333€ (-13.7%)
Marge achat-revente :-22 767€ (-37.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :83 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :417,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :20,90€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 438,53€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :41 687,54€
Coût de l'assurance :6 270,00€
Taxe foncière : 589,75€/an
Soit par mois : 49,15€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 56,58€/mois
Soit par an : 679,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 491,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 544,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-52,79€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 223 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 68 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments de cuisine et peinture
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres en état correct nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 900 €(396 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:8 500€
    Cuisine complète: 8 m² × 1000€/m² = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1600€/m² = 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Neuve-Lyre (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 8 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 491 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 898 €/an
Calcul : 491 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 873 €/an
Base de calcul : Emprunt de 83 600 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 251 €/an
Calcul : 21 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 590 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 679 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 292 €
Revenus locatifs : +5 898 €
Charges déductibles : -31 292 €
Résultat foncier Année 1 : -25 395 €(Déficit de 25 395 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 995 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 392 €/an
Revenus locatifs : +5 898 €
Charges déductibles : -4 392 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 505 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3994.73 € reporté.
Prix d'achat du bien : 52 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 34 125 €(65% de 52 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 241 €/an
Calcul : 34 125 € × 3,636% = 1 241 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 898 €31 295 €2 875 €-25 397 €21 400 €3 997 €3 997 €
26 015 €4 319 €2 800 €1 696 €--2 301 €
36 136 €4 241 €2 722 €1 895 €--407 €
46 259 €4 160 €2 641 €2 098 €---
56 384 €4 076 €2 557 €2 307 €---
66 511 €3 990 €2 470 €2 522 €---
76 642 €3 900 €2 380 €2 742 €---
86 774 €3 807 €2 287 €2 968 €---
96 910 €3 710 €2 191 €3 199 €---
107 048 €3 611 €2 091 €3 437 €---
117 189 €3 507 €1 988 €3 682 €---
127 333 €3 400 €1 881 €3 932 €---
137 479 €3 290 €1 770 €4 190 €---
147 629 €3 175 €1 656 €4 454 €---
157 782 €3 056 €1 537 €4 725 €---
167 937 €2 934 €1 414 €5 004 €---
178 096 €2 806 €1 287 €5 290 €---
188 258 €2 675 €1 155 €5 583 €---
198 423 €2 538 €1 019 €5 885 €---
208 592 €2 397 €878 €6 194 €---
218 763 €2 251 €731 €6 512 €---
228 939 €2 100 €580 €6 839 €---
239 117 €1 943 €423 €7 174 €---
249 300 €1 781 €261 €7 519 €---
259 486 €1 613 €93 €7 873 €---
TOTAL188 900 €106 576 €41 688 €82 323 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 82 323 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 898 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 238 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 238 €-6 420 €+7 658 €
2+1 238 €0 €+1 238 €
3+1 238 €0 €+1 238 €
4+1 238 €+507 €+731 €
5+1 238 €+692 €+546 €
6+1 238 €+757 €+481 €
7+1 238 €+823 €+415 €
8+1 238 €+890 €+348 €
9+1 238 €+960 €+278 €
10+1 238 €+1 031 €+207 €
11+1 238 €+1 104 €+134 €
12+1 238 €+1 180 €+58 €
13+1 238 €+1 257 €-19 €
14+1 238 €+1 336 €-98 €
15+1 238 €+1 418 €-180 €
16+1 238 €+1 501 €-263 €
17+1 238 €+1 587 €-349 €
18+1 238 €+1 675 €-437 €
19+1 238 €+1 765 €-527 €
20+1 238 €+1 858 €-620 €
21+1 238 €+1 954 €-716 €
22+1 238 €+2 052 €-814 €
23+1 238 €+2 152 €-914 €
24+1 238 €+2 256 €-1 018 €
25+1 238 €+2 362 €-1 124 €
Total+30 950 €+24 697 €+6 253 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 51 jours
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