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Achat : Maison Saint-Laurent-de-la-Cabrerisse (11220)

VilleSaint-Laurent-de-la-Cabrerisse (11)
Surface200
Coût Total212 720
Loyer Annuel17 340
Rentabilité8.15%
Cashflow/mois+185
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 179 000 €
Surface : 200 m²
Prix au m² : 895 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 200 m², 5 pièces, 3 chambres, 2 salles de bain, Terrasse, Orientation sud, Cheminée, Placards, Climatisation, 1 garage

Dans village calme entre Saint-Laurent-de-la-Cabrerisse et Lagrasse, belle maison d'environ 200 m2 avec garage attenant de 40 m2 et terrasse tropezienne de 32 m2 exposée sud sans vis à vis. La maison se compose au rez-de-chaussée d'une grande pièce de vie de 45 m2 avec cuisine américaine équipée et un salon/séjour avec cheminée. Au premier étage, trois grandes chambres dont une avec dressing, une salle d'eau avec douche et baignoire, un toilette indépendant et une pièce faisant office de buanderie. Au deuxième et dernier niveau, une grande pièce évolutive de 40 m2 avec coin cuisine et accès à la terrasse, un toilette indépendant et une salle d'eau. La maison est entièrement équipée de la climatisation, aucun travaux à prévoir, belle rénovation, quartier calme. Pour plus de renseignements, Anthony Deleigne 1

Ville : Saint-Laurent-de-la-Cabrerisse
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11220
Coordonnées : 43.080000, 2.700000
Total : 212 720
Prix d'acquisition : 179 000
Travaux : 19 400
Valeur du bien : 198 400
Frais de notaire : 14 320
Coût estimé : 14 320
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 200
Loyer prédit : 7.23€/m²/mois
Fourchette : 5.24€ - 9.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 1445€/mois
Loyer annuel estimé : 17340€/an
Fourchette totale : 1048€ - 1993€/mois
Fourchette annuelle : 12571€ - 23920€/an
Rentabilité brute :8.15%
Fourchette de rentabilité :5.91% - 11.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 445,37 €/m²
Basé sur :39 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :289 074
Prix d'achat :179 000
Décote à l'achat :-110 074 (-38.1%)
Marge achat-revente :76 354€ (26.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :212 720
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 053,55€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :62,04€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 115,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :103 345,64
Coût de l'assurance :18 613,00
Taxe foncière : 1 734,04€/an
Soit par mois : 144,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 445,04€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 260,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :184,94€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et vérification des éléments sanitaires
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 1 cuisine
Raison: État 5/5 visible - pas de travaux nécessaires, optionnel pour rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 400(97 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:12 000
    Peinture murs et plafonds 3 chambres: 3 chambres × 80€/m² (moyenne) × 20m² (estimation) = 4800€, Main d'œuvre: 4800€ × 50% = 2400€
  • Salle de bain - Rénovation:5 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 5000€ (moyenne) = 5000€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds cuisine: 1 cuisine × 80€/m² (moyenne) × 15m² (estimation) = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds salon: 1 salon × 80€/m² (moyenne) × 15m² (estimation) = 1200€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Laurent-de-la-Cabrerisse (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. Estimations basées sur des surfaces moyennes pour chaque pièce.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 445 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 340 €/an
Calcul : 1 445 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 141 €/an
Base de calcul : Emprunt de 212 720 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 745 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 734 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 019
Revenus locatifs : +17 340
Charges déductibles : -29 019
Résultat foncier Année 1 : -11 679(Déficit de 11 679 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 979
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 619 €/an
Revenus locatifs : +17 340
Charges déductibles : -9 619
Résultat foncier Années 2+ : 7 721 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 978.64 € reporté.
Prix d'achat du bien : 179 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 116 350(65% de 179 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 231 €/an
Calcul : 116 350 € × 3,636% = 4 231
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 34029 0267 147-11 68510 700 €985 €985 €
217 6879 4366 9588 251---
318 0419 2406 7618 801---
418 4029 0376 5589 365---
518 7708 8276 3489 943---
619 1458 6096 13110 536---
719 5288 3845 90611 144---
819 9198 1525 67311 767---
920 3177 9115 43212 406---
1020 7237 6625 18313 061---
1121 1387 4044 92613 734---
1221 5617 1384 65914 423---
1321 9926 8624 38415 130---
1422 4326 5774 09815 855---
1522 8806 2823 80316 598---
1623 3385 9773 49817 361---
1723 8055 6613 18218 144---
1824 2815 3342 85618 947---
1924 7664 9962 51819 770---
2025 2624 6462 16820 615---
2125 7674 2851 80621 482---
2226 2823 9101 43222 372---
2326 8083 5231 04523 285---
2427 3443 12364424 221---
2527 8912 70823025 183---
TOTAL555 419184 710103 346370 71010 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 370 710
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 340 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 641 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 641-3 210+6 851
2+3 641+2 180+1 461
3+3 641+2 640+1 001
4+3 641+2 810+831
5+3 641+2 983+658
6+3 641+3 161+480
7+3 641+3 343+298
8+3 641+3 530+111
9+3 641+3 722-81
10+3 641+3 918-277
11+3 641+4 120-479
12+3 641+4 327-686
13+3 641+4 539-898
14+3 641+4 756-1 115
15+3 641+4 980-1 339
16+3 641+5 208-1 567
17+3 641+5 443-1 802
18+3 641+5 684-2 043
19+3 641+5 931-2 290
20+3 641+6 185-2 544
21+3 641+6 445-2 804
22+3 641+6 712-3 071
23+3 641+6 985-3 344
24+3 641+7 266-3 625
25+3 641+7 555-3 914
Total+91 025+111 213+-20 188
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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