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Appartement T2 centre-ville Béziers

VilleBéziers (34)
Surface39m²
Coût Total61 840€
Loyer Annuel5 919€
Rentabilité9.57%
Cashflow/mois+117€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 46 000 €
Surface : 39 m²
Prix au m² : 1 179,49 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A saisir dans le centre historique de Béziers un appartement de type T2 de 39m² en rez de chaussée au fond d'une impasse piétonne. Il est composé d'une pièce à vivre avec cuisine équipée ouverte, d'une chambre et d'une salle de bain avec baignoire. L'accès de l'appartement se fait directement par l'impasse. Il est bon état mais nécessite des travaux de peintures. Plomberie et électricité récentes aux normes. Appartement vendu libre de locataire. Quartier calme entre le théâtre, les halles et la mairie. Faibles charges de copropriété Prix 46.000 euros Premier contact par messagerie Leboncoin

Ville : Béziers
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34500
Coordonnées : 43.344010, 3.214540
Total : 61 840€
Prix d'acquisition : 46 000€
Travaux : 12 160€
Valeur du bien : 58 160€
Frais de notaire : 3 680€
Coût estimé : 3 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 39m²
Loyer prédit : 12.65€/m²/mois
Fourchette : 10.10€ - 15.84€/m²/mois
Loyer total estimé : 493€/mois
Loyer annuel estimé : 5919€/an
Fourchette totale : 394€ - 618€/mois
Fourchette annuelle : 4726€ - 7412€/an
Rentabilité brute :9.57%
Fourchette de rentabilité :7.64% - 11.99%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 442,7 €/m²
Basé sur :729 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :56 265 €
Prix d'achat :46 000 €
Décote à l'achat :-10 265€ (-18.2%)
Marge achat-revente :-5 575€ (-9.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :61 840€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :302,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :24,74€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 327,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :28 959,40€
Coût de l'assurance :7 420,80€
Taxe foncière : 591,88€/an
Soit par mois : 49,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 493,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 376,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :116,51€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la chambre
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture propre mais nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain (nouvelle baignoire, lavabo, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé d'après pire état visible
PeintureRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture générale
Rafraîchissement de la peinture dans le salon et la cuisine
Quantité: 33 m² (25 m² salon + 8 m² cuisine)
Raison: État 4/5 visible - peu d'usure mais nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 160 €(312 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Peinture:840€
    Peinture chambre: 12 m² × 70€/m² = 840€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète = 10000€ (incluant baignoire, lavabo, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Peinture - Peinture générale:1 320€
    Peinture salon et cuisine: 33 m² × 40€/m² = 1320€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Béziers. Main d'œuvre incluse. Les prix pour la peinture sont basés sur une fourchette de 40-70€/m², et pour la rénovation de salle de bain sur une moyenne de 10000€ pour une salle de bain complète.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 493 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 919 €/an
Calcul : 493 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 008 €/an
Base de calcul : Emprunt de 61 840 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 297 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 592 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 160 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 057 €
Revenus locatifs : +5 919 €
Charges déductibles : -15 057 €
Résultat foncier Année 1 : -9 138 €(Déficit de 9 138 €)
Imputable sur revenu global : 9 138 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 897 €/an
Revenus locatifs : +5 919 €
Charges déductibles : -2 897 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 022 €/an
Prix d'achat du bien : 46 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 900 €(65% de 46 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 087 €/an
Calcul : 29 900 € × 3,636% = 1 087 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 919 €15 059 €2 010 €-9 140 €9 140 €--
26 037 €2 845 €1 956 €3 192 €---
36 158 €2 789 €1 900 €3 369 €---
46 281 €2 731 €1 842 €3 550 €---
56 407 €2 671 €1 782 €3 736 €---
66 535 €2 609 €1 721 €3 925 €---
76 666 €2 546 €1 657 €4 120 €---
86 799 €2 480 €1 591 €4 319 €---
96 935 €2 411 €1 523 €4 523 €---
107 074 €2 341 €1 452 €4 733 €---
117 215 €2 268 €1 379 €4 947 €---
127 359 €2 193 €1 304 €5 166 €---
137 506 €2 115 €1 226 €5 391 €---
147 657 €2 035 €1 146 €5 622 €---
157 810 €1 952 €1 063 €5 858 €---
167 966 €1 866 €977 €6 100 €---
178 125 €1 777 €889 €6 348 €---
188 288 €1 686 €797 €6 602 €---
198 454 €1 591 €702 €6 863 €---
208 623 €1 493 €604 €7 129 €---
218 795 €1 392 €503 €7 403 €---
228 971 €1 288 €399 €7 683 €---
239 150 €1 180 €291 €7 971 €---
249 333 €1 068 €179 €8 265 €---
259 520 €953 €64 €8 567 €---
TOTAL189 581 €63 337 €28 959 €126 244 €9 140 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 742 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 126 244 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 919 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 243 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 243 €-2 742 €+3 985 €
2+1 243 €+958 €+285 €
3+1 243 €+1 011 €+232 €
4+1 243 €+1 065 €+178 €
5+1 243 €+1 121 €+122 €
6+1 243 €+1 178 €+65 €
7+1 243 €+1 236 €+7 €
8+1 243 €+1 296 €-53 €
9+1 243 €+1 357 €-114 €
10+1 243 €+1 420 €-177 €
11+1 243 €+1 484 €-241 €
12+1 243 €+1 550 €-307 €
13+1 243 €+1 617 €-374 €
14+1 243 €+1 687 €-444 €
15+1 243 €+1 757 €-514 €
16+1 243 €+1 830 €-587 €
17+1 243 €+1 904 €-661 €
18+1 243 €+1 981 €-738 €
19+1 243 €+2 059 €-816 €
20+1 243 €+2 139 €-896 €
21+1 243 €+2 221 €-978 €
22+1 243 €+2 305 €-1 062 €
23+1 243 €+2 391 €-1 148 €
24+1 243 €+2 480 €-1 237 €
25+1 243 €+2 570 €-1 327 €
Total+31 075 €+37 873 €+-6 798 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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