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Maison à vendre

Bien expiré
VilleSaint-Vérain (58)
Surface50m²
Coût Total39 500€
Loyer Annuel4 352€
Rentabilité11.02%
Cashflow/mois+121€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 25 000 €
Surface : 50 m²
Prix au m² : 500 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 1 chambre, Entrée séparée, 2 parkings: 2 parkings, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

Située à Saint-Vérain (58310), cette charmante maison bénéficie d'un emplacement typique de la campagne française. Proche des commerces locaux et des écoles, cette ville offre un cadre de vie agréable pour les résidents en quête de tranquillité et de simplicité.

Cette propriété s'étend sur un terrain de 110 m², comprenant deux places de parking, idéales pour accueillir vos véhicules en toute commodité. D'une surface habitable de 50 m², elle propose deux pièces à rénover, offrant ainsi un potentiel d'aménagement personnalisé selon vos goûts et besoins.

La maison se compose d'une entrée donnant sur une pièce de vie, avec la possibilité d'aménager une salle d'eau à votre convenance. L'étage, sous les combles, pourrait accueillir deux chambres au fort caractère mansardé, offrant un espace cosy et intimiste. Un projet de rénovation pour les amateurs de transformation et de personnalisation. Fenêtres en PVC double vitrage, écoulements prévus, assainissement collectif, électricité commencée.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 25 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Barbara BLANCHARD - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Nevers sous le numéro 494 430 317

Ville : Saint-Vérain
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58310
Coordonnées : 47.484749, 3.039417
Total : 39 500€
Prix d'acquisition : 25 000€
Travaux : 12 500€
Valeur du bien : 37 500€
Frais de notaire : 2 000€
Coût estimé : 2 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 50m²
Loyer prédit : 7.25€/m²/mois
Fourchette : 5.80€ - 9.07€/m²/mois
Loyer total estimé : 363€/mois
Loyer annuel estimé : 4352€/an
Fourchette totale : 290€ - 454€/mois
Fourchette annuelle : 3479€ - 5443€/an
Rentabilité brute :11.02%
Fourchette de rentabilité :8.81% - 13.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :803,86 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :40 193 €
Prix d'achat :25 000 €
Décote à l'achat :-15 193€ (-37.8%)
Marge achat-revente :693€ (1.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :39 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :193,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :11,52€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 205,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :18 560,45€
Coût de l'assurance :3 456,25€
Taxe foncière : 435,16€/an
Soit par mois : 36,26€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 362,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 241,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :121,31€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 50 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 50 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 2 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol et peinture pour la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 35 m²
Raison: État 1/5 - Visible sur photos, espace en rénovation
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité dans toute la maison
Quantité: 50 m²
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, électricité commencée
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection complète de la plomberie (eau chaude/froide, évacuations)
Quantité: 50 m²
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, plomberie à revoir

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 500 €(250 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 500€ = 12 500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 363 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 352 €/an
Calcul : 363 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 287 €/an
Base de calcul : Emprunt de 39 500 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 138 €/an
Calcul : 12 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 435 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 360 €
Revenus locatifs : +4 352 €
Charges déductibles : -14 360 €
Résultat foncier Année 1 : -10 009 €(Déficit de 10 009 €)
Imputable sur revenu global : 10 009 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 1 860 €/an
Revenus locatifs : +4 352 €
Charges déductibles : -1 860 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 491 €/an
Prix d'achat du bien : 25 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 16 250 €(65% de 25 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 591 €/an
Calcul : 16 250 € × 3,636% = 591 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 352 €14 361 €1 288 €-10 010 €10 010 €--
24 439 €1 827 €1 253 €2 612 €---
34 527 €1 791 €1 217 €2 736 €---
44 618 €1 754 €1 180 €2 864 €---
54 710 €1 716 €1 142 €2 995 €---
64 804 €1 676 €1 103 €3 128 €---
74 901 €1 635 €1 062 €3 265 €---
84 999 €1 593 €1 020 €3 406 €---
95 099 €1 549 €976 €3 549 €---
105 201 €1 504 €931 €3 696 €---
115 305 €1 458 €884 €3 847 €---
125 411 €1 409 €836 €4 001 €---
135 519 €1 360 €786 €4 159 €---
145 629 €1 308 €735 €4 321 €---
155 742 €1 255 €681 €4 487 €---
165 857 €1 200 €627 €4 657 €---
175 974 €1 143 €570 €4 831 €---
186 093 €1 084 €511 €5 009 €---
196 215 €1 024 €450 €5 191 €---
206 339 €961 €388 €5 378 €---
216 466 €896 €323 €5 570 €---
226 596 €829 €256 €5 766 €---
236 727 €760 €187 €5 968 €---
246 862 €688 €115 €6 174 €---
256 999 €614 €41 €6 385 €---
TOTAL139 382 €45 396 €18 560 €93 986 €10 010 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 003 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 93 986 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 352 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +914 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+914 €-3 003 €+3 917 €
2+914 €+784 €+130 €
3+914 €+821 €+93 €
4+914 €+859 €+55 €
5+914 €+898 €+16 €
6+914 €+939 €-25 €
7+914 €+980 €-66 €
8+914 €+1 022 €-108 €
9+914 €+1 065 €-151 €
10+914 €+1 109 €-195 €
11+914 €+1 154 €-240 €
12+914 €+1 200 €-286 €
13+914 €+1 248 €-334 €
14+914 €+1 296 €-382 €
15+914 €+1 346 €-432 €
16+914 €+1 397 €-483 €
17+914 €+1 449 €-535 €
18+914 €+1 503 €-589 €
19+914 €+1 557 €-643 €
20+914 €+1 614 €-700 €
21+914 €+1 671 €-757 €
22+914 €+1 730 €-816 €
23+914 €+1 790 €-876 €
24+914 €+1 852 €-938 €
25+914 €+1 915 €-1 001 €
Total+22 850 €+28 196 €+-5 346 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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