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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleBeure (25)
Surface65m²
Coût Total131 600€
Loyer Annuel7 378€
Rentabilité5.61%
Cashflow/mois-327€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 90 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 1 384,62 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Cuisine équipée, 2 parkings: 2 parkings, calme, Interphone, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave

Dans un environnement verdoyant et paisible, en bordure directe de la vélo route, découvrez ce charmant T3 d'environ 65 m² vendu loué.Idéalement situé, cet appartement bénéficie d'un emplacement privilégié : à seulement 5 minutes de la zone commerciale de Châteaufarine et à 5 km du centre-ville de Besançon, tout en profitant d'un cadre de vie calme et agréable.Situé au premier étage, il se compose : d'une belle pièce de vie lumineuse avec cuisine équipée ouverte, de deux chambres confortables, d'une salle de bains.Les plus :2 places de parking privatives incluses,environnement nature recherché,logement déjà loué, idéal pour investissement locatif.Chauffage collectif au gaz. DPE : ECharges annuelles (budget 2022) : 2 176 euros Une opportunité à saisir sans tarder !

Ville : Beure
Département : Doubs
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 25720
Coordonnées : 47.200189, 5.990472
Total : 131 600€
Prix d'acquisition : 90 000€
Travaux : 34 400€
Valeur du bien : 124 400€
Frais de notaire : 7 200€
Coût estimé : 7 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 9.46€/m²/mois
Fourchette : 7.46€ - 12.00€/m²/mois
Loyer total estimé : 615€/mois
Loyer annuel estimé : 7378€/an
Fourchette totale : 485€ - 780€/mois
Fourchette annuelle : 5818€ - 9356€/an
Rentabilité brute :5.61%
Fourchette de rentabilité :4.42% - 7.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 731,33 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :112 536 €
Prix d'achat :90 000 €
Décote à l'achat :-22 536€ (-20.0%)
Marge achat-revente :-19 064€ (-16.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :131 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :660,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :38,38€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 699,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 681,97€
Coût de l'assurance :11 515,00€
Taxe foncière : 737,77€/an
Soit par mois : 61,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 181,33€/mois
Soit par an : 2 176,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 614,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 942,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-327,33€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 267 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage collectif au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 65 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 400 €(529 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 800€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 800€
  • Menuiseries:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1500€ = 10500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 2 chambres (40 m²) × 30€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Parquet flottant:1 800€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 750€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Beure (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 615 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 378 €/an
Calcul : 615 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 587 €/an
Base de calcul : Emprunt de 131 600 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 461 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 738 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 176 €/an
Calcul : 181 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 362 €
Revenus locatifs : +7 378 €
Charges déductibles : -42 362 €
Résultat foncier Année 1 : -34 984 €(Déficit de 34 984 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 584 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 962 €/an
Revenus locatifs : +7 378 €
Charges déductibles : -7 962 €
Résultat foncier Années 2+ : -584 €/an(Déficit de 584 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13584.12 € reporté.
Prix d'achat du bien : 90 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 500 €(65% de 90 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 127 €/an
Calcul : 58 500 € × 3,636% = 2 127 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 378 €42 366 €4 592 €-34 988 €21 400 €13 588 €13 588 €
27 525 €7 846 €4 472 €-321 €321 €-13 588 €
37 676 €7 722 €4 348 €-46 €46 €-13 588 €
47 829 €7 594 €4 219 €236 €--13 353 €
57 986 €7 461 €4 086 €525 €--12 827 €
68 146 €7 323 €3 948 €823 €--12 004 €
78 309 €7 180 €3 805 €1 129 €--10 875 €
88 475 €7 032 €3 657 €1 443 €--9 432 €
98 644 €6 878 €3 504 €1 766 €--7 667 €
108 817 €6 719 €3 345 €2 098 €--5 569 €
118 993 €6 555 €3 181 €2 439 €--3 130 €
129 173 €6 384 €3 010 €2 789 €---
139 357 €6 208 €2 834 €3 149 €---
149 544 €6 025 €2 651 €3 519 €---
159 735 €5 836 €2 461 €3 899 €---
169 929 €5 639 €2 265 €4 290 €---
1710 128 €5 436 €2 062 €4 692 €---
1810 331 €5 225 €1 851 €5 105 €---
1910 537 €5 007 €1 633 €5 530 €---
2010 748 €4 781 €1 407 €5 967 €---
2110 963 €4 547 €1 173 €6 416 €---
2211 182 €4 305 €930 €6 877 €---
2311 406 €4 054 €679 €7 352 €---
2411 634 €3 793 €419 €7 840 €---
2511 867 €3 524 €150 €8 343 €---
TOTAL236 311 €185 441 €66 682 €50 870 €21 768 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 530 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 50 870 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 378 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 549 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 549 €-6 420 €+7 969 €
2+1 549 €-96 €+1 645 €
3+1 549 €-14 €+1 563 €
4+1 549 €0 €+1 549 €
5+1 549 €0 €+1 549 €
6+1 549 €0 €+1 549 €
7+1 549 €0 €+1 549 €
8+1 549 €0 €+1 549 €
9+1 549 €0 €+1 549 €
10+1 549 €0 €+1 549 €
11+1 549 €0 €+1 549 €
12+1 549 €+837 €+712 €
13+1 549 €+945 €+604 €
14+1 549 €+1 056 €+493 €
15+1 549 €+1 170 €+379 €
16+1 549 €+1 287 €+262 €
17+1 549 €+1 408 €+141 €
18+1 549 €+1 532 €+17 €
19+1 549 €+1 659 €-110 €
20+1 549 €+1 790 €-241 €
21+1 549 €+1 925 €-376 €
22+1 549 €+2 063 €-514 €
23+1 549 €+2 206 €-657 €
24+1 549 €+2 352 €-803 €
25+1 549 €+2 503 €-954 €
Total+38 725 €+16 200 €+22 525 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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