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Duplex à vendre

Bien expiré
VilleCarcassonne (11)
Surface42m²
Coût Total96 728€
Loyer Annuel6 540€
Rentabilité6.76%
Cashflow/mois-139€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 61 600 €
Surface : 42 m²
Prix au m² : 1 466,67 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/6 étage, Ascenseur, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, 1 chambre, calme, Exposition ouest

A Carcassonne, à l'orée de la Bastide Saint-Louis et square André Chénier, voici un bel appartement avec séjour traversant offrant une vue dégagée sur les toits et le clocher de Saint-Vincent. Situé au deuxième étage avec ascenseur d'un immeuble emblématique des années 30, le logement s'ouvre sur un large séjour de près de 25m² profitant d'une double exposition, côté est et côté ouest. Cette pièce est dispose d'un grand placard aménagé et se termine par un coin cuisine aménagé, équipé, et doté d'un petit cellier ajouré avec un branchement pour lave-linge A l'opposé, un petit dégagement également équipé d'un placard et distribue l'accès à la chambre ainsi qu'à un WC séparé. La chambre se comporte comme une suite avec sa salle d'eau privative moderne bien ajourée par une large fenêtre et se signalant par une douche confortable. L'appartement bénéficie d'une situation remarquable : à 200m du Parking André Chénier, du Port sur le Canal du Midi, et de la gare SNCF, on est également quasi directement sur la rue piétonne pour se rendre à la place Carnot, coeur battant de la ville basse. Et si vous faisiez connaissance ? Renseignez-vous, contactez-nous. #3305 Copropriété de 21 lots (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 1400.00 euros.

Ville : Carcassonne
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11000
Coordonnées : 43.215479, 2.351355
Total : 96 728€
Prix d'acquisition : 61 600€
Travaux : 30 200€
Valeur du bien : 91 800€
Frais de notaire : 4 928€
Coût estimé : 4 928€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 42m²
Loyer prédit : 12.98€/m²/mois
Fourchette : 10.46€ - 16.10€/m²/mois
Loyer total estimé : 545€/mois
Loyer annuel estimé : 6540€/an
Fourchette totale : 439€ - 676€/mois
Fourchette annuelle : 5270€ - 8116€/an
Rentabilité brute :6.76%
Fourchette de rentabilité :5.45% - 8.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 248,61 €/m²
Basé sur :411 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :52 442 €
Prix d'achat :61 600 €
Décote à l'achat :+9 158€ (+17.5%)
Marge achat-revente :-44 286€ (-84.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :96 728€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :484,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :28,21€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 512,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 544,95€
Coût de l'assurance :8 463,70€
Taxe foncière : 654,02€/an
Soit par mois : 54,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 116,67€/mois
Soit par an : 1 400,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 545,02€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 683,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-138,61€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 290 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 42 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine et électroménager obsolète
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - électroménager obsolète
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète (environ 4 m²)
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 200 €(719 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 1200€ = 4800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ + Électroménager: 2000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 4 m² × 1500€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:400€
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 40€ = 400€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Carcassonne (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 545 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 540 €/an
Calcul : 545 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 343 €/an
Base de calcul : Emprunt de 96 728 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 339 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 654 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 400 €/an
Calcul : 117 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 936 €
Revenus locatifs : +6 540 €
Charges déductibles : -35 936 €
Résultat foncier Année 1 : -29 395 €(Déficit de 29 395 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 995 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 736 €/an
Revenus locatifs : +6 540 €
Charges déductibles : -5 736 €
Résultat foncier Années 2+ : 805 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7995.44 € reporté.
Prix d'achat du bien : 61 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 40 040 €(65% de 61 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 456 €/an
Calcul : 40 040 € × 3,636% = 1 456 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 540 €35 939 €3 346 €-29 399 €21 400 €7 999 €7 999 €
26 671 €5 651 €3 259 €1 020 €--6 979 €
36 804 €5 560 €3 168 €1 244 €--5 735 €
46 941 €5 466 €3 074 €1 474 €--4 261 €
57 079 €5 369 €2 976 €1 710 €--2 550 €
67 221 €5 268 €2 876 €1 953 €--597 €
77 365 €5 164 €2 771 €2 202 €---
87 513 €5 056 €2 663 €2 457 €---
97 663 €4 944 €2 551 €2 719 €---
107 816 €4 828 €2 435 €2 988 €---
117 972 €4 708 €2 315 €3 265 €---
128 132 €4 583 €2 191 €3 549 €---
138 295 €4 455 €2 062 €3 840 €---
148 460 €4 321 €1 929 €4 139 €---
158 630 €4 183 €1 791 €4 446 €---
168 802 €4 040 €1 648 €4 762 €---
178 978 €3 892 €1 500 €5 086 €---
189 158 €3 739 €1 346 €5 419 €---
199 341 €3 580 €1 187 €5 761 €---
209 528 €3 416 €1 023 €6 112 €---
219 718 €3 245 €853 €6 473 €---
229 913 €3 069 €676 €6 844 €---
2310 111 €2 886 €494 €7 225 €---
2410 313 €2 697 €305 €7 616 €---
2510 519 €2 501 €109 €8 018 €---
TOTAL209 484 €138 560 €48 545 €70 924 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 70 924 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 540 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 373 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 373 €-6 420 €+7 793 €
2+1 373 €0 €+1 373 €
3+1 373 €0 €+1 373 €
4+1 373 €0 €+1 373 €
5+1 373 €0 €+1 373 €
6+1 373 €0 €+1 373 €
7+1 373 €+481 €+892 €
8+1 373 €+737 €+636 €
9+1 373 €+816 €+557 €
10+1 373 €+897 €+476 €
11+1 373 €+979 €+394 €
12+1 373 €+1 065 €+308 €
13+1 373 €+1 152 €+221 €
14+1 373 €+1 242 €+131 €
15+1 373 €+1 334 €+39 €
16+1 373 €+1 429 €-56 €
17+1 373 €+1 526 €-153 €
18+1 373 €+1 626 €-253 €
19+1 373 €+1 728 €-355 €
20+1 373 €+1 834 €-461 €
21+1 373 €+1 942 €-569 €
22+1 373 €+2 053 €-680 €
23+1 373 €+2 167 €-794 €
24+1 373 €+2 285 €-912 €
25+1 373 €+2 405 €-1 032 €
Total+34 325 €+21 277 €+13 048 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 134 jours
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