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Appartement à vendre

VilleBoulogne-sur-Mer (62)
Surface68.3m²
Coût Total99 989€
Loyer Annuel8 030€
Rentabilité8.03%
Cashflow/mois-225€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 84 990 €
Surface : 68.3 m²
Prix au m² : 1 244,36 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/4 étage, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, 3 chambres, Balcon, Interphone

Appartement 3 chambres - 84 990 euros Fai Boulogne / Mer - Ville - [ Vendu loué ]

Appartement situé au 3ème étage, d'une copropriété du centre ville.

  • Vendu loué - Bail nu - [Loyer 800 euros/mois dont 180 euros de charges ] - Profil locataire de qualité.
  • Appartement 69m2 Loi Carrez avec balcon.
  • 3 espaces nuits
  • Cuisine équipée
  • Séjour
  • Salle de bains
  • Wc séparés
  • Cave
  • Stationnements gratuits
  • Prestations techniques :
  • Dpe D [ 234 ] / Ges B [ 26 ]
  • Production eau chaude : Collective
  • Production Chauffage : Collective
  • Fenêtres Pvc Double Vitrage - Argon 15mm
  • Dalle Béton
  • Lumière traversante

Prix : 84 990 euros Honoraires charge vendeur

  • Charges de copropriété 280 euros/ mois
  • Taxe foncière : 1070 euros Contact & Visites : Hélène Lavenu

Retrouvez les biens en avant première sur mes réseaux FB : Hélène LAVENU

Cette annonce référence 321558 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier HÉLÈNE LAVENU (EI) immatriculé au RSAC de BOULOGNE-SUR-MER (62200) sous le numéro 82099717900032.

Prix du bien : 84 990,00 euros Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours. Nombre de lots : 501 Charges prévisionnelles annuelles : 3 400,00 euros

A propos des performances énergétiques : Date de réalisation du diagnostic énergétique : 04/01/2022 Score DPE : 234 kWhEP/m²/an Score GES : 26 kgepCO2/m²/an Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1098.00 euros et 1486.00 euros par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Boulogne-sur-Mer
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62200
Coordonnées : 50.718112, 1.605412
Total : 99 989€
Prix d'acquisition : 84 990€
Travaux : 8 200€
Valeur du bien : 93 190€
Frais de notaire : 6 799€
Coût estimé : 6 799€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68.3m²
Loyer prédit : 9.80€/m²/mois
Fourchette : 7.87€ - 12.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 669€/mois
Loyer annuel estimé : 8030€/an
Fourchette totale : 537€ - 833€/mois
Fourchette annuelle : 6448€ - 10001€/an
Rentabilité brute :8.03%
Fourchette de rentabilité :6.45% - 10.00%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 564,1 €/m²
Basé sur :159 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :106 828 €
Prix d'achat :84 990 €
Décote à l'achat :-21 838€ (-20.4%)
Marge achat-revente :6 839€ (6.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :99 989€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :487,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :37,50€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 524,76€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 189,79€
Coût de l'assurance :11 248,76€
Taxe foncière : 1 070,00€/an
Soit par mois : 89,17€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 280,00€/mois
Soit par an : 3 360,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 669,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 893,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-224,73€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 234 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire car le chauffage est collectif.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux obligatoires pour le chauffage.
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Aucun remplacement nécessaire car les fenêtres sont en PVC double vitrage.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Fenêtres en bon état.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et vérification des éléments sanitaires.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement léger recommandé.
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs de la cuisine si nécessaire.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état, rafraîchissement léger possible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 200 €(120 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain - Rafraîchissement:3 200€
    Peinture murs salle de bain: 20 m² × 30€/m² = 600€, Vérification éléments sanitaires: 200€, Main d'œuvre: 2400€
  • Cuisine - Peinture:800€
    Peinture murs cuisine: 10 m² × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Peinture:2 700€
    Peinture murs et plafonds 36 m²: 36 m² × 30€/m² = 1080€, Main d'œuvre: 1620€
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 750€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Boulogne-sur-Mer. Les prix de peinture incluent la fourniture et la pose. Main d'œuvre estimée à 60% du coût total des matériaux. ⚠️ ATTENTION: 2 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 669 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 030 €/an
Calcul : 669 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 207 €/an
Base de calcul : Emprunt de 99 989 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 450 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 070 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 360 €/an
Calcul : 280 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 287 €
Revenus locatifs : +8 030 €
Charges déductibles : -16 287 €
Résultat foncier Année 1 : -8 257 €(Déficit de 8 257 €)
Imputable sur revenu global : 8 257 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 087 €/an
Revenus locatifs : +8 030 €
Charges déductibles : -8 087 €
Résultat foncier Années 2+ : -57 €/an(Déficit de 57 €)
Prix d'achat du bien : 84 990 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 244 €(65% de 84 990 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 244 € × 3,636% = 2 009 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 030 €16 291 €3 211 €-8 260 €8 260 €--
28 191 €8 004 €3 124 €187 €---
38 355 €7 914 €3 034 €441 €---
48 522 €7 821 €2 941 €701 €---
58 692 €7 725 €2 845 €967 €---
68 866 €7 626 €2 746 €1 240 €---
79 043 €7 524 €2 644 €1 520 €---
89 224 €7 418 €2 538 €1 806 €---
99 409 €7 309 €2 429 €2 100 €---
109 597 €7 196 €2 316 €2 401 €---
119 789 €7 080 €2 200 €2 709 €---
129 985 €6 959 €2 079 €3 025 €---
1310 184 €6 835 €1 955 €3 349 €---
1410 388 €6 707 €1 827 €3 681 €---
1510 596 €6 574 €1 694 €4 022 €---
1610 808 €6 437 €1 557 €4 371 €---
1711 024 €6 295 €1 416 €4 728 €---
1811 244 €6 149 €1 269 €5 095 €---
1911 469 €5 998 €1 118 €5 471 €---
2011 699 €5 842 €962 €5 856 €---
2111 933 €5 681 €801 €6 252 €---
2212 171 €5 515 €635 €6 657 €---
2312 415 €5 343 €463 €7 072 €---
2412 663 €5 165 €285 €7 498 €---
2512 916 €4 982 €102 €7 935 €---
TOTAL257 214 €176 389 €46 190 €80 825 €8 260 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 478 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 80 825 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 030 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 686 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 686 €-2 478 €+4 164 €
2+1 686 €+56 €+1 630 €
3+1 686 €+132 €+1 554 €
4+1 686 €+210 €+1 476 €
5+1 686 €+290 €+1 396 €
6+1 686 €+372 €+1 314 €
7+1 686 €+456 €+1 230 €
8+1 686 €+542 €+1 144 €
9+1 686 €+630 €+1 056 €
10+1 686 €+720 €+966 €
11+1 686 €+813 €+873 €
12+1 686 €+908 €+778 €
13+1 686 €+1 005 €+681 €
14+1 686 €+1 104 €+582 €
15+1 686 €+1 207 €+479 €
16+1 686 €+1 311 €+375 €
17+1 686 €+1 419 €+267 €
18+1 686 €+1 529 €+157 €
19+1 686 €+1 641 €+45 €
20+1 686 €+1 757 €-71 €
21+1 686 €+1 875 €-189 €
22+1 686 €+1 997 €-311 €
23+1 686 €+2 122 €-436 €
24+1 686 €+2 249 €-563 €
25+1 686 €+2 380 €-694 €
Total+42 150 €+24 248 €+17 902 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 43 jours
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