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Appartement

VilleMulhouse (68)
Surface79m²
Coût Total131 652€
Loyer Annuel9 639€
Rentabilité7.32%
Cashflow/mois+45€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 116 900 €
Surface : 79 m²
Prix au m² : 1 479,75 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz, Nombre d'égages : 5, Cave, Mandat exclusif

Mulhouse - Proche centre / secteur recherché Idéal investissement locatif / colocation ou résidence principale À vendre : bel appartement T4 traversant de 79 m², situé au dernier étage d'un immeuble bien entretenu.

  • Très lumineux grâce à sa double exposition
  • Aucun vis-à-vis direct / calme Il se compose de : 3 grandes chambres, un séjour lumineux, une cuisine équipée, un balcon plein sud, une salle de bain et un WC séparés. Dispose également d'une cave privative. Emplacement au TOP :
  • Tram au pied de l'immeuble (Lefebvre, Nordfeld, Nouveau Bassin)
  • Centre-ville à quelques minutes
  • Proche écoles, commerces, transports
  • Quartier dynamique et recherché Confort : Chauffage gaz, Double vitrage PVC, Volets roulants, Chauffe-eau récent Très bon rendement locatif possible Faibles charges / bon potentiel Prix : 116 900 € Réf. : 4517 Agent : BRUNO Maxime N'attendez plus pour contacter votre agence Guy Hoquet MULHOUSE !
Ville : Mulhouse
Département : Haut-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 68100
Coordonnées : 47.755562, 7.347086
Total : 131 652€
Prix d'acquisition : 116 900€
Travaux : 5 400€
Valeur du bien : 122 300€
Frais de notaire : 9 352€
Coût estimé : 9 352€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79m²
Loyer prédit : 10.17€/m²/mois
Fourchette : 7.81€ - 13.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 803€/mois
Loyer annuel estimé : 9639€/an
Fourchette totale : 617€ - 1045€/mois
Fourchette annuelle : 7408€ - 12542€/an
Rentabilité brute :7.32%
Fourchette de rentabilité :5.63% - 9.53%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :131 652€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :645,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :32,91€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 677,96€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 861,26€
Coût de l'assurance :9 873,90€
Taxe foncière : 963,92€/an
Soit par mois : 80,33€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 803,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 758,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :44,98€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 274 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage gaz ancien
Quantité: 1 système pour 79 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 79 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 5/5 visible sur photos - salle de bain en excellent état, rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 3 chambres
Quantité: 36 m² (environ 12 m² par chambre)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 400 €(68 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 400€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 5400€ = 5400€ (fourniture + pose)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mulhouse. Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 5 400€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (5 400€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 803 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 639 €/an
Calcul : 803 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 288 €/an
Base de calcul : Emprunt de 131 652 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 395 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 964 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 11 047 €
Revenus locatifs : +9 639 €
Charges déductibles : -11 047 €
Résultat foncier Année 1 : -1 408 €(Déficit de 1 408 €)
Imputable sur revenu global : 1 408 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 647 €/an
Revenus locatifs : +9 639 €
Charges déductibles : -5 647 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 992 €/an
Prix d'achat du bien : 116 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 75 985 €(65% de 116 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 763 €/an
Calcul : 75 985 € × 3,636% = 2 763 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 639 €11 052 €4 293 €-1 412 €1 412 €--
29 832 €5 536 €4 177 €4 296 €---
310 029 €5 417 €4 058 €4 612 €---
410 229 €5 293 €3 934 €4 936 €---
510 434 €5 166 €3 807 €5 268 €---
610 642 €5 034 €3 675 €5 609 €---
710 855 €4 898 €3 539 €5 958 €---
811 072 €4 757 €3 398 €6 315 €---
911 294 €4 611 €3 253 €6 682 €---
1011 520 €4 461 €3 102 €7 059 €---
1111 750 €4 306 €2 947 €7 444 €---
1211 985 €4 145 €2 786 €7 840 €---
1312 225 €3 979 €2 620 €8 246 €---
1412 469 €3 808 €2 449 €8 662 €---
1512 719 €3 630 €2 271 €9 088 €---
1612 973 €3 447 €2 088 €9 526 €---
1713 233 €3 258 €1 899 €9 975 €---
1813 497 €3 062 €1 703 €10 435 €---
1913 767 €2 860 €1 501 €10 907 €---
2014 043 €2 651 €1 292 €11 392 €---
2114 323 €2 435 €1 076 €11 889 €---
2214 610 €2 211 €852 €12 399 €---
2314 902 €1 980 €622 €12 922 €---
2415 200 €1 742 €383 €13 458 €---
2515 504 €1 495 €137 €14 009 €---
TOTAL308 747 €101 233 €61 861 €207 514 €1 412 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 424 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 207 514 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 639 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 024 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 024 €-424 €+2 448 €
2+2 024 €+1 289 €+735 €
3+2 024 €+1 384 €+640 €
4+2 024 €+1 481 €+543 €
5+2 024 €+1 580 €+444 €
6+2 024 €+1 683 €+341 €
7+2 024 €+1 787 €+237 €
8+2 024 €+1 895 €+129 €
9+2 024 €+2 005 €+19 €
10+2 024 €+2 118 €-94 €
11+2 024 €+2 233 €-209 €
12+2 024 €+2 352 €-328 €
13+2 024 €+2 474 €-450 €
14+2 024 €+2 599 €-575 €
15+2 024 €+2 727 €-703 €
16+2 024 €+2 858 €-834 €
17+2 024 €+2 992 €-968 €
18+2 024 €+3 131 €-1 107 €
19+2 024 €+3 272 €-1 248 €
20+2 024 €+3 418 €-1 394 €
21+2 024 €+3 567 €-1 543 €
22+2 024 €+3 720 €-1 696 €
23+2 024 €+3 876 €-1 852 €
24+2 024 €+4 037 €-2 013 €
25+2 024 €+4 203 €-2 179 €
Total+50 600 €+62 254 €+-11 654 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 34 jours
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