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Maison à vendre

VilleSaint-Girons (09)
Surface79
Coût Total126 180
Loyer Annuel7 489
Rentabilité5.93%
Cashflow/mois-100
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 80 000 €
Surface : 79 m²
Prix au m² : 1 012,66 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 chambres, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

Située dans la charmante ville de Saint-Girons (09200), cette maison bénéficie d'un emplacement idéal offrant un cadre de vie paisible et convivial. Proche des commerces locaux et des écoles, cette propriété est également facilement accessible grâce aux transports en commun et aux axes routiers principaux, garantissant ainsi une certaine praticité au quotidien.

Cette maison de 79 m² se compose de 5 pièces dont 3 chambres, offrant ainsi un espace de vie confortable et fonctionnel. Avec une surface habitable bien répartie, cette propriété présente un potentiel certain pour créer un cocon familial chaleureux. cette maison saura séduire les amateurs de praticité et de confort.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 80 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Pascal CAMPOS - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de FOIX sous le numéro 813 270 295

Ville : Saint-Girons
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09200
Coordonnées : 42.986403, 1.144424
Total : 126 180
Prix d'acquisition : 80 000
Travaux : 39 780
Valeur du bien : 119 780
Frais de notaire : 6 400
Coût estimé : 6 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79
Loyer prédit : 7.90€/m²/mois
Fourchette : 6.02€ - 10.37€/m²/mois
Loyer total estimé : 624€/mois
Loyer annuel estimé : 7489€/an
Fourchette totale : 475€ - 819€/mois
Fourchette annuelle : 5705€ - 9829€/an
Rentabilité brute :5.93%
Fourchette de rentabilité :4.52% - 7.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 431,58 €/m²
Basé sur :83 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :113 095
Prix d'achat :80 000
Décote à l'achat :-33 095 (-29.3%)
Marge achat-revente :-13 085€ (-11.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :126 180
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :624,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :36,80€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 661,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 301,96
Coût de l'assurance :11 040,75
Taxe foncière : 748,85€/an
Soit par mois : 62,40€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 624,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 724,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-100,10€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 79 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 79 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des équipements de cuisine, peinture et carrelage
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 - Bon état général, rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 - Bon état général, rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 - Bon état général, rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 780(504 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (inclut main d'œuvre)
  • Isolation:4 740
    Isolation toiture/combles: 79 m² × 60€/m² = 4740€ (inclut main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 500
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 700€ = 3500€ (inclut main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (inclut main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (inclut main d'œuvre)
  • Cuisine:2 500
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 250€/m² = 2500€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800
    Parquet flottant: 36 m² × 50€/m² = 1800€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 440
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 40€/m² = 1440€ (inclut main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Girons (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 240✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 624 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 489 €/an
Calcul : 624 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 236 €/an
Base de calcul : Emprunt de 126 180 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 442 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 749 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 780
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 206
Revenus locatifs : +7 489
Charges déductibles : -45 206
Résultat foncier Année 1 : -37 718(Déficit de 37 718 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 318
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 426 €/an
Revenus locatifs : +7 489
Charges déductibles : -5 426
Résultat foncier Années 2+ : 2 062 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16317.50 € reporté.
Prix d'achat du bien : 80 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 000(65% de 80 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 891 €/an
Calcul : 52 000 € × 3,636% = 1 891
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 48945 2104 240-37 72221 400 €16 322 €16 322 €
27 6385 3184 1272 321--14 001 €
37 7915 2014 0112 590--11 411 €
47 9475 0813 8902 866--8 545 €
58 1064 9563 7653 150--5 395 €
68 2684 8273 6373 441--1 954 €
78 4334 6943 5033 740---
88 6024 5563 3654 046---
98 7744 4133 2224 361---
108 9504 2653 0754 684---
119 1284 1122 9225 016---
129 3113 9542 7645 357---
139 4973 7912 6005 707---
149 6873 6222 4316 066---
159 8813 4462 2566 434---
1610 0793 2652 0756 813---
1710 2803 0781 8887 202---
1810 4862 8841 6947 601---
1910 6952 6841 4938 012---
2010 9092 4761 2868 433---
2111 1282 2621 0718 866---
2211 3502 0408499 310---
2311 5771 8106209 767---
2411 8091 57338210 236---
2512 0451 32713610 718---
TOTAL239 860130 84461 302109 01621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 109 016
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 489 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 573 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 573-6 420+7 993
2+1 5730+1 573
3+1 5730+1 573
4+1 5730+1 573
5+1 5730+1 573
6+1 5730+1 573
7+1 573+536+1 037
8+1 573+1 214+359
9+1 573+1 308+265
10+1 573+1 405+168
11+1 573+1 505+68
12+1 573+1 607-34
13+1 573+1 712-139
14+1 573+1 820-247
15+1 573+1 930-357
16+1 573+2 044-471
17+1 573+2 161-588
18+1 573+2 280-707
19+1 573+2 404-831
20+1 573+2 530-957
21+1 573+2 660-1 087
22+1 573+2 793-1 220
23+1 573+2 930-1 357
24+1 573+3 071-1 498
25+1 573+3 215-1 642
Total+39 325+32 705+6 620
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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