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Appartement 2 pièces 49m2

VilleValdoie (90)
Surface48m²
Coût Total86 900€
Loyer Annuel7 501€
Rentabilité8.63%
Cashflow/mois+109€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 75 000 €
Surface : 48 m²
Prix au m² : 1 562,5 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Je mets en vente cet appartement de 2 pièces de 48,75 m² situé au 1er étage d'un immeuble de 2 étages, à Valdoie. Copro crée en 1990, cette propriété offre un espace de vie fonctionnel. Cet appartement comprend 1 chambre et 1 salle de bain. La cuisine équipée et séparée bénéficie d'une belle luminosité naturelle. L'appartement dispose d'une exposition sud, offrant une agréable clarté tout au long de la journée.

  • Bon état, rénové en 2022- Cuisine équipée avec plaques de cuisson, four et hotte.SDB avec Baignoire et meuble vasque . Un parking privatif et une cave complète le bien.

Chauffage au gaz individuel changée en 2024. Classe énergie D - Classe climat D. DPE en cours de réalisation. Une opportunité à saisir ! Contactez-moi pour plus d'informations ou pour organiser une visite. Disponibilité prévue en septembre 2026.

Ville : Valdoie
Département : Territoire de Belfort
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 90300
Coordonnées : 47.663600, 6.842340
Total : 86 900€
Prix d'acquisition : 75 000€
Travaux : 5 900€
Valeur du bien : 80 900€
Frais de notaire : 6 000€
Coût estimé : 6 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 48m²
Loyer prédit : 13.02€/m²/mois
Fourchette : 10.51€ - 16.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 625€/mois
Loyer annuel estimé : 7501€/an
Fourchette totale : 504€ - 774€/mois
Fourchette annuelle : 6053€ - 9294€/an
Rentabilité brute :8.63%
Fourchette de rentabilité :6.97% - 10.69%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 146,25 €/m²
Basé sur :101 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :55 020 €
Prix d'achat :75 000 €
Décote à l'achat :+19 980€ (+36.3%)
Marge achat-revente :-31 880€ (-57.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :86 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :428,08€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :25,35€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 453,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :41 524,73€
Coût de l'assurance :7 603,75€
Taxe foncière : 750,05€/an
Soit par mois : 62,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 625,04€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 515,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :109,11€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Le système de chauffage au gaz individuel est récent (2024) et conforme aux normes.
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Système récent, pas de travaux nécessaires.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec baignoire et carrelage correct.
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs et du sol dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire.
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et entretien des équipements de cuisine.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine moderne, peu de travaux nécessaires.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et entretien du parquet.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, peu de travaux nécessaires.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 900 €(123 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:3 000€
    Remplacement système chauffage: 1 système × 3000€ = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:600€
    Rafraîchissement salle de bain: 6 m² × 100€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rafraîchissement:900€
    Rafraîchissement chambre: 12 m² × 75€/m² = 900€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement léger:400€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement léger:1 000€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Valdoie (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 625 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 501 €/an
Calcul : 625 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 874 €/an
Base de calcul : Emprunt de 86 900 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 304 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 750 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 9 828 €
Revenus locatifs : +7 501 €
Charges déductibles : -9 828 €
Résultat foncier Année 1 : -2 328 €(Déficit de 2 328 €)
Imputable sur revenu global : 2 328 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 928 €/an
Revenus locatifs : +7 501 €
Charges déductibles : -3 928 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 572 €/an
Prix d'achat du bien : 75 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750 €(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 501 €9 831 €2 877 €-2 330 €2 330 €--
27 651 €3 854 €2 800 €3 797 €---
37 804 €3 774 €2 720 €4 029 €---
47 960 €3 692 €2 638 €4 267 €---
58 119 €3 607 €2 553 €4 512 €---
68 281 €3 519 €2 465 €4 762 €---
78 447 €3 428 €2 374 €5 018 €---
88 616 €3 334 €2 280 €5 281 €---
98 788 €3 237 €2 183 €5 551 €---
108 964 €3 137 €2 083 €5 827 €---
119 143 €3 033 €1 979 €6 110 €---
129 326 €2 925 €1 871 €6 401 €---
139 512 €2 814 €1 760 €6 698 €---
149 703 €2 699 €1 645 €7 003 €---
159 897 €2 581 €1 526 €7 316 €---
1610 095 €2 458 €1 404 €7 637 €---
1710 297 €2 331 €1 277 €7 966 €---
1810 503 €2 199 €1 145 €8 303 €---
1910 713 €2 064 €1 009 €8 649 €---
2010 927 €1 923 €869 €9 004 €---
2111 145 €1 778 €724 €9 367 €---
2211 368 €1 628 €574 €9 740 €---
2311 596 €1 473 €419 €10 123 €---
2411 828 €1 312 €258 €10 515 €---
2512 064 €1 146 €92 €10 918 €---
TOTAL240 244 €73 780 €41 525 €166 465 €2 330 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 699 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 166 465 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 501 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 575 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 575 €-699 €+2 274 €
2+1 575 €+1 139 €+436 €
3+1 575 €+1 209 €+366 €
4+1 575 €+1 280 €+295 €
5+1 575 €+1 353 €+222 €
6+1 575 €+1 429 €+146 €
7+1 575 €+1 506 €+69 €
8+1 575 €+1 584 €-9 €
9+1 575 €+1 665 €-90 €
10+1 575 €+1 748 €-173 €
11+1 575 €+1 833 €-258 €
12+1 575 €+1 920 €-345 €
13+1 575 €+2 009 €-434 €
14+1 575 €+2 101 €-526 €
15+1 575 €+2 195 €-620 €
16+1 575 €+2 291 €-716 €
17+1 575 €+2 390 €-815 €
18+1 575 €+2 491 €-916 €
19+1 575 €+2 595 €-1 020 €
20+1 575 €+2 701 €-1 126 €
21+1 575 €+2 810 €-1 235 €
22+1 575 €+2 922 €-1 347 €
23+1 575 €+3 037 €-1 462 €
24+1 575 €+3 155 €-1 580 €
25+1 575 €+3 275 €-1 700 €
Total+39 375 €+49 939 €+-10 564 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 40 jours
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