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Achat : Appartement Nesles-la-Vallée (95690)

Bien expiré
VilleNesles-la-Vallée (95)
Surface66m²
Coût Total199 140€
Loyer Annuel12 621€
Rentabilité6.34%
Cashflow/mois-292€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 146 000 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 2 212,12 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 66 m², 3 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain, 1 balcon, 1 place de parking

3 pièces avec balcon à vendre à Deuil-la-Barre Nous vous proposons en exclusivité un 3P de 66,40 m² + 5,30 m² de balcon situé au troisième étage d'un immeuble situé au 9 rue Abel Fauveau à Deuil-la-Barre. Il comprend une entrée avec placards, un séjour de 18,90 m², une cuisine de 10,60 m², deux chambres de 9,10 et 9,50 m², une salle d'eau de 3,10 m² et un Wc séparé. Vendu avec un emplacement de stationnement sécurisé. Chauffage et production d'eau chaude : électrique Charges mensuelles : 160euros/mois Taxes foncières : 1700euros Dpe : E Visite sur Rdv : Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques ().

Ville : Nesles-la-Vallée
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95690
Coordonnées : 49.082750, 2.130490
Total : 199 140€
Prix d'acquisition : 146 000€
Travaux : 41 460€
Valeur du bien : 187 460€
Frais de notaire : 11 680€
Coût estimé : 11 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66m²
Loyer prédit : 15.94€/m²/mois
Fourchette : 13.65€ - 18.61€/m²/mois
Loyer total estimé : 1052€/mois
Loyer annuel estimé : 12621€/an
Fourchette totale : 901€ - 1228€/mois
Fourchette annuelle : 10808€ - 14738€/an
Rentabilité brute :6.34%
Fourchette de rentabilité :5.43% - 7.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :199 140€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :984,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :58,08€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 042,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :96 111,48€
Coût de l'assurance :17 424,75€
Taxe foncière : 1 700,00€/an
Soit par mois : 141,67€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 160,00€/mois
Soit par an : 1 920,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 051,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 343,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-292,19€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 66 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - cuisine avec signes d'usure
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage et la plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 18 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 460 €(628 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 600€ = 4200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:5 760€
    Parquet flottant 18 m²: 60€/m² × 18 = 1080€, Peinture 36 m²: 30€/m² × 36 = 1080€, Main d'œuvre: 1440€ = 3600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 052 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 621 €/an
Calcul : 1 052 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 645 €/an
Base de calcul : Emprunt de 199 140 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 697 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 700 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 920 €/an
Calcul : 160 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 460 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 422 €
Revenus locatifs : +12 621 €
Charges déductibles : -52 422 €
Résultat foncier Année 1 : -39 801 €(Déficit de 39 801 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 401 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 962 €/an
Revenus locatifs : +12 621 €
Charges déductibles : -10 962 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 659 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18401.30 € reporté.
Prix d'achat du bien : 146 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 94 900 €(65% de 146 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 451 €/an
Calcul : 94 900 € × 3,636% = 3 451 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 621 €52 428 €6 652 €-39 808 €21 400 €18 408 €18 408 €
212 873 €10 791 €6 474 €2 082 €--16 326 €
313 131 €10 608 €6 291 €2 522 €--13 804 €
413 393 €10 419 €6 102 €2 974 €--10 829 €
513 661 €10 223 €5 906 €3 438 €--7 391 €
613 934 €10 020 €5 703 €3 914 €--3 476 €
714 213 €9 811 €5 494 €4 403 €---
814 497 €9 594 €5 277 €4 904 €---
914 787 €9 369 €5 052 €5 418 €---
1015 083 €9 137 €4 820 €5 946 €---
1115 385 €8 897 €4 580 €6 487 €---
1215 692 €8 649 €4 332 €7 043 €---
1316 006 €8 393 €4 076 €7 614 €---
1416 326 €8 127 €3 810 €8 199 €---
1516 653 €7 852 €3 535 €8 800 €---
1616 986 €7 568 €3 251 €9 418 €---
1717 326 €7 275 €2 958 €10 051 €---
1817 672 €6 971 €2 654 €10 701 €---
1918 026 €6 656 €2 339 €11 369 €---
2018 386 €6 331 €2 014 €12 055 €---
2118 754 €5 995 €1 678 €12 759 €---
2219 129 €5 647 €1 330 €13 482 €---
2319 511 €5 287 €970 €14 224 €---
2419 902 €4 915 €598 €14 986 €---
2520 300 €4 530 €213 €15 769 €---
TOTAL404 247 €245 496 €96 111 €158 751 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 158 751 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 621 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 650 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 650 €-6 420 €+9 070 €
2+2 650 €0 €+2 650 €
3+2 650 €0 €+2 650 €
4+2 650 €0 €+2 650 €
5+2 650 €0 €+2 650 €
6+2 650 €0 €+2 650 €
7+2 650 €+278 €+2 372 €
8+2 650 €+1 471 €+1 179 €
9+2 650 €+1 625 €+1 025 €
10+2 650 €+1 784 €+866 €
11+2 650 €+1 946 €+704 €
12+2 650 €+2 113 €+537 €
13+2 650 €+2 284 €+366 €
14+2 650 €+2 460 €+190 €
15+2 650 €+2 640 €+10 €
16+2 650 €+2 825 €-175 €
17+2 650 €+3 015 €-365 €
18+2 650 €+3 210 €-560 €
19+2 650 €+3 411 €-761 €
20+2 650 €+3 616 €-966 €
21+2 650 €+3 828 €-1 178 €
22+2 650 €+4 045 €-1 395 €
23+2 650 €+4 267 €-1 617 €
24+2 650 €+4 496 €-1 846 €
25+2 650 €+4 731 €-2 081 €
Total+66 250 €+47 625 €+18 625 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 90 jours
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