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Villeneuve la garenne / mairie - 5 pieces

Bien expiré
VilleVilleneuve-la-Garenne (92)
Surface84m²
Coût Total203 200€
Loyer Annuel17 838€
Rentabilité8.78%
Cashflow/mois+263€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 175 000 €
Surface : 84 m²
Prix au m² : 2 083,33 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 84 m², 5 pièces

En rez-de-chaussée, un appartement traversant de type 5 pièces composé d'une entrée, séjour, cuisine aménagée, 4 chambres, salle de bains et Wc séparés.

Ce bien est à vendre en vente interactive sur le site de SQUARIMO.

Le prix affiché est un prix de présentation minimum qui n'engage pas le vendeur.

La Participation à la vente interactive de Squarimo n'entraîne aucun frais supplémentaire pour l'acquéreur, ou pour le vendeur.

La participation à la vente interactive est soumise à agrément préalable de SQUARIMO.

Les offres seront transmises au vendeur qui reste libre de choisir parmi les offres formulées.

Une offre formulée sur le site Squarimo n'est pas un engagement d'acquérir, ni une offre ferme d'achat, mais seulement une intention de négocier de bonne foi sur la base des conditions de l'offre.

Ce bien est commercialisé sur la plateforme digitale SQUARIMO.

Le prix affiché constitue un prix de présentation minimum qui n'engage pas le vendeur.

La participation au dépôt d'offres sur Squarimo n'entraîne aucun frais supplémentaire pour l'acquéreur ou le vendeur et est soumise à un agrément préalable de SQUARIMO.

Les offres sont transmises au vendeur, qui reste libre de choisir à tout moment l'offre qu'il souhaite retenir ou de ne retenir aucune offre.

Une offre déposée sur la plateforme Squarimo ne constitue ni une offre ferme d'achat ni un engagement d'acquérir, mais une simple intention de négocier de bonne foi sur la base des conditions proposées.

Ville : Villeneuve-la-Garenne
Département : Hauts-de-Seine
Région : Île-de-France
Code postal : 92390
Coordonnées : 48.935896, 2.333080
Total : 203 200€
Prix d'acquisition : 175 000€
Travaux : 14 200€
Valeur du bien : 189 200€
Frais de notaire : 14 000€
Coût estimé : 14 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84m²
Loyer prédit : 17.70€/m²/mois
Fourchette : 14.28€ - 21.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 1486€/mois
Loyer annuel estimé : 17838€/an
Fourchette totale : 1200€ - 1842€/mois
Fourchette annuelle : 14395€ - 22105€/an
Rentabilité brute :8.78%
Fourchette de rentabilité :7.08% - 10.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 266,8 €/m²
Basé sur :70 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :274 411 €
Prix d'achat :175 000 €
Décote à l'achat :-99 411€ (-36.2%)
Marge achat-revente :71 211€ (25.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :203 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 015,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :59,27€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 074,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :101 326,64€
Coût de l'assurance :17 780,00€
Taxe foncière : 1 783,78€/an
Soit par mois : 148,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 486,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 223,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :263,48€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 217 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 supposé - sol nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 supposé - murs nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 supposé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Carrelage
Carrelage des murs et du sol de la salle de bain
Quantité: environ 10 m²
Raison: État 3/5 supposé - carrelage à rénover
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 200 €(169 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 40 m² × 60€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 40 m² × 40€/m² = 1600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Carrelage:1 200€
    Carrelage murs et sol: 10 m² × 120€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villeneuve-la-Garenne (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 486 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 838 €/an
Calcul : 1 486 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 982 €/an
Base de calcul : Emprunt de 203 200 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 711 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 784 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 23 677 €
Revenus locatifs : +17 838 €
Charges déductibles : -23 677 €
Résultat foncier Année 1 : -5 840 €(Déficit de 5 840 €)
Imputable sur revenu global : 5 840 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 477 €/an
Revenus locatifs : +17 838 €
Charges déductibles : -9 477 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 360 €/an
Prix d'achat du bien : 175 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 113 750 €(65% de 175 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 136 €/an
Calcul : 113 750 € × 3,636% = 4 136 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 838 €23 684 €6 989 €-5 846 €5 846 €--
218 195 €9 300 €6 805 €8 894 €---
318 558 €9 110 €6 615 €9 448 €---
418 930 €8 914 €6 419 €10 016 €---
519 308 €8 710 €6 215 €10 598 €---
619 694 €8 499 €6 004 €11 196 €---
720 088 €8 280 €5 785 €11 808 €---
820 490 €8 054 €5 559 €12 436 €---
920 900 €7 820 €5 325 €13 080 €---
1021 318 €7 578 €5 083 €13 740 €---
1121 744 €7 327 €4 832 €14 417 €---
1222 179 €7 067 €4 572 €15 112 €---
1322 623 €6 798 €4 303 €15 825 €---
1423 075 €6 519 €4 024 €16 556 €---
1523 537 €6 231 €3 736 €17 306 €---
1624 007 €5 932 €3 437 €18 075 €---
1724 487 €5 623 €3 128 €18 865 €---
1824 977 €5 303 €2 808 €19 674 €---
1925 477 €4 971 €2 476 €20 505 €---
2025 986 €4 628 €2 133 €21 358 €---
2126 506 €4 273 €1 778 €22 233 €---
2227 036 €3 905 €1 410 €23 131 €---
2327 577 €3 524 €1 029 €24 053 €---
2428 128 €3 130 €635 €24 999 €---
2528 691 €2 722 €227 €25 969 €---
TOTAL571 349 €177 901 €101 327 €393 448 €5 846 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 754 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 393 448 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 838 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 746 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 746 €-1 754 €+5 500 €
2+3 746 €+2 668 €+1 078 €
3+3 746 €+2 834 €+912 €
4+3 746 €+3 005 €+741 €
5+3 746 €+3 180 €+566 €
6+3 746 €+3 359 €+387 €
7+3 746 €+3 542 €+204 €
8+3 746 €+3 731 €+15 €
9+3 746 €+3 924 €-178 €
10+3 746 €+4 122 €-376 €
11+3 746 €+4 325 €-579 €
12+3 746 €+4 534 €-788 €
13+3 746 €+4 747 €-1 001 €
14+3 746 €+4 967 €-1 221 €
15+3 746 €+5 192 €-1 446 €
16+3 746 €+5 423 €-1 677 €
17+3 746 €+5 659 €-1 913 €
18+3 746 €+5 902 €-2 156 €
19+3 746 €+6 152 €-2 406 €
20+3 746 €+6 407 €-2 661 €
21+3 746 €+6 670 €-2 924 €
22+3 746 €+6 939 €-3 193 €
23+3 746 €+7 216 €-3 470 €
24+3 746 €+7 500 €-3 754 €
25+3 746 €+7 791 €-4 045 €
Total+93 650 €+118 035 €+-24 385 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 94 jours
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