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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleCastres (81)
Surface135m²
Coût Total243 740€
Loyer Annuel15 736€
Rentabilité6.46%
Cashflow/mois-98€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 188 000 €
Surface : 135 m²
Prix au m² : 1 392,59 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, 4 chambres, Pas de cave, Non meublé

Situé dans un immeuble de caractère, ce superbe appartement T5 allie authenticité et confort moderne. Vous serez séduit par son grand hall d'entrée menant à un espace de vie unique avec une belle hauteur sous plafond, sublimé par un patio privatif idéal pour se détendre. L'appartement se compose de : Une cuisine fonctionnelle, 4 chambres spacieuses, Un dressing aménagé, Une salle de bain, Un WC , Un atelier lumineux parfait pour peindre, créer ou pour le télétravail. Un bien rare qui offre calme et cachet en plein centre-ville ! Un rafraichissement complet est à prévoir

Ville : Castres
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81100
Coordonnées : 43.613461, 2.237324
Total : 243 740€
Prix d'acquisition : 188 000€
Travaux : 40 700€
Valeur du bien : 228 700€
Frais de notaire : 15 040€
Coût estimé : 15 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 135m²
Loyer prédit : 9.71€/m²/mois
Fourchette : 7.53€ - 12.54€/m²/mois
Loyer total estimé : 1311€/mois
Loyer annuel estimé : 15736€/an
Fourchette totale : 1016€ - 1692€/mois
Fourchette annuelle : 12193€ - 20310€/an
Rentabilité brute :6.46%
Fourchette de rentabilité :5.00% - 8.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 736,9 €/m²
Basé sur :136 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :234 482 €
Prix d'achat :188 000 €
Décote à l'achat :-46 482€ (-19.8%)
Marge achat-revente :-9 258€ (-4.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :243 740€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 207,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :71,09€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 278,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :118 416,06€
Coût de l'assurance :21 327,25€
Taxe foncière : 1 573,63€/an
Soit par mois : 131,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 311,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 409,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-98,05€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 217 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 135 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres anciennes par du double vitrage performant.
Quantité: environ 14 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine très datée et en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite une rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Remplacement du revêtement de sol (moquette usée) et peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambres en mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Remplacement du revêtement de sol (moquette usée) et peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 700 €(301 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 600€ = 8400€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:4 800€
    Peinture murs/plafonds: 48 m² × 30€ = 1440€, Revêtement de sol: 48 m² × 40€ = 1920€, Main d'œuvre: 1440€
  • Salon:1 500€
    Peinture murs/plafonds: 15 m² × 30€ = 450€, Revêtement de sol: 15 m² × 40€ = 600€, Main d'œuvre: 450€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Castres (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 18 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 311 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 736 €/an
Calcul : 1 311 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 182 €/an
Base de calcul : Emprunt de 243 740 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 853 €/an
Calcul : 71 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 574 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 309 €
Revenus locatifs : +15 736 €
Charges déductibles : -51 309 €
Résultat foncier Année 1 : -35 572 €(Déficit de 35 572 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 172 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 609 €/an
Revenus locatifs : +15 736 €
Charges déductibles : -10 609 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 128 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14172.18 € reporté.
Prix d'achat du bien : 188 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 122 200 €(65% de 188 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 444 €/an
Calcul : 122 200 € × 3,636% = 4 444 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 736 €51 316 €8 190 €-35 580 €21 400 €14 180 €14 180 €
216 051 €10 399 €7 972 €5 652 €--8 528 €
316 372 €10 174 €7 747 €6 198 €--2 330 €
416 700 €9 941 €7 514 €6 758 €---
517 033 €9 700 €7 274 €7 333 €---
617 374 €9 451 €7 025 €7 923 €---
717 722 €9 194 €6 767 €8 528 €---
818 076 €8 927 €6 500 €9 149 €---
918 438 €8 651 €6 225 €9 786 €---
1018 806 €8 366 €5 939 €10 440 €---
1119 182 €8 071 €5 644 €11 112 €---
1219 566 €7 765 €5 339 €11 801 €---
1319 957 €7 450 €5 023 €12 508 €---
1420 357 €7 123 €4 696 €13 234 €---
1520 764 €6 785 €4 358 €13 979 €---
1621 179 €6 435 €4 008 €14 744 €---
1721 603 €6 073 €3 646 €15 530 €---
1822 035 €5 699 €3 272 €16 336 €---
1922 475 €5 311 €2 885 €17 164 €---
2022 925 €4 911 €2 484 €18 014 €---
2123 383 €4 496 €2 069 €18 887 €---
2223 851 €4 067 €1 641 €19 784 €---
2324 328 €3 624 €1 197 €20 704 €---
2424 815 €3 165 €738 €21 650 €---
2525 311 €2 690 €263 €22 621 €---
TOTAL504 039 €219 784 €118 416 €284 255 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 284 255 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 736 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 305 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 305 €-6 420 €+9 725 €
2+3 305 €0 €+3 305 €
3+3 305 €0 €+3 305 €
4+3 305 €+1 329 €+1 976 €
5+3 305 €+2 200 €+1 105 €
6+3 305 €+2 377 €+928 €
7+3 305 €+2 558 €+747 €
8+3 305 €+2 745 €+560 €
9+3 305 €+2 936 €+369 €
10+3 305 €+3 132 €+173 €
11+3 305 €+3 334 €-29 €
12+3 305 €+3 540 €-235 €
13+3 305 €+3 752 €-447 €
14+3 305 €+3 970 €-665 €
15+3 305 €+4 194 €-889 €
16+3 305 €+4 423 €-1 118 €
17+3 305 €+4 659 €-1 354 €
18+3 305 €+4 901 €-1 596 €
19+3 305 €+5 149 €-1 844 €
20+3 305 €+5 404 €-2 099 €
21+3 305 €+5 666 €-2 361 €
22+3 305 €+5 935 €-2 630 €
23+3 305 €+6 211 €-2 906 €
24+3 305 €+6 495 €-3 190 €
25+3 305 €+6 786 €-3 481 €
Total+82 625 €+85 276 €+-2 651 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
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