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Achat : Maison Laifour (08800)

Bien expiré
VilleLaifour (08)
Surface79
Coût Total115 420
Loyer Annuel6 028
Rentabilité5.22%
Cashflow/mois-161
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 000 €
Surface : 79 m²
Prix au m² : 949,37 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 79 m², 3 pièces, 2 chambres, Orientation sud, Cave, 1 garage, 1 place de parking

Laifour - Maison De Village Avec Jardin Et Vue Sur La MEUSEAu coeur de la vallée de la Meuse, cette maison mitoyenne offre de beaux volumes et un potentiel d'aménagement intéressant.Issue de la réunion de trois habitations en une seule, elle développe une surface répartie sur plusieurs niveaux.Au rez-de-chaussée, vous découvrirez deux garages permettant le stationnement de trois véhicules et offrant de nombreuses possibilités de stockage ou d'atelier.En rez-de-jardin, l'habitation principale comprend deux chambres, une salle de bains, une cuisine et un agréable séjour ayant bénéficié d'une extension. Cet espace de vie s'ouvre directement sur un grand jardin arboré particulièrement agréable.Les extérieurs constituent l'un des principaux atouts de cette propriété. Le terrain, agrémenté de nombreux arbres, bénéficie d'un environnement calme et d'une superbe vue dégagée sur la Meuse et les collines s travaux de rénovation sont à prévoir afin de moderniser l'ensemble et d'exploiter pleinement le potentiel de cette maison.Une opportunité idéale pour les amateurs de beaux volumes, de nature et de projets de rénovation dans un cadre privilégié.

Ville : Laifour
Département : Ardennes
Région : Grand Est
Code postal : 08800
Coordonnées : 49.912500, 4.692780
Total : 115 420
Prix d'acquisition : 75 000
Travaux : 34 420
Valeur du bien : 109 420
Frais de notaire : 6 000
Coût estimé : 6 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79
Loyer prédit : 6.36€/m²/mois
Fourchette : 5.02€ - 8.06€/m²/mois
Loyer total estimé : 502€/mois
Loyer annuel estimé : 6028€/an
Fourchette totale : 396€ - 636€/mois
Fourchette annuelle : 4758€ - 7637€/an
Rentabilité brute :5.22%
Fourchette de rentabilité :4.12% - 6.62%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :509,06 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :40 216
Prix d'achat :75 000
Décote à l'achat :+34 784 (+86.5%)
Marge achat-revente :-75 204€ (-187.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :115 420
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :579,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :33,66€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 613,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 483,53
Coût de l'assurance :10 099,25
Taxe foncière : 602,79€/an
Soit par mois : 50,23€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 502,32€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 663,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-161,25€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 79 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 79 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - salle de bain vétuste nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette par du parquet flottant dans la chambre vétuste
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2.5/5 visible - chambre nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre avec parquet
Quantité: 1 chambre (environ 14 m²)
Raison: État 3/5 visible - chambre nécessite rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement du revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité
Quantité: 1 salon (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible - salon vétuste nécessitant rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 420(436 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:4 740
    Isolation combles: 79 m² × 60€/m² = 4740€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Remplacement système:12 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:6 000
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 600€ = 6000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:960
    Parquet flottant: 12 m² × 80€/m² = 960€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:420
    Peinture murs et plafonds: 14 m² × 30€/m² = 420€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rénovation complète:1 800
    Rénovation salon: 10 m² × 180€/m² = 1800€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Laifour (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 240✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 502 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 028 €/an
Calcul : 502 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 023 €/an
Base de calcul : Emprunt de 115 420 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 404 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 603 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 420
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 450
Revenus locatifs : +6 028
Charges déductibles : -39 450
Résultat foncier Année 1 : -33 422(Déficit de 33 422 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 022
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 030 €/an
Revenus locatifs : +6 028
Charges déductibles : -5 030
Résultat foncier Années 2+ : 998 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12022.33 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 02839 4544 027-33 42621 400 €12 026 €12 026 €
26 1484 9293 9221 220--10 807 €
36 2714 8203 8131 451--9 355 €
46 3974 7073 7011 690--7 666 €
56 5254 5913 5841 934--5 731 €
66 6554 4703 4632 186--3 546 €
76 7884 3443 3372 444--1 102 €
86 9244 2143 2082 710---
97 0634 0803 0732 983---
107 2043 9412 9343 263---
117 3483 7962 7903 552---
127 4953 6472 6403 848---
137 6453 4922 4854 153---
147 7983 3322 3254 466---
157 9543 1652 1594 788---
168 1132 9931 9865 119---
178 2752 8151 8085 460---
188 4402 6301 6245 810---
198 6092 4391 4326 170---
208 7812 2411 2346 541---
218 9572 0351 0296 922---
229 1361 8238167 313---
239 3191 6035967 716---
249 5051 3743688 131---
259 6951 1381318 558---
TOTAL193 075118 07258 48475 00221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 75 002
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 028 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 266 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 266-6 420+7 686
2+1 2660+1 266
3+1 2660+1 266
4+1 2660+1 266
5+1 2660+1 266
6+1 2660+1 266
7+1 2660+1 266
8+1 266+482+784
9+1 266+895+371
10+1 266+979+287
11+1 266+1 066+200
12+1 266+1 154+112
13+1 266+1 246+20
14+1 266+1 340-74
15+1 266+1 436-170
16+1 266+1 536-270
17+1 266+1 638-372
18+1 266+1 743-477
19+1 266+1 851-585
20+1 266+1 962-696
21+1 266+2 076-810
22+1 266+2 194-928
23+1 266+2 315-1 049
24+1 266+2 439-1 173
25+1 266+2 567-1 301
Total+31 650+22 501+9 149
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 67 jours
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