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Achat maison

Bien expiré
VilleHagetmau (40)
Surface393m²
Coût Total356 704€
Loyer Annuel38 860€
Rentabilité10.89%
Cashflow/mois+1 070€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 270 000 €
Surface : 393 m²
Prix au m² : 687,02 €/m²
Chambres : 8
Pièces : 12
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Surface de 393 m², 12 Pièces, 8 Chambres, 2 Salles de bain, 1 Salle d'eau, 2 Toilettes, Parquet, Chauffage individuel gaz, 10 Parkings, Terrain de 10149 m²

Au coeur d'un parc clos de 1 hectare, cette sublime demeure Art déco de 400m2 attend son renouveau. Parmi ses atouts : Parquets anciens, carreaux ciment, hauts plafonds, charme 1930. Idéale pour famille XXL chambres d'hôtes ou réceptions, une visite s'impose. Coup de coeur assuré.

Ville : Hagetmau
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40700
Coordonnées : 43.653190, -0.608550
Total : 356 704€
Prix d'acquisition : 270 000€
Travaux : 65 104€
Valeur du bien : 335 104€
Frais de notaire : 21 600€
Coût estimé : 21 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 393m²
Loyer prédit : 8.24€/m²/mois
Fourchette : 6.69€ - 10.16€/m²/mois
Loyer total estimé : 3238€/mois
Loyer annuel estimé : 38860€/an
Fourchette totale : 2627€ - 3991€/mois
Fourchette annuelle : 31529€ - 47894€/an
Rentabilité brute :10.89%
Fourchette de rentabilité :8.84% - 13.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :356 704€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 740,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :104,04€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 844,20€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :165 344,41€
Coût de l'assurance :31 211,60€
Taxe foncière : 3 885,95€/an
Soit par mois : 323,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 238,29€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 168,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 070,27€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 220 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 393 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 393 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 49 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 8 chambres
Quantité: 8 chambres (environ 128 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, rafraîchissement conseillé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture et finitions
Quantité: 1 salon (estimation de surface à définir)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 104 €(166 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 504€
    Isolation combles: 393 m² × 28€/m² = 11004€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries:8 000€
    Fenêtres double vitrage: 49 fenêtres × 160€/fenêtre = 7840€, Main d'œuvre: 160€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres:9 600€
    Parquet flottant: 128 m² × 75€/m² = 9600€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon:2 000€
    Peinture salon: 50 m² × 40€/m² = 2000€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Hagetmau (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 31 504€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 238 €/mois
Revenus locatifs annuels : 38 860 €/an
Calcul : 3 238 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 478 €/an
Base de calcul : Emprunt de 356 704 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 248 €/an
Calcul : 104 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 886 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 104 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 81 716 €
Revenus locatifs : +38 860 €
Charges déductibles : -81 716 €
Résultat foncier Année 1 : -42 857 €(Déficit de 42 857 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 457 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 612 €/an
Revenus locatifs : +38 860 €
Charges déductibles : -16 612 €
Résultat foncier Années 2+ : 22 247 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21456.60 € reporté.
Prix d'achat du bien : 270 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 175 500 €(65% de 270 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 382 €/an
Calcul : 175 500 € × 3,636% = 6 382 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
138 860 €81 727 €11 489 €-42 868 €21 400 €21 468 €21 468 €
239 637 €16 313 €11 178 €23 324 €---
340 429 €15 992 €10 857 €24 438 €---
441 238 €15 660 €10 525 €25 578 €---
542 063 €15 317 €10 183 €26 746 €---
642 904 €14 963 €9 829 €27 941 €---
743 762 €14 597 €9 463 €29 165 €---
844 637 €14 219 €9 085 €30 418 €---
945 530 €13 829 €8 695 €31 701 €---
1046 441 €13 426 €8 291 €33 015 €---
1147 370 €13 009 €7 875 €34 361 €---
1248 317 €12 579 €7 444 €35 738 €---
1349 283 €12 134 €7 000 €37 149 €---
1450 269 €11 675 €6 540 €38 594 €---
1551 274 €11 200 €6 066 €40 074 €---
1652 300 €10 710 €5 575 €41 590 €---
1753 346 €10 203 €5 069 €43 143 €---
1854 413 €9 680 €4 545 €44 733 €---
1955 501 €9 139 €4 005 €46 362 €---
2056 611 €8 581 €3 446 €48 030 €---
2157 743 €8 004 €2 869 €49 739 €---
2258 898 €7 408 €2 273 €51 490 €---
2360 076 €6 792 €1 657 €53 284 €---
2461 278 €6 156 €1 021 €55 122 €---
2562 503 €5 499 €364 €57 005 €---
TOTAL1 244 683 €358 809 €165 344 €885 874 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 885 874 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 38 860 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 161 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 161 €-6 420 €+14 581 €
2+8 161 €+557 €+7 604 €
3+8 161 €+7 331 €+830 €
4+8 161 €+7 673 €+488 €
5+8 161 €+8 024 €+137 €
6+8 161 €+8 382 €-221 €
7+8 161 €+8 749 €-588 €
8+8 161 €+9 125 €-964 €
9+8 161 €+9 510 €-1 349 €
10+8 161 €+9 905 €-1 744 €
11+8 161 €+10 308 €-2 147 €
12+8 161 €+10 722 €-2 561 €
13+8 161 €+11 145 €-2 984 €
14+8 161 €+11 578 €-3 417 €
15+8 161 €+12 022 €-3 861 €
16+8 161 €+12 477 €-4 316 €
17+8 161 €+12 943 €-4 782 €
18+8 161 €+13 420 €-5 259 €
19+8 161 €+13 909 €-5 748 €
20+8 161 €+14 409 €-6 248 €
21+8 161 €+14 922 €-6 761 €
22+8 161 €+15 447 €-7 286 €
23+8 161 €+15 985 €-7 824 €
24+8 161 €+16 537 €-8 376 €
25+8 161 €+17 101 €-8 940 €
Total+204 025 €+265 762 €+-61 737 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 105 jours
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