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Détails du bien

VilleDecize (58)
Surface45m²
Coût Total69 280€
Loyer Annuel5 556€
Rentabilité8.02%
Cashflow/mois-91€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 45 000 €
Surface : 45 m²
Prix au m² : 1 000 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 3, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

A DECIZE, Situé quai de l'Europe, au sein de la résidence du Val d'Aron, cet appartement de type F2 d'une surface habitable d'environ 46 m2 offre un cadre de vie agréable, à proximité du centre-ville et des commodités.

Il se compose d'une entrée, d'une cuisine séparée, aménagée et équipée (four, lave-vaisselle, plaque et hotte), d'un salon lumineux donnant accès à un balcon équipé d'un store banne, d'une chambre, d'une salle d'eau et de toilettes indépendantes.

Le logement dispose également d'un garage privatif, d'une place de parking ainsi que du'une cave, offrant ainsi de nombreux espaces de rangement.

Chauffage collectif au gaz de sol.

Isolation par l'extérieure.

Résidence calme et bien entretenue.

Nombre de lots: 93

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site géorisques: 1

Ville : Decize
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58300
Total : 69 280€
Prix d'acquisition : 45 000€
Travaux : 20 680€
Valeur du bien : 65 680€
Frais de notaire : 3 600€
Coût estimé : 3 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 45m²
Loyer prédit : 10.29€/m²/mois
Fourchette : 8.27€ - 12.81€/m²/mois
Loyer total estimé : 463€/mois
Loyer annuel estimé : 5556€/an
Fourchette totale : 372€ - 576€/mois
Fourchette annuelle : 4464€ - 6916€/an
Rentabilité brute :8.02%
Fourchette de rentabilité :6.44% - 9.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :880,95 €/m²
Basé sur :47 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :39 643 €
Prix d'achat :45 000 €
Décote à l'achat :+5 357€ (+13.5%)
Marge achat-revente :-29 637€ (-74.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :69 280€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :338,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :19,63€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 357,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :32 223,53€
Coût de l'assurance :5 888,80€
Taxe foncière : 555,61€/an
Soit par mois : 46,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 463,01€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 554,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-91,27€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 258 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage collectif au gaz de sol
Quantité: 1 système pour 45 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessitant mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - usure sur les murs nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 680 €(460 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 200€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système = 3500€, Main d'œuvre: 700€
  • Menuiseries:4 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 800€ = 4000€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:480€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Decize (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 463 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 556 €/an
Calcul : 463 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 236 €/an
Base de calcul : Emprunt de 69 280 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 236 €/an
Calcul : 20 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 556 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 680 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 507 €
Revenus locatifs : +5 556 €
Charges déductibles : -25 507 €
Résultat foncier Année 1 : -19 951 €(Déficit de 19 951 €)
Imputable sur revenu global : 19 951 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 827 €/an
Revenus locatifs : +5 556 €
Charges déductibles : -4 827 €
Résultat foncier Années 2+ : 729 €/an
Prix d'achat du bien : 45 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 250 €(65% de 45 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 064 €/an
Calcul : 29 250 € × 3,636% = 1 064 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 556 €25 509 €2 238 €-19 953 €19 953 €--
25 667 €4 769 €2 178 €898 €---
35 781 €4 707 €2 115 €1 074 €---
45 896 €4 642 €2 051 €1 254 €---
56 014 €4 575 €1 984 €1 439 €---
66 134 €4 506 €1 915 €1 628 €---
76 257 €4 435 €1 844 €1 822 €---
86 382 €4 362 €1 770 €2 021 €---
96 510 €4 286 €1 694 €2 224 €---
106 640 €4 207 €1 616 €2 433 €---
116 773 €4 126 €1 535 €2 647 €---
126 908 €4 042 €1 451 €2 866 €---
137 047 €3 955 €1 364 €3 091 €---
147 187 €3 866 €1 275 €3 321 €---
157 331 €3 774 €1 182 €3 558 €---
167 478 €3 678 €1 087 €3 800 €---
177 627 €3 579 €988 €4 048 €---
187 780 €3 477 €886 €4 303 €---
197 936 €3 372 €781 €4 564 €---
208 094 €3 263 €672 €4 831 €---
218 256 €3 151 €559 €5 105 €---
228 421 €3 034 €443 €5 387 €---
238 590 €2 914 €323 €5 675 €---
248 761 €2 790 €199 €5 971 €---
258 937 €2 662 €71 €6 274 €---
TOTAL177 964 €117 683 €32 224 €60 282 €19 953 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 986 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 60 282 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 556 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 167 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 167 €-5 986 €+7 153 €
2+1 167 €+269 €+898 €
3+1 167 €+322 €+845 €
4+1 167 €+376 €+791 €
5+1 167 €+432 €+735 €
6+1 167 €+488 €+679 €
7+1 167 €+547 €+620 €
8+1 167 €+606 €+561 €
9+1 167 €+667 €+500 €
10+1 167 €+730 €+437 €
11+1 167 €+794 €+373 €
12+1 167 €+860 €+307 €
13+1 167 €+927 €+240 €
14+1 167 €+996 €+171 €
15+1 167 €+1 067 €+100 €
16+1 167 €+1 140 €+27 €
17+1 167 €+1 214 €-47 €
18+1 167 €+1 291 €-124 €
19+1 167 €+1 369 €-202 €
20+1 167 €+1 449 €-282 €
21+1 167 €+1 532 €-365 €
22+1 167 €+1 616 €-449 €
23+1 167 €+1 703 €-536 €
24+1 167 €+1 791 €-624 €
25+1 167 €+1 882 €-715 €
Total+29 175 €+18 084 €+11 091 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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